26 12 月 租屋 房東漲租原因多，雙方契約約定詳細擬，確保權益少紛爭
租賃期間漲租可拒繳，除房屋稅增政策改變，雙方訂定費用不可加價，雖然租賃期間內，依據合約內容，房東不得擅自調漲租金，不過，在電費、有線電視業者、甚至社區管理費調價時，房東卻經常要求反映在房客的荷包裡，專家指出，只要出租、承租雙方當初訂定合約時已達成費用協議，房客面對房東「加價」，可以拒絕繳納漲價後的差額。
便台電調整電費或第四台漲價，房東向法院提「情事變更」,房客可拒繳調漲後差額
分租套房原本約定電費每度4元，如今房東卻調整至每度5元，甚至有電線視業者加價、網路費調整，通通都要求房客埋單。
21世紀不動產台灣區總部法務經理邱創智指出，依據《民法》第227之2條，對於未來無法預料的狀況如房屋稅增加、政策改變等，由於不是訂立契約時可以掌握，因此法院允許「情事變更」，若房東要調整電費或其他雜費，必須依此通過法院核准才行，房客也可依此條文，防止惡房東擅自變更費用，並拒絕繳交調漲後的差額。
可依據《民法》保權益
至於租金本身，只要是契約期間內，房東不可漲租，不過「不定期租約」卻有差異，依據《民法》第442條，不動產可能會增加或降低價值，可向法院申請增減租金。民眾在契約屆滿後未與房東換新約，租約即自動變更成為「不定期租約」，很可能面臨房東漲租。
邱創智建議，租期快到期滿時，雙方應盡快簽定新約，甚至標明「下次簽約租金漲幅不得超過5%」，限制房東漲租幅度。
不定期租約恐會漲租
台灣房屋法務處副處長周展雪指出，熱門租屋地段，房東可能會藉由漲租「換掉」房客，因此即便房客不同意，只要盤算「租金報酬率較賠償違約金的效益高」，房東寧可賠錢找新房客。不過，契約期滿，房東漲租、房客被迫搬遷，也不得主張求償搬家費。
關於租金議價，住商不動產台北龍江加盟店經理邱秀美表示，雖然提前終止租約或租金將調漲，雙方都必須提前1個月預告，若擔心與房東議價租金造成不愉快，可請大品牌仲介業者斡旋，雖然得付1筆服務費，但是租後服務卻也是面面俱到。
資料來源：《蘋果》採訪整理
房東調漲租金、水電費用是否合理？
變相漲租！房東說：「多一個人要多3000元！」
房客吳君等3人承租一層4房1廳2衛的住家，為了減輕房租的壓力，吳君又找了一位社團的夥伴來一起住，和他們一起分攤房租。最近房東發現這個情況，表示租賃契約內已載明
「乙方（承租人）未經甲方（出租人）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」因此，房東對房客吳君說，多一個人進來住，每個月要多繳3000元!
但是房客認為：（1）既然已經承租一整層住家，就表示他們有住家的使用權，要找誰來住，是他們的權利，不是嗎？（2）再者，房東可以隨意調漲租金嗎？
評評理 找同學來一起住，算是違約嗎？
本件房客的考量是，想要藉分租來減少租金的支出；惟房東則是可以接受多一個人住進去，但同意的條件，是必須調漲租金。本件判斷的重點是：依租賃雙方原有之租賃契約，房客可否自行「找同學來一起住」？
承租人在租賃關係存續中，對於租賃物有佔有而為使用收益的權利。如果租賃物是房屋，而承租人要將房屋部份空間提供同學居住（如本故事，有向同學收取租金對價，即為「轉租」；如無償、免費提供居住，則為「出借」）。
首先，應看雙方之租約，就此有無約定規範：
一般而言，租賃在法律上、情理上，屋主（房東）提供自己房屋給他人有償使用，「當事人」因素是重要的考量，「房客」會不會守規矩，好好珍惜、使用房東的房子？
房東在立約前，須判斷清楚，再決定是否出租。房東既有禁止轉租、出借之條款，即有其考慮的理由，房客不得任意違反。
如果依租賃契約，房東對於「轉租」、「出借」部分，沒有做反對（或禁止）的約定，那麼，依民法第443條第1項之規定，房客可將部份空間「轉租」他人（基於「舉重以明輕」之法理，「出借」亦應在允許之列）。
但是，在本故事中，雙方的契約上既已載明：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」
因此，房客要將房間分租給他人時，必須經過房東的同意。不然，房東依雙方之租約及民法第443條第2項之規定，是可以終止租約的。
租期中，房東房客任何一方如要更改雙方已經約定的事項，應經過他方同意：
在契約存續中，任何一方如要「更改」雙方已經約定的項目(例如：房客欲轉租出借、房東要求調漲租金金額等)，應經過他方同意（同意後，就此事項即為「新約定」），否則即不得為之。所以，房客在已經約定禁止轉租出借之情形下，不可自行找同學來住。房東在房屋出租後，於所約定之租賃期間，不能夠隨意調漲租金的。
在本故事中，房東調漲租金金額，其實是作為同意房客分租或出借的「租賃新條款」。房客如不同意，要面對的是房東以違反禁止轉租或出借為由，而要求房客終止租約。因此，房客們要先衡量一下，這樣是不是划得來，再決定要不要分租或出借同學來住。
(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)
法令依據 民法第443條（轉租之效力）：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止租約。
崔媽媽基金會