05 11 月 想當包租公？先換算「租金報酬率」
依目前房地產市場的租金與房價行情相比較，部份位於台北市房價高漲地段的住宅，租金可能一個月不用3萬元，就可以承租到價值2000多萬的純住宅了！假設以年租金36萬除以2000萬元的房價，租金報酬率才僅有1.8%，這對於目前的承租戶來說，以低於銀行貸款的利率成本，同樣能享受高品質的居住環境，這又何必多費工夫去買房子呢？
景氣因素導致租金、房價背離
一般正常情況，當租金成本高，購屋貸款的利率較低的時候，會促使有住屋需求的消費者由租轉買，購屋的意願提高，刺激買氣。不過以目前房市行情發燒但經濟景氣卻低迷的背離現況來看，相對於房價急漲的速度，是消費者薪水增加速度所遠遠追不上的，再加上租屋消費者對於未來經濟和所得收入的不確定性，續租的議價空間加大，造成某些地段的房價水準高但租金收益率卻偏低的情形。
租金收益與資本價差的風險
若選擇投資或置產在這些高房價的精華地段區域，降低租金報酬率的收益性，未來的獲利和風險可能僅能期待在房價上，是否能再續漲創造資本的差價。因為以目前銀行平均不到2%的房貸利率條件，由於租金成本相較更低，即使房貸利率再調降，要促使該區現有的承租戶成為未來的潛在買方，就地由租轉買，可能並沒有什麼太大的誘因。因為市場上房價的總金額仍居高不下，會不會在這一時享用了低利，但是未來卻賠了房價，倒是值得留意的！
「二線城市」保值性房產的選擇
不過若換個角度，如中永和、新莊、土城、淡水等位於「二線城市」的區域，仍有許多房價僅500萬，租金收益卻可達到每個月一萬元以上的舊公寓，以年租金12萬除以500萬計算，租金報酬率就有2.4%，這對於由租轉買的自住需求消費者或是保守收益收租的投資者來說，倒是個不錯的選擇，若要以低利率來補貼購屋的成本，以房貸條件20年期、利息1.875%來計算，每100萬元的「本息平均攤還」月付金為5000元（利息由1563元開始逐月遞減），租金10000元若拿來做為貸款的月付金，等於便宜200萬元買這間房子。除了計算貸款自住的成本比承租要划算之外，若選擇購入可分租的物件，還可以請別人出一部分的錢來幫您「存房子」。
因此若換算房價的租金報酬率與銀行貸款利率相比，如有較高的租金報酬率，表示可以有較好的支撐條件可以維持房價基本的保值性，在現階段房價高來高去，不知如何挑選具有價值性的物件之下，懂得「租金報酬率」如何去換算，不失為一種評定房價的好方法。【文／范世華】
【本文作者為網路地產王資深顧問】