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2009年11月05日 由 蔣小姐

王應傑傳授「慧眼識得黃金屋」心法

王應傑表示,都更已是趨勢,中古屋若區位夠好,未來還可享有都更利益
 台北市一地難求,許多投資者便鎖定具區段價值的中古產品。房仲業者表示,中古屋的公設通常較低,實際能居住的面積較大,較划算,其次,中古屋與新成預售產品價格多有落差,倘若預售屋價格一直往上飆,中古屋就有補漲空間。

此外,都市更新已是趨勢,中古屋若區位夠好,未來還有都更利益可以期待。東森房屋董事長王應傑傳授民眾「慧眼識得黃金屋」的不二法門。

王應傑表示,由政府已公佈進行都更計劃的區域下手,基本上風險較低。因為都更的時間少則三、五年,多則十年以上。缺點是,這些區域多半建商早已卡位,一般購屋人不但不容易找到未來具有都更利潤空間的標的,就算找到了,價格多半已被建商「打草驚蛇」先漲一波,不容易以低價入手。

另一個著眼點在於商業用地比住宅用地值錢。在都會區中,具有都更潛力的房地產多半以老公寓或舊透天為主,其中商業用地者多半位於大馬路邊,少數位於巷內。以台北市南港區而言,東森房屋南港站前店店東呂文法表示,目前大馬路邊的商業用地,每坪約250萬元,巷內的約200萬元。

呂文法指出,這幾年南港房價飆漲至每坪40萬元以上,大幅提升了老舊公寓及透天厝屋主對於都更的意願,再加上在政府的規劃中,南港現有的工業用地未來將有三分之一變更為住宅區,使得「都更」成為南港房市最火紅的題材。

以工業區土地為例,去年四、五月時每坪約85萬元,後來通過都市更新計劃公開展覽的程序後,一間土地15.5坪的透天厝,開價1,960萬元,相當於每坪126萬元,漲幅高達48%。

目前都更建案大部份能獲得的容積獎勵率為25-30%,若以商三用地為例,原有容積率為560%,若加上約三成的容積獎勵率,換算下來,一坪土地約可蓋12-13坪的樓地板面積。若以目前南港新屋售價每坪50-60萬元的水準,地主通常可分回六成,換算成目前行情價,就可試算出都更誘人之處。

王應傑指出,目前聽過都更速度最快的案例,也需要三年半,因此不少投資客購入老公寓後,便改裝為出租套房,30坪公寓約可隔6間,每間平均月租8,000元,假設都維持滿租的情況且沒有空租期,一年可獲得57.6萬元的租金,形成另一種「收租等增值」的投資型態。經濟日報 高敏惠


分類:房產景氣 趨勢分析, 房貸契約 利率理財 標籤:容積獎勵, 投資客, 都市更新

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