小宅≠套房
近年來小宅產品話題不斷，有關小宅是什麼？要先定義清楚，套房可不等於小宅唷！小宅的尺度其實並沒有定論，以第一線仲介人員的大致區分，18～25坪之間的住宅，稱為小宅產品。
小宅的特性是符合小家庭生活需求，所以至少是1房1廳或是2房1廳的格局，空間雖不是開闊寬大，但麻雀雖小五臟俱全。以總價條件來看，是當區比基本首購族高一些的預算，比換屋族負擔輕一些的負擔，在財務的考量上，有些人會有一筆裝潢費用，把室內空間設計作好一些，或是另一種手邊有現金可以作其他投資，而不是把錢都花在追逐貸款上，可以有其他投資，增加資產的機會。
目前小宅物件尚稱稀少
室內空間不是很有餘裕的條件下，生活的機能則要靠區域環境來滿足，舊的小宅其實分布的地點會在區域中心的外圍，或是大樓規劃中的少數，早期的公寓或是21-23坪左右的大樓產品。
新建的小宅則以捷運共構或捷運沿線為主分布，以開發者而言，建築、規劃、銷售、售後服務等工作，一戶就是一次工。豪宅大戶的要求雖然多，但金額很高；套房的客戶內容很單純，也沒有什麼條件改裝或談判，同質性高，服務起來也便利；唯有小宅的產品，服務要求比套房高許多，但價格的增量卻不見得大，於是市場上相關產品為數不多！
單戶人口減少，小宅需求增
依內政部戶籍人口統計資料，全台灣人口的戶數增加，但每戶人口是減少的，依2009年12月的統計，全台灣每戶平均人數是3人，而台北市是2.69人，台北縣則是2.82人，每戶人口逐年呈現遞減趨勢。居住人口數是下降的，雖然大坪數還是大眾的夢想，但實際上實用與負擔可相比擬的，小宅就成主流了！也就是說在以往套房首購跟首次換屋小3房之間，多了小宅的選擇。
產品的品項供給量不多，但從小宅的坪數來看，符合小家庭的需求，兩人世界的夫妻、情侶、退休老伴，三人成行的小家庭，成家準備的單身族都很適用，在總價條件上又入門容易，所以週轉率高，轉手相對比較容易。
新屋小宅捷運多、老公寓小宅巷內多
兩房產品在市場上本就屬少數，以現今的市場條件來看，新成屋或預售屋二房產品的出現，多見於捷運局主導的捷運共構規劃案、套房產品為主力的個案中搭配的格局；在中古屋市場中則沒有一定的集中區域，但以巷道在6米以下、老舊社區、屋齡20年以上者較常見。
兩房產品雖有後勢看漲的條件，但為了提高後續的轉手率、出租率及增值率，釐清需求與區位之間的關係，方能選出合宜的投資標的，各種不同定位，像是高級辦公商圈、熟齡區域環境、小家庭或是套房族升級都是有效率的轉手條件。
Yahoo!奇摩 撰文：Japhie