壽險熱錢多/47億 富邦人壽標下內科大樓/租金報酬率2.75% 新低

新光人壽昨(17日)以底價近市場行情46億,標售內科漢諾威科技大樓,最後由富邦人壽以總價47.11億元得標,溢價率2.4%。十年前新壽取得成本為28.4億元,轉手獲利6成5;換算富邦取得單坪成交價49.65萬元、租金投報率低於3%,創下內科廠辦高總價、低投報的雙紀錄。

標案締造2紀錄 高總價、低投報

漢諾威科技大樓位於台北市堤頂大道二段407巷22號,共計有地上11層及地下四層,土地面積約1,669坪、建物則有13,450坪,該大樓是新光人壽早年第一筆在內湖科學園區購入的大樓,持有已滿10年,2000年取得成本為28.4億元,新壽處分這筆投資案,賺進18億7100萬元,處分獲利高達65.88%。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示,扣除「預售廠辦」華固瑞光大樓(二樓以上每坪成交50萬元)外,新光內湖漢諾威大樓每坪成交49.65萬元,創下內湖廠辦大樓單坪新高紀錄

另外,投報率2.76%也創下內湖廠辦大樓新低紀錄,換言之,壽險業者資金無處可去,在定存利率不到1%的情況下,產權單一、有擔保品,即使報酬率低於3%,壽險業者也勇於搶進。

內科不動產2趨勢 空置、投報皆下修

全球資產管理公司副總經理柯宏安表示,去年初壽險公司評估內科廠辦年租金投報率,至少要有4%以上才較具吸引力,隨後內科廠辦價格走揚,壽險公司將投報率水準下修至3.5%,此次富邦得標的投報率僅有2.76%,算是近年相當罕見。

根據永慶商仲事業部調查,今年第一季內科商辦、廠辦的整體空置率10.9%,較去年第四季下降了2.3%,租金變動率則大致持平,僅略減0.65%,顯示內科商圈儘管有大量的辦公室供給釋出,卻也因為廠商的擴編效應,不斷加大辦公空間,反而使空置率不增反減。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

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47億 富邦人壽標下內科大樓

新光人壽17日標售內湖科學園區的漢諾威科技大樓,由富邦人壽以47.11億元得標,刷新今年國內商辦單一成交總價新高;

如以總地樓板面積計,每坪成交價35萬元,扣除車位後的標準建坪則是每坪49.6萬元,是內湖既有商辦單坪最高價。

新壽資深協理徐順鋆表示,出售漢諾威科技大樓共獲利19.8億餘元,將於上半年入帳,挹注半年報;至於近期是否再出售其他不動產,徐順鋆則表示,董事會並未規劃。

昨天漢諾威科技大樓標售僅富邦人壽投標,先前放話投標的中國人壽並未現身。在無人競價的情況下,富邦以高於底價2.5%價格得標。

富邦人壽目前已在內科持有富邦內湖大樓、華邦電子大樓,如再加上漢諾威大樓,富邦人壽在內科的大樓增至三棟。

國內大型壽險以新光人壽最早進軍內湖,第一棟買進的就是2000年向遠雄集團購入的漢諾威大樓,處分漢諾威大樓後,新壽在內科還有13棟商辦。

壽險內湖第二大地主是國泰人壽,2002年向華固建設買進E-Park大樓,中間又陸續買進其他商辦,最近則是今年初以9.6億元買進台聯電訊大樓。

房仲業表示,內科近一年商辦租金有下滑趨勢,但大型壽險齊聚內湖科學園區,對內科不動產價格將形成強力支撐。

漢諾威大樓位於內湖堤頂大道,土地面積1,669坪,總樓地板面積1萬3,450坪,停車位占6,000餘坪。漢諾威大樓目前滿租,一樓為店面,房客包括全家便利商店、丹堤咖啡,二樓以上為商辦,合計整棟大樓一年租金收入約1.3億元。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太火宣表示,近半年內湖商用不動產交易頻仍,扣除「預售廠辦」華固瑞光大樓二樓以上每坪成交價50萬元,在內湖既有不動產(成屋)交易中,漢諾威大樓扣除停車位後每坪成交價49.65萬元,創內湖廠辦大樓單坪新高。
【經濟日報╱記者蔡靜紋/台北報導】

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租金投資報酬率2.75% 新低

富邦人壽以47.11億元標下內湖漢諾威科技大樓, 以現有租金行情來看,估計年投報酬僅2.75%,創下壽險業投資內科租金收益率新低

富邦金控總經理龔天行表示,富邦人壽是以十年租金回報率計算,預期未來租金會上漲,平均投報率仍將達3%以上。

龔天行表示,富邦人壽還會至有500多億元銀彈可投資房地產,準備伺機再進場。

業界認為,漢諾威科技大樓不動產交易反映出壽險資金去化不易,對房地產投資報酬要求降低到3%以下。龔天行則回應,出手標購漢諾威大樓,是因該樓有和信超媒體等優質租戶,且目前為滿租狀態。

壽險業錢滿為患,龔天行認為,投資不動產的租金收益比10年公債好很多,後續若有好標的,富邦人壽還會繼續買進;富邦人壽不動產投資將以可運用資金的10%為目標,估計尚有五、六百億元的加碼空間。

富邦人壽近一年累計投資房地產金額已達316億餘元,包括去年買進台北市信義區A11、大安區土地、耐斯廣場、環亞百貨等,漢諾威大樓則是富邦人壽今年第一件買進標的。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太火宣指出,毛租金報酬率2.75%,固然高於銀行定存(目前大額存款一年定存利率約0.3%),但扣掉維護等管理成本約0.5%,淨租金報酬率可能只剩2.26%,相較壽險保單預定利率平均2.25%至2.75%,富邦人壽獲利空間恐怕不大。

保發中心統計,國內壽險資金突破9.8兆元,其中7,468億元放在銀行存款,另有2,000多億元現金屬壽險公司內部周轉。今年以來因資本市場波動劇烈,壽險公司多選擇將資金匯往海外投資固定收益商品,國內不動產因無匯率風險,又具潛在增值利益,成為壽險重要投資工具。
【經濟日報╱記者葉慧心、蔡靜紋/台北報導】

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