嚴控貸款成數 房價自然下修

相較於其他產業,這幾年房地產業算是非常幸運,受惠於低利環境與市場過多游資,讓台灣房地產市場走了一波罕見的十年長多頭。以幾個指標觀察,北市中古屋均價在十年內增長170.1%,購屋壓力從十年前的5.2倍到如今的11.6倍。

房貸利率不漲反跌

壓力明顯增加,可是利率不漲,而今的房貸利率,還較十年前低1.058個百分點,房產業也出現量變與質變,以我們不動產經紀業為例,2003年時,全台經紀業僅有1,627家,大型連鎖品牌僅853家,占了產業的52.4%。

買賣房產服務品質

但十年後,經紀業增加至5,918家,大型連鎖品牌達3,707家,占比超過62.6%,從趨勢來看,未來不動產經紀業走向集團化,極大化發展是必然的方向。這也反應出,房仲業者的服務品質,對有意買賣房產的民眾愈來愈重要。

房價下修

游資充斥下,也缺乏大幅向下修正空間 圖片來源:好房網

房仲產業資格認證

在選擇房仲業者前,不妨先了解一下房仲產業的歷史。最早從樓面式的電話開發,到後來引進美國、日本的店面式經營,人員也從過去被謔稱「牽猴仔」,到如今,成為國家考試與資格認證的專業經紀人。

競合整併強者恆強

不動產經紀業的品牌也從百家爭鳴,到競合整併,強者恆強,以十年前為例,當時最大的不動產經紀業者,全台不過200家規模,其餘品牌也頂多是100多家或是百家不到的規模,但到如今,百家已經成為一個當品牌的最基本門檻,大者恆大的趨勢也更為明顯。

品牌產品服務提供

集團化發展在某種程度上也意味著,多品牌、多層次的經營已經成為管理顯學,最有名的例子,莫過於豐田汽車與王品集團,都是多層次品牌經營的成功典範,透過多品牌的產品與服務提供,滿足不同需求的消費者,市占率自然增加。

統合管理降低成本

也因為市占率的提高,對內集中採購、統合管理以降低成本,對外增加曝光度,加快流通速度,增加店營運效能,進而提供更完善且全面的消費者服務。

教育訓練業務支援

業者在經營多品牌時,即便因為主客觀環境有所不同,而必須作出區隔,但我認為,中心思想一定具有一致性。對內,新品牌會透過組織提供的各項教育訓練及業務支援系統,提供經紀人員厚實之依靠,進而成就顧客,協助其創造幸福家和的美滿家庭。

創造財富關懷弱勢

更重要的是,一個現代化的品牌,一定是以自利利他、繁榮共好的態度,從關懷弱勢,重視社會公益的方向經營,讓企業不僅是創造財富的經濟體,更是扶植社會成長的促進體,這也是企業的責任所在。

動產經紀產業洗牌

下半年將是不動產經紀業的產業大洗牌,七合一選舉將至,雖然各區都會端出各式各樣的建設牛肉,不過,為了平息民怨,搬出新的打炒房施策也不無可能,加上區域價格已經來到歷史高點,短期內往上成長有限。

低利環境大幅下修

但在低利環境、游資充斥下,也缺乏大幅向下修正空間,種種不確定因素會促使交易量難以放大,體質較差的房仲業者將被迫現形。

不過房地產對於民眾來說,仍是一個安穩的投資標的,也因此,在百家爭鳴下,民眾更應慎選具備服務、專業、品牌形象的房仲業者,才能確保買賣權益。

資料來源:經濟日報╱陳錫琮 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=305135

財經觀點/嚴控核貸成數 讓房價「自然消風」

奢侈稅自2011年6月1日施行已超過2年半,截至今年2月,不動產實際課徵奢侈稅僅83億元,但房價並未顯著回跌,導致批評聲浪不斷。

委會審查修正草案

最近立法院財委會審查「特種貨物及勞務稅條例」部份條文修正草案時,財政部認為短期投機哄抬房價已顯著改善,且自住購屋需求穩定增加,房地產市場逐漸朝常態導正,不必再大幅修法,奢侈稅2年閉鎖期也不宜延長,等房價「軟著陸」回歸市場正軌,將研究奢侈稅的落日時點。

可免予課徵奢侈稅

另外,非都市工業用地也納入課稅範圍,但為免傷及無辜,針對非屬短期投機且經財政部核定的案件,可免予課徵奢侈稅;同時也訂定「自用住宅防弊條款」,藉以杜絕假自住、真炒房漏洞,讓奢侈稅更符合抑制投機的立法初衷。

不斷加強查逃漏稅

其實有關奢侈稅修法議題已討論超過一年,期間除主管機關不斷加強查稽逃漏稅,社會大眾也認為房價已到高峰,且央行自2010年中推出「針對性審慎措施」以來凡是被央行點名的區域,完工交屋後進住率大都偏低,此可由夜晚點燈率直接研判投資或投機比率,以及一旦景氣反轉,可能導致房價下跌預期,市場逐漸產生觀望心理。

當前市場動向趨勢

從今年329檔期各地區推案量可窺知當前市場動向趨勢,根據住展雜誌調查報告顯示,329檔期北台灣、台中與高雄都會區推案量將超過4586億元,占總案量8成的北台灣3706億元案量,幾乎是去年2198億元的1.7倍,更是近7年來最大的量體。

賣方市場轉折前兆

但高雄地區329檔期推案卻從去年500億元縮減至50億元,僅剩1/10,所透露的玄機應是買方市場與賣方市場轉折前兆,緊接著將是賣方重新調整開價與加大議價空間,甚至開始下修。

房價泡沫自然消風

主管機關當務之急除應密切追蹤市場走勢與房價動向外,更應嚴格監控房貸估價與核貸成數,以期緊繃的房價泡沫自然「消風」,讓市場供需順勢導引房市逐漸朝「軟著陸」發展,這才是當前全球詭譎多變政經情勢中最佳因應策略。

資料來源:聯合報 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=305134

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