ECFA進軍台灣,對台灣房市是喜是患?

自兩岸簽訂ECFA(兩岸經濟合作架構協議)後,台灣也進入滿朝風雨的階段,高喊「出賣台灣」與「走出國際孤島」二種截然不同的聲音甚囂塵上,全民沒有人可自外於ECFA的經濟影響,尤其在房地產市場,隨著大陸「炒樓團」首登台探路,全台房產業者引頸觀望後續動態,

到底ECFA對台灣整體房市究竟是喜是患?對豪宅、商辦、店面是利多於弊,但對首購族及換屋族進場購屋的時機最好再等待三年。

學者建議保守進場

兩岸從民國97年6月首度江陳會開放陸客來台觀光,到民國99年6月第五次江陳會簽訂ECFA,二年間兩岸經貿進度飛快,朝野對此協定認為將是改寫歷史的創舉,但究竟此創舉將是敗筆或佳績?據自由時報7月2日公布的最新民調顯示,逾半(五成三七)民眾認為ECFA將拉大貧富差距,對此民眾的反應是憂心忡忡。

而政大地政系教授張金鶚7月1日也指出,外界盛傳ECFA一簽,大陸富豪都要來台買豪宅,其實政府現在並未開放大陸人士來台置產,僅能買商辦,因此商辦價格有機會攀升,但陸客競相來台置產的情形不會發生。

他並指出,除卻投資客,一般民眾若想購屋,最好再觀望二年再逢低進場,因為台北房價目前已是相對高點,房價會受短期投資因素影響,而ECFA是對長期經濟直接影響,未必會影響到短期的房市,所以未來三年房價應會逐漸下跌,並不會因兩岸ECFA的簽訂而大漲。

他也調必需破除大家的迷思,當年香港與中國簽訂CEPA後房價大漲,是因香港房價在CEPA前已連跌數年,處相對低點,但台灣房市則反之,情形不同,不可一概而論。

業者樂觀以待發展

對此悲觀的看法,馬政府因應以全球招商的大動作,讓台灣今後成為各國進軍大陸市場的跳板,據悉歐美日商最近都絡繹於途,向我方高層表達來台尋求投資機會,與台灣合作攜手搶占大陸龐大內需市場。

台中市不動產代銷經紀商業公會也表示,根據香港經驗,簽訂兩岸協議後,前二年是陸資企業來台設立辦事處的高峰期,預期陸資企業員工來台工作,短期內的居住需求,預期先以租賃為主,且陸資對高檔豪宅的投資較有興趣。

因為法令規定,每家陸資企業來台專業人士不得超過七名,每次來台時間為一年,對陸資購買住宅仍有限制:

(1) 房貸設限:無居留證的陸資購置不動產,房貸成數上限50%,資金門檻高。

(2) 三年內不能轉手:不能短期交易,將降低陸資來台投資意願。

(3) 停留時間仍短:取得不動產後,來台停留期間僅放寬至一年內最多四個月

雖然法令諸多限制,但對豪宅、商辦、店面無影響,對租賃則推波助瀾。所以代銷公會常務理事謝麟兒指出,預期ECFA簽訂後資金會積極進入,台資、中資、外資三資匯流的台灣,商辦、店面、豪宅等高總價產品漲幅最大,連帶拉抬動能較弱的一般住宅。

簽訂此案後,對台灣房市有兩大助益:

第一,大陸銀行可在台設分行,大陸人士不但可與自己熟悉的金融機構貸款,更可提高不動產融資徵信及核貸便利性,進而活絡房市,形成陸資在台購屋的資金鏈。

第二,房貸產品市場將更自由化,因為大陸銀行來台設分支機構,將與國內銀行競爭企金、消金市場,房貸產品及利率在市場自由競逐的結果,購屋民眾可選擇更多的房貸產品,且銀行較有意願維持利率低檔以維持競爭力,將對購屋族有利。

鮭魚返鄉,資金鎖定五都

陸資尚未明顯進駐,大陸炒樓團就已經一團接一團,高調來台踩線探路,就連海協會長陳雲林,訪台的第一站,也被安排去參觀豪宅。

簽訂ECFA後,勢將帶動另一波鮭魚返鄉的資金潮,流向豪宅;而且經貿關係改善,台灣投資環境更為明朗,加上遺贈稅大幅調降,對長年旅居海外的華僑而言,是回鄉投資置產的好時機。

據經濟日報五月報導,看好ECFA後的投資環境,由19家美國華裔地產開發商組成的台灣房市考察團18日抵達台中,後續還有廈門地產考察團預訂下月來台,鎖定主要投資標的都是即將升格的五都。

而中國時報四月報導則指出,在ECFA、台中縣市合併升格等利多激勵下,台中房市行情看漲,近來成為國內外投資考察團的獵屋重鎮。大陸業者組成台中投資考察團,參訪台中7期知名建案等,受到建商熱情地接待。

CFA效應豪宅、商辦、店面創新高

據永慶房屋調查,因ECFA的效應,房市提前上演慶祝行情,深具「ECFA概念」色彩的商辦、店面及豪宅,四月份交易尤其熱絡。

台北市商辦每坪均價已突破50萬大關,達52.2萬,較去年同月成長20.14%;頂級豪宅(成屋)成交行情也逼近百萬元,達96.2萬元,成交量較去年同月成長1.13倍,刷新單月歷史新高。

冠德建設董事長馬玉山指出,兩岸簽訂ECFA,不論是個人企業或國營企業體,第一要務是設立辦公據點,也就是說首先會出現陸資來台的「插旗效應」,陸資不論是租或買,都將大幅提升國內辦公室的需求,短期會降低商辦的空置率,長期將拉抬商辦的租售行情,讓國內商辦長期偏低的租售行情,逐漸可與國際接軌

台中市不動產代銷經紀商業公會也調,未來陸資來台設立據點,會派總部或母公司的高級幹部過來,這也就產生了住的需求,因此中高檔的住宅需求也將隨之增加,這股陸資來台產生的需求,會讓陸資企業落腳的A級辦公商圈、豪宅聚集區的中高檔住宅與酒店式出租住宅跟著受惠。

台中新穎A級商辦供給面很少,在七期即有三棟A辦,豐邑建設「市政都心廣場」、順天建設『市政經貿廣場』親家建設「T3市政國際中心」。

台中市下半年整體開發潛力無窮

台中市整體開發地區十四個單元共約一千三百九十四公頃,從民國93年發布都市計畫,預計花十五年,於民國110年全部開發完成(七期重劃區共花了十七年時間)。

整體開發地區開發完成後,可釋出可建築用地約七百公頃,將達供需均衡。整體開發地區是採低密度開發,預計容納人口數約二十萬人。

今年大台中推案趨勢,大樓首購產品明顯往南區、東區、北屯、大里及太平等區域發展(以往這些區域主推透天別墅)。

豪宅產品以七期、八期、森林公園附近為主、少數五期區域。熱門推案區則為十二期、十一期。

結語

6月29日ECFA簽訂後,台灣各界對此案議論揚揚,但以整體房市而言,利多於弊,主要以豪宅、商辦、店面發展潛力較大,且五都也將是陸資集中之所,未來可期。

雖然民間擔憂聲浪不小,但政府也祭出因應對策,不斷推出配套措施,以迎接台灣二十年來最大外資潮,大陸方面也表示會儘快成立兩岸經合會,盼能為兩岸帶來近幾十年來最大的合作利基。對房產而言,也是可以樂觀期待的新契機。
優家網記者 廖翎而