16 8 月 都更帶動國宅翻漲╱國宅都更 未必划算
年底選戰提『錢』起跑，聰明人都知道政策面多定是『走多不走空』，尤其是大型開發案之類等經濟檯面上想的到的『牛肉大餐』，還不快快豪華上桌，爭取多數的選票；像是中科三、四期開發案的事件，政府近期動作不斷，為這些產業鉅子們『解套』就是最好的例子。
房地產業相關方面也是利多紛出籠，華光、華山國有地開發案的相關議題也再度浮上檯面，繼近期端出容積獎勵率上限最高200%的『佳餚』外，今日再提出『跨區都更』的解套方針，可望加速其兩區域近20公頃的國有地開發進度。
因為這一政策受惠的當然還有周邊的區域，像是受到了華光金融特區的開發效應影響，愛國東路上，基地面積達4800坪的『新隆社區』國宅都更案因有過半數的住戶已經同意都更，在有著正對中正紀念堂、又近明星學區的等位置優勢下，近日市場成交傳出每坪65萬的高價，部分戶別的開價傳聞也直逼80萬，可見其題材熱度之高。
事實上，國宅身價鍍金必非首例，精華區的國宅更成了投資熱潮的重要標的，最明顯的就像是位於東區捷運忠孝復興站旁的『正義國宅』，經建商整合區塊十多年，終於近兩年有所動作進展，也因為其地點卓越，未來可期經濟效應驚人，因此房價不到兩年的時間漲幅就逾達八成，目前單價行情接近65~70萬，價格甚至還在不斷的攀漲中。
另外值得注意的問題是，北市政府在喊出『最高2倍容積獎勵』、『一坪換一坪』等政策作法的同時，雖可望會加速都更的進展，但也定會吸引不少大戶投資客的大舉搶進，進而炒高房價，得取利潤，因此如何抑制此等歪風，像是制定買入後禁止轉售年限等抑制房價炒作的法令，就顯得刻不容緩。
時報資訊 住展房屋網 2010-08-10
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國宅都更 未必划算
都市更新熱潮一波接一波，近期更延燒到國宅社區，但行庫主管強調，並非所有都更案都能「一坪換一坪」，尤其是戶數較多的案件，有時住戶甚至必須付出額外的成本，才能取得和都更前同樣面積的房屋，關鍵則是看都更案的地點好壞。
各大行庫近期都更案件增加，彰銀、一銀等接觸案件不下百件，合庫主管表示，國宅戶數多，整合起來難度更高，而且很多住戶對都更已經有一定認識，對利益分配意見不少。
行庫主管提醒，都更不能只看後續房價上漲，特別是許多人持有都更房屋是用來自住而非投資，如果不能換取相等的居住空間，都更期間還要額外負擔改建期的房租、管理或整合服務費，未必划算。
行庫主管解釋，都更主要利益來自「獎勵容積」及「售屋利潤」，如果辦理都更的土地能取得較高的容積獎勵，多出來的樓層可委託建商銷售，收回資金可作為營建成本，減少初期向銀行融資金額，住戶未來甚至可能多分得車位或房屋。
但是，依建物所在區位及條件不同，每個都更案可申請的容積獎勵也不一樣，將影響將來可出售的餘屋量。
要是大範圍的國宅，整合時間會更多，尤其許多國宅具有「整宅」性質，也就是政府早期因拓寬道路用地或公共設備，將大批住戶拆遷、集中，興建國宅以解決住戶問題，但整宅住戶的土地持分通常很少，每戶室內多在10至16坪左右，又不見得可拿到獎勵容積，都更效益沒有外界想像那麼高。
銀行主管指出，國宅因上戶數眾多，整合不易，住戶若走自立都更方式，也可能受限多數住戶收入不高，可貸得的銀行貸款成數相當有限；且早期國宅產權劃分混亂，如果住戶分住二樓、三樓，土地持分可能差距兩倍以上，如何公平分配土地價值，也是棘手的問題。
【聯合報╱記者藍鈞達╱台北報導】2010/08/16