17 8 月 預售屋履約保證 小建商難生存／履約保證 建商公會：可同業連帶擔保
儘管七月建商公會代表赴行政院『陳情』，不過內政部仍持續推動相關改革的『決心』；繼上週停車獎勵落日決定維持原案後，昨日也確定預售屋履約保證將繼續推動。內政部昨日正式對外公告，明年5月1日起，
預售屋買賣定型化契約中應記載履約保證機制條款，否則將依消保法最高處以150萬元之罰鍰。
內政部地政司副司長王靚琇表示，預售屋履約保證原擬於今年11月實施，後來因為相關辦法遲至6月才拍板，且消保會認為業者找銀行、同業保證需要時間，因此決定給予業者8個月的準備期，生效日訂為明年5月1日。
眾所皆知，內政部推動此制，是有鑒於過去屢屢發生交屋前建商倒閉，消費者求償無門的情事。因此，內政部及行政院消保會即依消費者保護法第17條，將履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約「應記載事項」中。
消保會通過之履約保證機制分二大選項，由買賣雙方擇一採行，其一為內政部同意之履約保證方式，另一為其他替代性履約保證方式，計有4個選項，分別為1.價金返還保證2.價金信託3.同業連帶擔保及4.公會連帶保證。
如同先前的停獎落日或雨遮登記爭議，建商依然持反對及保留立場。
他們認為，這會讓業者資金調度出現重大缺口，行庫或擔保機構因此產生更多浮濫頭寸，消費者負擔也會增加，嚴重者更可能導致預售制度瓦解，房市業者及周邊產業生計將受到影響。業者對於內政部的『逕行公告』感到不解，建議政府應研議更多配套措施，不宜貿然讓此制上路。
我們能理解，業者所言之『生計受嚴重影響』。
以國內房市生態來說，雖然近年竄起不少中大型業者，但小型建商仍不在少數，預售制度是這些小建商『以小搏大』的重要途徑。對資金充裕者而言，預售制度則能讓他們以更少的成本預算，達到更大的獲利效益。預售制度的『靈活』，是建商獲利的最佳途徑。
但是，預售制度畢竟還是屬於高風險財務槓桿操作，當然更容易產生若干『狀況』，導致消費者權益受損；這是內政部推動預售屋履約保證的初衷，也是對消費者最有益及保障的部份。
近年由於利率低，因此推預售案而發生財務危機的業者並不多。
根據本刊企研室觀察，近幾年僅有基隆地區發生一些此類案例。
以推案生態論，預售制度是否能夠存在或經營，當然應該回歸市場機制；這幾年大台北預售案當道，除利率因素外，也和市場景氣有絕對關聯。
再看桃園，早期也曾預售當道，但因為發生許多問題，因此近年市場景氣不差，但該縣仍少有大量預售案出現。新竹則因為竹科人的高消費力支撐，因此預售案才能大行其道，不過除少數建商外，當地建案規模都不大，風險相對較低。
回歸到履約保證制度，業者說法大多值得考量，但其中有兩點有待商榷，那就是『預售制度被消滅』及『消費者負擔增加』。
預售屋履約保證制度確實會讓業者成本增加，小型、財力有限的建商推預售案的空間，當然受到壓縮，但這不代表此制就此瓦解；事實上，履約保證可能還有利於財力雄厚的業者推預售案。看桃園房市就知道，只有在地知名、有口碑業績的建商，推預售案才有市場接受度。
至於消費者負擔增加，就有些令人匪夷所思。
因為房屋價格不可能因為推行履約保證而增加；差別僅在於，交屋前須付的自備或頭期款增加。這對一般自用消費者根本無差，有差別的是財力不夠者與小額短線炒作客。
就前者，多是被低廉的頭期款吸引就貿然進場，然繳付房貸，是動輒十幾二十年的事情，長期而言，這類型消費者多半無力負擔，他們的購買行為，確會增加房貸呆帳風險，住展企研室認為，其居住需求應先導向政府補貼租屋方向。
至於短線投機客，是這波央行打房的最主要抑制目標；預售屋履約保證讓他們進駐門檻增加、投報率降低，逐漸迫使其退場，減少刻意炒作歪風，豈不是良事一樁？
住展房屋網提供
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實施履約保證 建商：消滅預售屋
繼主、附建物分開計價後，內政部決定自明年五月起，實施預售屋買賣履約保證機制，避免消費者在預付價金後，卻因建商在交屋前倒閉而求償無門。
過去屢見建商在交屋前倒閉，致已支付價金的消費者求償無門。為保障消費者權益，內政部決定在明年五月起，強制要求預售屋業者，將履約保證機制納入買賣定型化契約內。
建築業者表示，這恐將使預售制度面臨瓦解，希望在明年五月正式實施前，能與內政部討論相關配套措施。
中華民國建築開發公會全聯會指出，上週五曾與內政部相關官員會商，大家都不知道怎麼做，沒想到內政部昨竟公告實施，讓業界很難理解；理事長王光祥表示，現在只能逐步討論，看能否找出可行規則及操作細節。
行政院消保會同意的保證機制分為二大類，由買賣雙方擇一採行。
一是其他替代性履約保證方式，分為四種方式。
一、價金返還之保證，若建商未能如期交屋，由金融機構如數返還價金；
二、價金信託，委由受託機構在信託存續期間，按契約辦理工程款交付、繳納，以達專款專用之目的；
三、同業連帶擔保，由兩個同等級建商同業相互連帶擔保，若其中一建商之建案無法完成交屋時，由其他建商無條件完成本建案；
四、公會連帶保證，由數家建商成立協定，若參與之建商有無法完成交屋之情況，其他任一家建商應無條件完成建案。
交屋前倒閉 不會再求償無門
另是內政部同意之履約保證方式，目前尚無腹案。
地政司副司長王靚琇表示，相關規定在昨天公告後，有八個月準備期，內政部將在近期邀集建商公會全聯會、各縣市建商公會及有關單位溝通，訂定履約保證之妥適方式，以便明年五月一日正式實施。
台灣預售市場一年的規模約在八千億至一兆台幣之間，有業者指出，依目前通過的四種履約保證方式，消費者所繳的三成自備款都將被凍結在金融體系，等於使銀行多出三千億濫頭寸，將會拖累銀行，而建築業也將出現三千億的資金缺口，既然如此，建商又何必推出預售屋，乾脆全部蓋好再賣，這樣等於是把預售制度給消滅掉。
建商負擔增 成本轉嫁消費者
遠雄公共事務部副總蔡宗易表示，以目前的市況來看，消費者買預售屋，從訂簽到開工，只要付十五％價金，但對建商來說，要先投入的土地成本就佔整個推案成本的四到五成，若在台北市可能高達六十至七十％，因此消費者有土地價值的保障，就很足夠了；但既然政府政策已訂定，還是會配合，至於多出來的相關費用，恐還是會轉嫁到消費者身上。
王光祥也認為，強制履約保證不僅造成建築業及周邊產業營運困難，最終成本也是會轉嫁給消費者，增加購屋成本，消費者反而是創造利益給銀行的最終負擔者。
王光祥指出，強制履約保證無異凍結整個建案資金，預售屋市場幾乎不再存在，對國內房地產經營、尤其小型建商，將帶來嚴重衝擊，恐影響周邊相關行業的員工生計及經濟發展。
自由時報 〔記者曾韋禎、黃宣弼、林美芬／台北報導〕
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預售屋履約保證 建商公會：可同業連帶擔保
消保會將履約保證機制納入「預售屋定型契約應記載事項」，內政部也完成公告。對此，北市建商公會代表認為，目前在官方版履約保證方式中，以建商同業連帶擔保的可行性最高，不過仍有一些困難有待克服，將就細節和內政部協商。（陳鳳如報導）
內政部公告預售屋買賣定型化契約必須納入履約保證機制，並且從明年五月一號開始生效，也就是說，未來買賣雙方可以選擇內政部同意的履約保證方式或其他替代性的履約保證方式。
台北市建商公會監事會召集人蔡宗易表示，目前官方版替代性的履約保證方式有四種，包括「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」和「公會連帶保證」，他認為，在不增加買賣雙方成本的情況下，以同業連帶擔保比較可行。
「同業互保裡面有一種說要市值相當或是市占率相當，這一點是比較困難，因為政府沒有做過這個認定，所以這個認定困難度會比較高，這一點倒是有一個克服方法，就是說同業互保裡面由公會當見證人，這會比較可行，比較不會增加成本。」
蔡宗易指出，內政部正在和公會協商所謂的內政部同意履約保證方式，相信最快這一、兩個月就會有結果。
中廣新聞網 2010/08/17