打房政策雷厲風行 奢侈稅打房結果預測

自從政府宣布對房地產投機炒作開徵奢侈稅,不論預售或中古市場普遍呈現跌價情況,唯一般咸認這只是過高的開價初步下修而已,如政府續推打壓措施,才會出現大幅降價情況,在政府公布即將開徵奢侈稅已獲初步成效後,買方仍將持續觀望,並且7月1日正式實施前,預期市場買氣依舊處於低迷狀態。

房地產變為買方市場

莊孟翰未來2、3年房地產由賣方市場變為買方市場乃勢所必然

值得注意的是,新北市最近2、3年在投資客大量湧進下,不僅林口、蘆洲預售屋開價每坪高達40萬元,新莊、新店70萬元,板橋更高達90萬元新高,當政府宣布即將開徵奢侈稅,房價下修幅度亦最大。據調查,新北市開價下修幅度已高達15%,台中市也下修10%以上,台北市則約為10%。

不過這只是先行修正開價過高部分,緊接著便是投資客與新成屋較多區域,最明顯者不外林口、三峽、淡水、新莊等地,可以想見未來2、3年這些地區在新成屋交屋量愈來愈大,加以投資客為規避奢侈稅或因房貸成數下降、利率提高、資金需求等,不得不在近期盡快脫手,一旦出現競價求售,議價空間勢必擴大。唯地段較好、交通便捷、品牌形象較佳產品依舊較占優勢,畢竟自住需求並未稍減。

更值得注意的是,政府為打擊房地產投機行為,不斷祭出各種措施,除已對部分超額供給地區大幅縮減貸款成數,亦將進一步限制建商餘屋貸款成數與年限。

還要求建商提供預售屋轉手客戶名單,鎖定買賣轉手價差列入綜合所得課徵所得稅,並且個人1年內售屋6戶以上或其他證明有營利行為者,亦應辦理營業登記,課徵營業稅與營利事業所得稅。此外,金管會繼調高銀行非自住不動產風險權數到100%,並啟動金檢查緝房貸人頭戶,最近再盯上不動產放款占所有放款業務超過40%,比例較高、貸款過度集中的17家行庫,要求提出改善。

據統計,金融機構對住宅及建築放款比重去年攀升到34%,為免房價下跌、逾放比例攀高導致系統性風險歷史重演,有必要從嚴約束,就目前預售個案與在建工程案量較大建商而言,經營風險已逐漸浮現。

另外,財政部亦積極對投資客進行查稅,並針對人頭戶協助投機客向銀行貸款,逃漏營業稅、所得稅等情事加強查稽。

由上可知,在各部會陸續提出打房措施交互影響下,未來2、3年房地產由賣方市場逐漸變為買方市場乃勢所必然,唯仍應注意區隔市場與產品特性及競爭優勢。 理周專欄(553 期) 文 莊孟翰

奢侈稅打房結果的預測

奢侈稅打房結果的預測

林建甫奢侈稅打房結果的預測

特種貨物及勞務稅條例」(奢侈稅)打房,不只是有效,而且還沒立法通過就已經發揮了效果。

上星期五新莊副都心土地標售是政府祭出奢侈稅後首場指標型標售案,最後標脫結果每坪土地平均價格178萬元,低於去年9月史恩實業購地單價每坪232萬元,價格下跌23.28%。預估房價同樣受影響,未來副都心房價短期間就將下修2成到2成5。

奢侈稅打房,依持有時間在1年以下課徵15%,持有1至2年課徵10%。因此熬不過2年的,預期報酬率至少都要減10%。在這個微利時代,一般行業能有個1%、2%的淨利都要偷笑了。過去這陣子,房地產的飆漲,造成炒房的暴利,經過這一課稅,大概也就不見了,房地產市場可以恢復應有的秩序。

但無論如何,因為理性預期,未來炒房者會減少很多,因此房市的交易會變冷淡。在立法完成及公布實施前,會有一輪逃命波。炒房者會降價求售,規避稅負,所以價格都已經開始下跌。但是真正開始實施後,該出清的都已出清,剩下的會盡量拖過2年,房價反而會凍漲,不再大幅下跌。但之後會如何?

香港的房產價格,已經是高居世界的首位。在去年11月實施印花稅(類似我們的奢侈稅)後,房地產的交易,首先是下跌,之後轉趨清淡,但最近還是上漲。因為大多數人還是預期未來還會漲,因此寧願持續買進擁有,晚一點再賣。究其原因,大陸富豪可以直接投資香港房地產。

在華人的世界裡,為什麼都會有炒房產現象?從香港、上海、北京、新加坡,甚至溫哥華、多倫多等華人聚集的地方,都有炒房者的足跡。基本上,華人社會都比較擁擠,有土斯有財的觀念也都根深柢固。但最重要的是稅制成本很低,預期報酬率很高,促使其下手買房。

在美、歐,乃至於紐、澳,絕大多數都是地廣人稀,牛口、羊口都比人多的地方,房產要漲有它的難度。加上先進國家,房產賺的錢要併入資本利得課稅;很多地方持有成本也很高,一年課個交易價格的2~3%,造成持有房地產絕對不是高報酬的投資。也因此政府如果要再打房,法寶還很多。

預期台灣房產價格還會漲的朋友,恐怕有兩點要思考:一是未來台灣會開放大陸人可以直接擁有台灣的房地產嗎?二是如果政府看房價壓不下來,是不是會搭配其他的政策?
理周專欄 (553 期) 文林建甫

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