工業宅合法化 目前仍無成功個案╱工業住宅 就地合法機率低 買前三思

工業宅合法化 目前仍無成功個案╱工業住宅 就地合法機率低 買前三思

工業用地建案若當住宅使用可能被處以6~30萬元的罰鍰,但「工業地個案變更住宅使用」的開放申請,卻為工業住宅的合法化開了一扇窗,即使如此,目前仍沒有個案變更成功過。

工業住宅變更申請過程繁複冗長,且建商須回饋土地或繳納回饋金,通常會與全體住戶協調分攤。

尚無成功

過去消費者對「工業住宅」抱有地價稅、房屋稅、土地增值稅及水電費高於一般住宅的疑慮,自1996年底財政部發布解釋令,表示工業住宅只要符合自用住宅規定即可適用自用住宅的優惠稅率,水電費也是依照實際使用情形繳納後,消費者放下心中一塊大石,工業住宅也以便宜2成左右的價格風行市場

台北市政府的立場,認為工業住宅即是違反都市計劃,屬違規使用,不可能合法。

台北市不可能合法

然而台北縣政府開放工業用地個案申請變更為住宅使用,自此,消費者開始對工業住宅充滿了遠景,莫不引頸期盼「就地合法」的那天到來,近期工業住宅的開價水平更是直逼市場行情。

工業住宅申請變更須由建商備妥申請文件,經環評審查後辦理30天的公開展覽及說明會,直到提交縣都委會審議可能已經歷經4個月,再送交縣都委會、內政部都委會審議的過程變數較大,難以估計須歷時多久。

「可能長達3~4年,要看個案狀況,」台北縣城鄉發展局企劃審議科股長邱信智說,目前有18件個案提出申請,已進入縣都委會審議的有5件,進度最快者為2009年5月通過縣都委會審議的新莊市「金莊悅泉」,現於內政部都委會審議中。

邱信智說,將工業用地作為住宅用途,對周遭的環境、交通、人口、公共設施都造成衝擊,為避免生活品質降低,申請變更者應將外部成本「內部化」,即捐贈土地給政府興建公共設施、停車位,或繳納都市計劃變更回饋金,才可以請領使用執照,一個社區須繳的回饋金可達上億。

環境混亂恐難檢舉

信義房屋不動產企劃研究室經理蘇啟榮也提醒,雖消費者對工業住宅的疑慮已淡化,仍有些細節必須注意。工業住宅畢竟座落在工業用地上,若有住戶當工作處所使用,導致噪音、居住環境混亂,住戶可能難以檢舉。
蘋果日報 【廖芸婕╱台北報導】2010年08月14日

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買工業宅 就地合法機率低  周邊學校少 空氣污染多 買前三思

產業變遷、工廠外移,全台各地出現不少閒置廠房,不少建商以低廉成本取得工業用地推新案,以價格低於一般住家為訴求搶市,但工業用地建築依法不得當住宅使用,這類被俗稱為「工業住宅」的產品,衍生不少消費糾紛,加上工業用地周邊廠房林立,污染問題嚴重,且缺乏住家需要的學校、公園等公共設施,民眾購買前還是得三思。

高房價加上建築用地日益稀有,「工業住宅」在全台各地相當普遍,部分個案甚至規劃豐富的休閒設施,光看社區,根本看不出來是工業用地建案。不過,由於工業用地建築依法不得當住宅使用,所謂的「工業住宅」,其實只是業者創造的銷售術語,民眾若真買來當住家,即有可能被處以6~30萬元的罰鍰。

社區住戶需有共識

因工業住宅而衍生的問題,在工業區面積廣闊、人口日益稠密的台北縣最嚴重,為加強管制並避免爭議,全國僅有台北縣政府興建中的工業用地建案,允許繼續興建,但在申請使用執照時,會要求建商簽署辦理將土地使用分區變更為住宅區的切結書,並繳交保證金後才會核發。

根據台北縣政府統計,近期台北縣共有102件工業住宅案,其中20件已取得使用執照,另外82件尚未取得,若依新的做法,這82個建案未來變更為住宅區的成功機率較高,至於已取得使用執照或交屋的工業住宅,則因違法當住家使用的情形嚴重,且須全體住戶同意並繳交代金後才有機會變更,就地合法的可能性低。

台北縣政府城鄉發展局代理局長張邦熙表示:「從建商備妥所有申請變更文件至變更完成,預計需時8~12個月,目前有13個個案提出申請,其中2個已進入變更流程。」

其中之一即為眾所矚目的中和「元氣大鎮」社區,現正辦理公開展覽及縣都委會小組審議,雖然建商已繳交保證金,但牽涉住戶須負擔部分代金,申辦速度緩慢。

進度最快者,為悅群建設在新莊市化成路建案「金莊悅泉」,緊臨頭前重劃區,建物結構中,5月21日已通過縣都委會審議,回饋金初估2億多元,近期叩關內政部縣都委會,可望順利成為工業住宅成功變更為合法住宅的首例,未來若能以合法住宅銷售,將拉高房屋價值。

銷售中的工業住宅案聽到消息後,紛採取因應措施,新莊中正路的乙種工業用地指標案「峰景鳳翔」,即在合約上要求買家同意配合變更,也承諾會配合政府變更作業。該案開出的每坪24~29萬元區域新高價,已提前反映未來變更為合法住宅後的價位。

變更合法拉高單價

雖然台北縣政府願意讓這些工業住宅案,以繳交代金或回饋未徵收的公共設施用地,合法變更為住宅地,但張邦熙指出,因工業區都市計劃中,並無住家所需的公共設施,例如公園、學校、停車場等,即使單一個案變更成功,周邊公共設施也無法跟進。

至於台北市政府則表示,北市工業用地不多,且集中在內湖、南港等地,並認為工業住宅就是違法,不可能給予合法,而桃園以南的縣市,多半對工業住宅未給予太大的注意力,地點好的工業住宅,銀行甚至願意給予與一般住宅相同貸款條件。

阻絕工業住宅

北縣市政府 限制衛浴空間

政府於2007年10月30日修訂「都市計畫法台灣省施行細則」第18條開放工業區作一般商業設施使用,可設立便利商店、餐廳等,用意在於提供工業區員工日常生活所需,卻讓建商從中找到可趁之機,以登記一般事務所申請使用執照,訴求地價稅、房屋稅、水、電等各項稅費與一般住宅無異,讓消費者誤以為可作為住宅使用,或因便宜購買。

為阻斷工業住宅的亂象,台北縣市政府展開防止措施,規範室內面積不得小於150平方公尺,換算含共同使用部分約要60坪以上。

台北市政府規定各戶僅能設立1套衛浴空間,其餘不得隔間,且機電設備空間需集中設至於公共空間,並不得約定專用,台北縣政府則限制衛浴設備及茶水間不得設在室內且應集中設置,並限定同一基地內不得全數作為商業設施。

住戶說法  繳交代金 盼變住宅區

我們社區雖然位於工業用地,但對面就是住宅區、鄰近有環球購物中心、麥當勞,周邊沒有工廠,且社區1樓有2家銀行,社區內還有便利商店,「宅」在家裡不出門都沒關係。

現在社區正在配合台北縣政府變更使用分區為住宅區,建商已繳交保證金,而各戶分攤的代金,我在當初交屋時也簽了本票支付,希望能夠趕快變更成功。

學者說法    就地合法 等於鼓勵非法

工業住宅是政府監督不嚴的產物,由於消費者部分知情,部分不知情,牽涉到已購人的權益,政府事後補救,不得已欲讓這類產品就地合法,這樣的做法等於鼓勵非法。

工業用地可經過都市計劃審查而合法變更,但建商卻在工業地上非法興建住宅,政府應給予這些建商高額罰款,才有阻嚇作用。
政府說法    配合都更 活化工業地

對於工業住宅產品,本局積極的方式,是通盤檢討台北縣境內10多處工業用地的實用性,由政府主導,以都市更新計劃、工業區通盤檢討2項計劃的角度,將縣內400~500公頃的工業地,轉變為住宅與商業用地,促進閒置工廠用地活化。

以輔仁大學周邊工業區為例,將以產官學3方角度檢討都市計劃,打造大學城與產業發展區。
業者說法   政府輔導 變更使用分區

乙工建案與一般建案差異僅在使用分區,乙工建設多登記為一般事務所、商舖,其實是準商業區,而且社區內不得設立有污染性的工廠,僅能做為辦公室,其餘社區公設、規劃,甚至稅金、水、電費均與一般住宅無異,對於政府輔導使用分區變更,樂見其成,且會配合辦理。

報你知      工業住宅

市場上所謂的「工業住宅」,建商多半是根據《都市計畫法台灣省施行細則》第18條,以「一般商業設施」中的「一般事務所及自由職業事務所」,以及「一般零售業、一般服務業及餐飲業」等用途。

在乙種工業用地上推出建案,在銷售時卻使用「住宅」的圖示或樣品屋,暗示民眾可當住家使用。

事實上,民眾購買後如果真的拿來當住宅使用,就是違法,可罰6~30萬元罰鍰,且可連續開罰。

違法可連續開罰

因為,只有極少數的工業用地建物可作合法住宅使用,是為工業區就業人員居住需求而規劃的住宅,且建物所有權狀上的主要用途須登記「住宅」或有「住」字樣,但目前幾乎找不到這樣的建案。
蘋果日報 連珠君╱台北報導

一般住宅與工業住宅比較

台北縣都市計劃工業區變更流程