都更案題材火紅 搶購必勝三祕招

老舊公寓將因都更翻身,引發建商搶翻天
在寸土寸金的台北市,可以蓋房子的土地越來越少,造成每次國產局釋出土地,就吸引建商搶翻天。在土地成本越來越貴之下,都市更新計畫成為建商的另一條活路。尤其今(98)年許多老公寓房價紛紛翻身,全是拜納入都更計畫之賜,成為建商覬覦的標的。

投資人如何搶在建商之前,先一步買到都更黃金屋?東森房屋王應傑董事長傳授「必勝三招」秘訣。

第一招:先找出已經有明確的都更計劃公佈或實施的區域

在內政部營建署及台北市、台北縣的都市發展局等與都市更新相關的政府單位,都可以找得到詳細的資訊。好處是較為明確,風險較低。缺點是,這些區域多半建商早已進入卡位,一般購屋人不但不容易找到未來具有都更利潤空間的房地產,就算找到了,價錢多半也被建商「打草驚蛇」先漲一波,不容易以低價入手。

第二招:商業用地比住宅用地值錢

都會區中具有都更潛力的房地產,多半以老公寓或舊透天為主,其中商業用地者多半位於大馬路邊,少數位於巷內。

第三招:拿起計算機,試算都更後利潤

目前都更建案大部份能獲得的容積獎勵率為25-30%,若以商三用地為例,原有容積率為560%,若加上約3成的容積獎勵率,換算一坪土地約可蓋12-13坪樓地板面積。以目前南港新屋售價每坪50-60萬元水準,地主通常可分回6成。

政府規劃南港現有的工業用地,未來將有三分之一變更為住宅區,使得「都更」成為南港房市交易最火紅的題材。東森房屋南港站前店呂文法店東指出,去(97)年四、五月每坪約85萬元的工業區土地,後來通過都市更新計劃公開展覽的程序後,一間土地15.5坪的透天厝,開價1,960萬元,相當於每坪126萬元,漲幅高達48%。

以商三用地、建物面積約30坪的老公寓為例,以7坪土地持分計算,每坪蓋12坪樓地板面積,等於更後可蓋84坪,地主分回6成,就是50.4坪。假設屆時每坪售價50萬元,新屋的市價就是2,520萬元,加上停車位以目前市價約200萬元做為行情參考值,都更後地主分回的房屋總價至少為2,720萬元。

而目前南港商三公寓行情,每坪喊到45萬元,30坪的公寓總價就是1,350萬元,與都更後的2,720萬元相較,不僅多出1,370萬元,還多了個停車位,這就是老公寓及透天厝誘人的都更滋味。

不過須注意的是,銀行對於老公寓的估價態度較為保守,使得想賺都更財的投資人,必須口袋夠深才行。以目前銀行對於南港老公寓的估價值,每坪只有28-30萬元,與市價的45萬元相去甚遠。而且,老公寓買入後並不是立刻馬上就能都更,最快的案例據傳也要三年半。

  東森房屋王應傑董事長指出,不少投資客購入老公寓後,就改裝為出租套房,30坪公寓約可隔6間,每間平均月租8,000元,假設都能維持滿租的情況且沒有空租期,一年可獲得57.6萬元的租金,就形成「收租等增值」的投資型態。
新聞來源,卡優新聞網 記者  杜曉玥  報導