想逢低買屋? 想賣屋求現?

與房仲業打交道一定要懂的7個眉角,遇到好房仲,會令你感動;不好的房仲,讓你更頭痛。可別以為付手續費給房仲業者,萬事都OK!有些小細節看似無關緊要,若不注意,房子沒成交不打緊,如果陷入沒完沒了的房屋買賣糾紛,就得不償失了。

除非是投資客,不然每個人一生當中買賣房屋的次數,用一隻手就數得完。因為房屋交易牽涉的金額龐大,且交易過程複雜繁瑣,常讓人不知從何著手,所以許多人會找房仲業者幫個忙,好將「房事」搞定。

保守估計,國內的房仲業者大約有5千個門市,平均每個門市有8名業務員,全國計有4萬名房仲業務員。但業務員素質未必齊一,如何和房仲業打交道?又怎麼破解業務員的銷售技倆,才能看到合理價格?一樁買賣能否成交,價格很關鍵,但交易過程中的眉角更不能忽略!

 

眉角1:善用房仲業者提供的服務

 

身為付錢的買方,買賣房子一定要「龜毛」。當你知道房仲業者可以為你做哪些事的時候,你不是「奧客」,而是一位精打細算的買家,享有應享的權利。台灣房屋業務副總簡嘉禾表示,在客戶提出要求以前,房仲業就要主動提供至少6大服務。

簡嘉禾說,買賣房子通常是「一次交易」,不像股票或基金,必須頻繁在市場裡買進、賣出,或是密切跟銀行理專聯繫。有些銀行理專還提供VIP客戶遛狗、報稅、接送小孩等服務;但房仲業者比較少類似的額外服務,頂多在成交後,提供漏水修復、裝潢、搬家,以及銀行房貸諮詢等相關服務。

 

眉角2:詢問房仲業者每筆收費用意

 

房仲業通常會根據成交價向賣方收4%、買方收1%,合計5%的手續費(內政部規定,不得超過6%)。部分房仲業為了搶生意,會主動調降手續費,尤其以加盟店或個體戶居多。簡嘉禾說,羊毛出在羊身上,仲介費殺得太低,必須小心背後是否有道德方面或物件本身的瑕疵等問題;另外,房仲業只能對買賣雙方收取如前述的仲介手續費,不得加收廣告費、清潔費,甚至除草費等額外費用,買賣雙方的其他規費則分別由房仲業代收,再支付給政府、銀行,以及代書等。

 

眉角3:慎防業務員為成交不擇手段

 

520之後股市持續下挫,加上金融風暴席捲全球,投資客大退潮,也連帶衝擊到房市,產生急凍現象。根據內政部建築研究所10月份公布的「第2季房地產景氣動向」顯示,目前房價呈現「量縮價未跌」的情形,但有7成的房仲業看衰第4季 市況,未來至少還有2到4年的修正期。

以永慶房屋為例,9月份大台北地區成交量明顯掉了2成。成交量衰退,房仲業的手續費收入也跟著驟減,業界預估,第4季會是業務員的生死戰,平均每2位業務員,每個月只能成交1件。未來半年,房仲業即將掀起倒閉潮,績效不佳的業務員可能要有喝西北風的心理準備,為避免業務員為了成交而不擇手段,民眾必須洞悉業務員的銷售技倆。 例如,有些業務員會扮演「雙面人」,藉此拉近買賣雙方的價差,像是對賣方擺個衰臉,來個「大空特空」,說房市有多差,別人降了還是賣不掉,如果這次不降多一點,房市愈來愈差,擺愈久愈賣不掉,或是買方也在看其他物件等等;然後再回過頭跟買方說,這個物件有多難得一見,錯過這次,保證會後悔一輩子,或者有多組人馬最近就要付斡旋金,營造出物件很搶手的種種假象。

「住展雜誌」研發長倪子仁分析,房市從過去的「賣方市場」,最近逆轉為「買方市場」,買賣價差擴大,更容易見到類似的銷售案例,像是有些本來可以賣到每坪32萬元,但在房仲業舌燦蓮花之下,不明就裡的賣方被殺到低於30萬元的價格,等成交之後才發現,為時已晚,銷售糾紛因此產生!

 

眉角4:詳查物件的各項資訊

 

房屋銷售糾紛一直是消基會受理申訴的前3項重要分類,且近來有逐年攀升的趨勢。消基會董事長謝天仁表示,最常見的房屋銷售糾紛包括:建商廣告不實、買賣雙方資訊不對等、不保證履約、坪數爭議,以及建材品質不如預期等。消基會最早製作的《購屋100問》,後來不但增加到200問,最近又擴充到500問,隨著交易的件數增加,糾紛事件也層出不窮。

謝天仁說,最近這一波股市急殺、房市急凍,最常出現的是,買方在成交後又反悔,覺得自己「買貴了」,於是找各種理由、挑房屋瑕疵,想作廢買賣契約的糾紛明顯增加。因此,在作決定前,務必向房仲業者仔細詢問物件的各項資訊,以

避免不必要的糾紛產生。

 

眉角5:詳細詢問房屋的各種債務情況

 

簡嘉禾也表示,在經濟不景氣的情況下,賣方是否有隱藏性債務更值得特別注意,如果用房屋作擔保,再去和其他銀行辦二胎或三胎借款,聯合徵信中心都查得到,怕的是賣方跟民間借款,這便 是查不出來的。

以往就曾發生過一個實例,買賣雙方已經簽約,假設成交價600萬元,買方付給賣方60萬元簽約金,540萬元向銀行辦房貸,就在房屋過戶之前,
半路殺出個程咬金,某個民間債主聲稱賣方欠他700萬元,已經向法院對房子申請假扣押,買方只好退讓,已經付出的60萬元簽約金也拿不回來。簡嘉禾說,如果物件將來可能漲到800萬元,買方或許可以幫屋主還錢,用時間換取空間,拗到房價上漲就能回本。

 

眉角6:徹底了解斡旋金的權利與義務

 

另一種是斡旋金遭沒收的糾紛。舉一實例來說,張小姐最近半年開始看中古屋,房仲急著賣出房子,在第一次看屋時,就希望張小姐付斡旋金。房仲聲稱,斡旋金不限金額,3、5萬不嫌多,1、2萬也不嫌少,他可以依照張小姐提的買價,向賣方議價;如果賣方不願意,斡旋金保證全數退還。

要注意了!陷阱就在這裡,一旦賣方同意張小姐開出的買價,斡旋金就自動轉為給賣方的訂金,張小姐便具有和賣方簽約的義務。但是,如果後來張小姐決定不想買了,賣方可以要求張小姐履約,不然張小姐的這筆訂金(原本的斡旋金)就會被沒收,或是賣方可以解除契約,轉而向張小姐提出損害賠償。 有些不肖房仲業者並不會向買方詳細說明斡旋金的權利與義務,一味地要求買方趕快付,佯稱最近就有其他的買方準備要付斡旋金了,好讓買方以為該物件很搶手。一旦買方付了斡旋金,就等於成功了一半,接下來,只要說服賣方就能成交。如果賣方同意但買方反悔,至少也能賺到斡旋金。不過,賣方也有履約責任,若在交易成立時,賣方突然反悔不賣了,除了要歸還斡旋金,還要另外賠償與斡旋金等量的金額給買方,不得不慎。

其實,斡旋金制度是房仲業者創立的,但公平會已經實施「斡旋金」導正計畫,買方可以選擇用內政部制定的「要約書」範本,不用付一毛錢,就能透過房仲業者斡旋,一旦屋主同意,契約立刻生效,較不會有金錢糾紛。但有一點要特別注意,透過要約書請房仲業者斡旋時,若賣方同意、買方反悔,則買方必須支付賣方房屋總價3%的違約金,選擇此方案前也要有心理準備。

眉角7:用房仲術語交涉,買賣不吃虧

房仲業之間,也有流行術語,讀懂這些術語,善用房仲業的術語交談,讓這些術語不再是深不可測的暗號,而是你與房仲業者的溝通橋樑。且懂得愈多,愈不易被不肖業者訛詐,買賣也愈不會吃虧! 買賣房屋對大部分的人來說,是人生中的大事,當然要謹慎行事,如果你不了解房屋交易的林林總總,交給房仲業者包辦是最省時省力的方法。但日常生活中的仲介糾紛此起彼落,不少是因為消費者
的了解不夠深入。在決定將一生重要的房屋大小事交給房仲業者之前,除了挑選合格的房仲公司及值得信賴的業務員外,事前對房仲業者的經營模式有所了解,徹底搞懂其中的規則,在情理法兼顧的交易下,才能創造出賣方、房仲業者及買方三贏的局面。

新財富季刊 /第09期【作者:蘇子逸】