小套房貸款僅5成 購屋負擔不輕

台北市買房難如登天,民眾轉而選擇購買低總價的小套房;銀行業者說,坪數15坪以下的小套房,最低利率從2.3%至2.5%,甚至3%起跳,但成數最高只有5至6成,且無寬限期。購屋者必須準備4至5成的自備款,且須負擔較高的貸款利息,負擔並不輕。

銀行業者提醒,小套房貸款成數較低,購屋者必須準備4至5成的自備款,且須負擔較高的貸款利息,負擔並不輕。

小套房每坪單價較高,民眾接手意願低,基於風險考量銀行大都持「儘量避開」,套房貸款一律送總行專案審查。

台銀即指出,凡坪數在15坪以下(含公設及附屬建築,但不包括車位)的房屋貸款,除無寬限期外,利率亦從2.5%起跳,最高成數僅5 成。

另一大型公股銀行也說,15坪以下套房貸款,若地點和貸款人條件好,例如台北捷運沿線的建案,貸款人年收入逾150萬等的優質客戶,才能爭取到2%以下利率。

否則,利率一律2%起跳。但貸款成數最高僅6成,且不提供寬限期。

再者,倘若套房建案座落在「特殊地段」,如附近有KTV或酒店等特殊地段;銀行業者說,因避免擔保品不易處分,也不會承做。

合庫則表示,原則上,凡坪數10坪以下即列為小套房,最高成數在6成左右,利率則自2.7%起跳,但有2至3年的寬限期。

負擔不輕 小套房貸款僅5成

小套房貸款成數較低,購屋者必須準備4至5成的自備款,且須負擔較高的貸款利息,負擔並不輕。

據了解,為了避免銀行殺價競爭,近年來央行對於銀行承做房屋貸款,最低「默契利率」的利率是1.84%,至於土地和建築融資的默契利率分別為2.5%及2.75%。

銀行業者指出,金融監理機構規定,銀行正常放款須提1%準備,加上非自用住宅貸款占銀行風險性資產權數為100%;比自用住宅的45%高出1倍以上,已間接墊高銀行資金成本。

因此,多家大型銀行表示,最近已將房貸最低利率自過去的1.84%,調到1.9%以上;同時,土地和建築貸款最低利率,也往上調至少1碼(0.25個百分點)。

台銀表示,目前土地和建築最低利率維持2.5%及2.75%;但建案必須通過「三好」,即須符合地點好、建商好及產品好等三大條件;舉例來說,知名建商在精華地區推出小套房建案,因產品不好,就可能不做。

即使是很好的建商,新承做土地和建築貸款利率大都從2.7%或2.8%起跳,甚至有不少個案利率已經拉高到3%以上。

【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=417&f_SUB_ID=4065&f_ART_ID=308201#ixzz32BQLzXFj

低公設套房隔2房 有利提高貸款成數

市區的小套房以坪數壓低總價,因而獲得不少年輕族群的青睞,但僅有5~7成的貸款成數,甚至有部分公股行庫不予承作,增加不少自備負擔。

專家建議,買小坪數住宅,首選捷運站周邊與明星學區,增加該屋保值性,或是購買隔間成2房的產品,提高轉手度,都有機會使放款成數增加。

小坪數住宅的認定,一般以權狀坪數15坪以內,或扣除公設後的室內坪數8坪以下為主,也有部分行庫以20坪做為基準來判別,各家行庫稍有不同。

坪數過小的住宅,由於多半為套房產品,偏離市場主流的2~3房,交易侷限於單身族群或訴求出租的包租公,轉手度不佳,故貸款成數較低,甚至有部分公股行庫不予承作。

捷運站周邊較保值

以台灣企銀標準來看,將房屋坐落地點分A、B、C、D,4種等級,A級地段最佳,可貸款8成,B級次之,可貸7.5成,而小宅產品貸款成數會再減1成,約僅6~7成。

彰化銀行則是權狀面積15坪,或是主建物面積10坪以下的住宅產品不予承作房貸。

土地銀行除了特殊優良客戶外,15坪以下住宅同樣不承作。

台灣銀行將15坪以下產品視為套房管制,放款成數降低至5~6成,而且利率也可能較一般產品高。

要如何增加小宅的貸款成數,信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德提及,若是該屋位於明星學區內可供設籍,由於稀有、熱門,即便是套房,也可能有不錯的貸款成數。

且若是公設比低的物件,分隔成2房,提高轉手度,也有機會獲得較高的貸款成數。

群義房屋南京三民店專案經理陳奕志則補充,一般捷運站周邊200公尺的住宅,多半較為保值,放貸成數也較正常。

銀行鑑價,會請受理房貸的在地分行派員到房屋現場勘查,或請民眾自行拍照,提供相關室內配置圖給予放款行庫參考。

想獲得較好的貸款成數,屋齡勿太老舊,屋況一般即可,裝潢與否則影響不大。

一般20坪以上,3房的主流住宅產品,放款狀況都很正常。

若是非得購買小套房,以屋齡新、管理佳的酒店式大樓較佳,貸款成數有機會拉高。

選酒店式大樓較佳

至於台北市精華區內不少樓高3.6米,4.5米的挑高式小套房,做成夾層增加使用空間與坪效,由於多為違規使用,行庫放款以權狀坪數為主,故難以認定使用空間增加。

林以德提醒,一般套房社區出入人口複雜,管理不易,貸款成數不佳,除非是年輕族群資金不足,否則一般較不建議購買。

【洪安怡╱台北報導】http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140426/35791008/

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