21 9 月 房市928檔期 新案降溫 熱區照熱
央行打房，台灣房市雖受衝擊，但台商購屋力道，加上後ECFA時代，陸資及海外資金將注台，都成為建商不看淡後市的靠山，928檔期逐漸往「十一長假」靠攏。
中央銀行接連祭出金融信用管制措施，已迫使7~8月中古屋市場的成交量明顯縮小，而緊接著在928檔期及雙十假期的房市預售推案，也有降溫跡象，不過，北中南的熱區，仍有建商勇於逆勢推案。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，央行於6月宣布房市信用管制及升息等政策，壓抑房價的態度確實造成購屋族持續等待降價機會，買賣雙方對價格認知的差異再度使得7月份交易呈現微滯的膠著情況，儘管大台北地區中古屋交易量下跌近1成，但價格變動仍不明顯，北市與新北市微跌4.57％與4.96％。
信義房屋則表示，央行的選擇性信用管制措施，已對台北市買氣造成直接衝擊，根據台北市地政處最新公布的不動產登記數據顯示，8月份建物買賣移轉棟數為3850棟，較7月的5085棟明顯減少了24％，不僅創下近18個月以來的新低紀錄，也幾乎是金融海嘯初期的交易水準，政策影響十分顯著，唯8月中旬過後，市場買氣有逐步回穩的現象。
北台灣重鎮 新莊、新店
中古屋市場明顯受緊縮政策的影響，而預售市場的情況似乎也隨著季節轉入秋天而飄涼意，根據住展雜誌的調查，928黃金檔期(9月15日至10月31日)，北台灣的預售市場推案量約1084億元，創下5年來新低，比去(2009)年大幅減少500億元，市場明顯降溫，建商心態趨於保守。
不過，預售市場仍有上千億元的預售案量，顯見不少建商無畏央行打房政策。
而分析其勇於推案的區域，都屬於具有題材性的熱區，如新北市升格題材的新莊市及新店市，另新竹地區則有竹科的基本盤，加上市政建設一籮筐，吸引台北及台中建商湧入。
至於中台灣，仍以台中市七期重劃區為主力區，另五期重劃區也屬熱區；
南台灣則缺乏大型預售建案，但以南高雄的隆大建設(5519)「都廳苑」及京城建設(2524)的「京城凱悅」，及國揚建設(2505)與葉國一攜手推案的「國硯」等三大豪宅建案為觀察重點。
新莊頭前重劃區 建案旗海飄揚
北台灣的兩大熱區，焦點在新北市的新莊市及新店市。
新莊市的副都心因土地標售價屢創新高而受到外界矚目，不過，目前推案區塊以頭前重劃區為主，只要開車從板橋經過思源路往五股工業區，右手邊就可以看到櫛比鱗次的建案接待中心，其建案的旗幟迎風飄揚，似在向行經該區的民眾招手。
該區的預售建案，自從興富發(2542)在此揭開序幕後，其「新富都」建案已賣到第七期的「誠」，總銷20億元，而周邊還有從電子業跨向房地產的金革科技(9946)，其位於幸福路，面對萬坪公園的「幸福公園一期」已完銷，董事長鍾俊榮並在9月初舉行開工典禮後預告，「幸福公園二期」即將於10~11月對外銷售，有機會將會繼續投標新莊副都心的建地。
而國泰建設(2501)在新莊購地後，也打算在第4季推出25至30億元新莊「國泰新莊園」。至於才在南港推出45億元的「冠德中研」案的冠德建設(2520)，其在頭前段的接待中心並已搭建完成，預計10月底會推出總銷22億元的「冠德鼎峰」、11月底推出總銷25億元的新莊中原段案。
遠雄建設(5522)除在內湖有80億元的「遠雄米蘭苑」外，公關室副總經理蔡宗易指出，在928檔期及10月雙十檔後，新莊副都心100億元及90億元的兩個大建案將登場。
新店地區，則包括長虹建設(5534)、三圓建設(4416)及國泰建設等建商頻頻卡位，長虹建設在新店中正路與北新路口推「長虹峰華」建案，每坪開價45~50萬元，總銷金額可達12億元，屬於第2季推案，目前仍在銷售中。三圓建設與山圓建設共建的「養心殿」，位於新店市公所旁，第一期規劃115坪雙併及83~93坪三併，共計102戶，總銷60億元，第二期總銷30億元左右，也會在今(2010)年推案，兩案合計90億元。
上市建商紛紛卡位新店
此外，來自中永和樂華夜市的建商──瑋珈機構，成軍6年多，此次是首度跨進新店市，在中興路推出總銷40億元的「巴黎皇宮」。
瑋珈董事長郭國俊指出，「巴黎皇宮」為24層住宅建案，總戶數為186戶，坪數從25-60坪，成交價約42-50萬元，此次因找名模許瑋甯代言，來客數不少，加上基地臨近北二高交流道出口，及位在捷運新店線七張犁及新店市公所站，公司方面號稱已銷售9成以上，最快在2010年底動工，2013年年底交屋。
新店市繼板橋新板特區、新莊副都心之後，成為台北縣房地產熱區，一是因為要升格新北市的題材，其次，則是捷運交通趨於方便，生活機能完善，加上裕隆 (2201)的新店裕隆城，可望在今年年底進入實質開發期，因此，除了長虹、三圓已經推案之外，據了解，工信(5521)、國建、國揚也都已在新店卡位，未來將推案。
而大台北地區，也有寶舖建設邀請美國歐巴馬夫人御用服裝設計師吳季剛跨刀，到敦南商圈的四維路推出每坪開價180~200萬元的「縱橫天廈」，10月9日將公開。
另南港經貿園區附近，大同公司採大坪數豪宅規劃的「大同璽苑」，目前正潛銷中，每坪開價85~90萬元。
竹北房市夯
新竹地區則受惠於台北市建地取得不易，加上高房價讓民眾購屋卻步，建商紛紛轉移陣地到新竹，其原因也與高所得與高消費有關，因為根據行政院主計處所公布的台灣地區家庭收支調查，新竹市去(2009)年家庭每戶平均可支配所得為113.4萬元，僅次於台北市，但若以各縣市家庭可支配所得超越百萬元來看，只有台北市、新竹市及新竹縣等3地區，難怪台北及台中的建商要見風轉舵，跑到新竹來推案。
東森房屋竹北正揚加盟店林保舟店東說，新竹竹北地區在歷經了縣治一期、二期的規劃之後，縣治三期也正在醞釀當中，根據新竹縣政府的規劃，未來打算規劃「三園四所」，即新竹科學園區三期計畫、國家生物醫學科技園區、台灣知識經濟旗艦園區等，並引進台大、台科大、交大、清大等四所知名高等學府在縣內設校，如此一來新竹縣將可望成為國內頂尖科技與人才培育的重鎮，對國內產業提供優勢的競爭力。
林保舟說，竹北的發展潛力開始受到重視，從高鐵選擇在六家設站就可看出端倪，為了替日後的建設鋪路，縣政府對於竹北的發展也高度重視，許多建商也因此密切注意竹北地區的發展，其中，以目前進入配地階段的縣治三期最受矚目，在進入配地階段後，開始有許多建商積極收購，商業土地成交價平均大約在每坪60~70萬元左右，一般住宅土地成交單價也約在35~40萬元左右，例如中悅建設就在此收購數筆土地，打算整合建地推案。
利多效應 竹北房市火熱
中悅建設總經理陳再河表示，雖然央行打房，但在ECFA簽訂且正式生效後，房市後市不可小覷，加上竹北市在多項利多的加持下，隨著台科大、交大進駐、生醫園區、知識經濟園區等產學專區進駐，創造許多就業機會，且公園綠地覆蓋率高及生活圈的成形下，成為最夯區域。
根據了解，目前在新竹推案的建商，以中部建商最早也最多家，包括豐邑、富宇、喬立、德鑫、聚合發等，而北部建商最早推案是國揚建設，近期則有華固建設(2548)在科學園區靜心湖旁推出「天湖」預售案，產品為130坪和260坪2種，每坪開價高達45~50萬元，成為當地房市指標。
在竹北卡位的中悅建設總經理陳再河非常期待，華固的「天湖」能賣出高價，帶動新竹房市的比價效應，他表示，由於竹科地區電子新貴對好產品的接受度高，因此，中悅的「中?帝苑」，大手筆規劃126～280坪巔峰尺度，採獨棟、雙併格局來定位新竹的豪宅，加上26層高闊姿態收攬新竹地院預定地綠景與頭前溪河岸水景，客戶詢問度相當高。
根據住展雜誌的統計，新竹地區近3年的兩大熱門推案地區(新竹市與竹北市)，在扣除2008下半年金融海嘯影響，以致於2009年房市推案量萎縮外，今(2010)年已經出現復甦跡象，除恢復2008年推案水平，甚至竹北市還放出610.1億元的大量不僅已經是2008年全年推案量的1倍以上，甚至是去年推案量的3倍，成為最火紅的熱區。
中台灣 中市七期仍是重案區
今年台中市928檔期進場的新案不多且案量少，預估不到200億案量；
不過，中部建商表示，雖然推案少、量也不大，但並不代表看淡市場，反而是「惜售效應」，地主惜售土地，建商持有土地的也很保守推案，大家推案保守謹慎，但對第４季以後的市場卻是充滿信心。
聚合發總經理祁興國表示，以前房地產的兩大推案黃金檔期是329和928，而現在受兩岸直航效應，加上ECFA及未來大陸觀光客自由行等利多加持，今年928檔期有很明顯的「雙十效應」出現。
祁興國表示，每年中國大陸最重要的假期就是「十一黃金周」，今年有7天長假，加上台商回台灣剛好遇到雙十國慶假期，剛好整整休10天，很多建商早已摩拳擦掌等待時機推案搶客戶。
而台中房市的主力區，還是以七期重劃區為首，其他推案熱區還有五期、八期、十二期，七期新進場個案有「精銳市政廳」、「聚合發天廈」、「國雄領域」、「九上登峰御邸」及10月底有聯聚建設「理仁大廈」等5個預售案。
中市新市政中心啟用 帶動發展
五期由於發展較成熟且生活機能完善，也將會是下一個建商搶進推案的明星區，首度在五期推案的聚合發建設，在公益路與東興路口角地推出「新案」，基地350坪規畫地上21層地下4層總銷15億元的個案，而一向以七期為推案核心的精銳建設也在五期推出新案「巴黎之心」，坪數規劃在64~71坪；地上15層地下3層總銷12億元，這兩個新案都是五期少有的豪宅案。
精銳建設副總經理吳秋?表示，今年底大台中即將進行縣市合併，10月新市政府搬進七期，3年後，由新光三越百貨、SOGO百貨、遠百精品廣場等，三大百貨業者組成的精品大道，以及台中第一條捷運完工，加上全球9大地標之一的大都會歌劇院落成，台中市未來發展潛力更高。
丰閣不動產研究室經理許瑞生表示，在台北推案只要選對地點就能賣出好成績，而台中不只要賣地段，台中建商還要受市場競爭的考驗，中部購屋族選地段、選品牌、選規劃、選建材樣樣都要比較，考驗建商的建造能力與鑑賞力，不過，在這一波打房下，北部買氣受到影響，反觀台中卻在打房壓力下受惠，不少北客南下購屋。
許瑞生表示，雖然今年中部928房市推案量不多，但是出現延續效應，很多建商將個案行銷調整為928潛銷，雙十節前後進場，漸漸的，大陸的長假，如「五一」（大陸五一長假已取消了）取代了329檔期，而「十一」取代了928檔期。
南高雄 3大建案撐盤
台灣房市「北熱南冷」的現象，讓高雄市建築公會理事長、同時也是上櫃建商隆大(5519)建設董事長陳武聰很感冒，他說，這幾年可說是高雄房地產「氣」最短的時期，不過，氣再短，只要沒死，就有氣長的一天，而他認為，這一天就快來到了，且有機會在明(2011)年出現。
陳武聰認為，ECFA簽訂後，許多陸資都到高雄投石問路，加上經建會也擬定了2630億元的預算，要加強高雄的建設，包括國道7號，及深海碼頭，另高雄多功能經貿園區發展等，高雄的房市，沒理由再壞下去。
他也表示，20多年前，高雄房市與台北並駕齊驅，但如今，卻遠遠落後，房價卻只有台北的1/3不到，因此，高雄好幾年都沒有329、928檔期可言，但這也有好處，也就是高雄餘屋已全數去化，且依據公會的統計，過去一年推案約3000~4000戶，但今年迄今已有6000多戶的案量，未來還會再增溫，而過去都是蓋好再賣，但現在已有建商敢推預售屋。
話說同時，隆大建設與城揚建設共同在南高雄的高雄市政府正對面，推出總銷150億元的超大建案─「都廳苑」，並請來北部賣豪宅的璞園廣告代銷，在其操盤下，喊出「北帝寶，南都廳苑」口號吸睛。
豪宅價格 不到台北一半
璞園廣告指出，都廳苑位在高雄的苓雅區，相當於台北市的大安區，但都廳苑每坪開價30~50萬元的平實作風，約等於仁愛帝寶的1/5價格，自推出以來，已熱銷3成，購買者有不少是到台北發展的高雄人回鄉置產。
京城建設經理周敬恆則談到，央行打房，對高雄地區高單價產品已造成衝擊，反觀，每坪10萬元以下的中古屋市場，買氣轉好，還賣到缺貨，這一波的平均漲幅為15~20％。
周敬恆說，「京城凱悅」位於愛河邊，雖然立地條件好，但每坪開價依樓層高低，從35~65萬元不等，在高雄地區屬於較高單價產品，成交熱度有受到央行打房影響，7~8月成交件數下滑，不過，每個月仍有成交量，不致急凍。
國揚建設總經理彭邵齡針對「國硯」表示，雖然來客數不是非常多，但不少鮭魚返鄉的台商來看屋，雖然國硯每坪開價50~70萬元以上，但因為產品特殊、稀有，成交量算是不錯，迄今已有5成的銷售率。
新聞來源 理財周刊 (526 期) 文＼顏瓊真