都市土地因取得不易、一般住宅與商業用地價格昂貴,便宜市價一到二成的乙工建案遂應運而生,吸引許多想撿便宜的購屋族,但由於工業用地建築依法不得當住宅使用,因此被俗稱為「工業住宅」的產品,也就是所謂的乙工建案,近年來也衍生不少消費糾紛。
信義房屋表示,法律上並沒有所謂「工業住宅」等專有名詞,位於都市計畫區內的工業用地,或是都市計畫區外的丁種建築用地上,依法不得興建住宅,若拿來當住宅使用就屬違法,政府得罰款6萬到30萬元,且可連續處罰,但因這類建案通常在銷售上,包裝得與一般住宅無異,讓一般消費者很難辨別。
但不管早期是以廠房或廠辦名義申請興建的工業住宅,近幾年還是大量出現,以一般事務所、一般零售業等名義申請建照興建的乙工建案,房子本身是合法的,實務上政府業已放寬這類房屋在水電、稅負上的規定,甚至有的規劃有泳池、花園等豐富的公共設施,塑造成大型造鎮個案。
信義房屋提醒民眾,儘管工業住宅價格低廉,但「乙工建案至今依舊不能作為住宅違規使用」。換句話說,工業區可以蓋房子,但房子是用來做辦公室、商業設施、事務所、而非作為住家使用。
為因應層出不窮的消費糾紛,並活化工業用地,台北縣政府近年來積極推動讓乙工建案就地合法化,以繳交代金或回饋未徵收的公共設施用地,合法變更為住宅地。去年5月全台首宗「乙工建案」–「金莊悅泉」,就從乙種工業區順利變更為住宅區,成為北縣工業住宅變更首例,但須全體住戶分攤並繳納代金給縣政府,並須負擔公設用地開發費用及後續15年管理維護代金,總計2億多元。
儘管如此,成功變更過關案例仍少,加上北縣府現階段只針對已取得建照的建案予以審核,去年起便嚴格把關,尚未取得建照的建案也從嚴審核。
信義代銷協理呂信銓指出,乙工建案與一般建案最大的差異除使用分區,主要在於承貸問題,其優點是房價低,貸款成數不會高,購屋者必須準備較多自備款,若登記用途為廠房或宿舍,一般銀行也不承作房貸。
但近期推出的工業住宅,除訴求低價外,有的規劃還有豐富的公共設施,房屋也是挑高處理,地點也位於都會精華區,因而仍吸引不少民眾青睞。
至於民眾要怎麼辨識房子是否屬於乙工建案呢?民眾可查看使用分區是否為「工業區」,或是使用地目類別是否為「丁種建築用地」,建築物各層用途是否註明為工廠或廠房使用。
經濟日報╱梁任瑋 2010/01/30
By蔣小姐
2010年01月30日