買好屋學問多 看房子30大招必看!

買房子是人生的大事,千萬不能衝動,一定要仔細觀察房子是否符合自己的需求。看房子等於是幫房子做體檢,房子的狀況會影響到居住的舒適度,許多人看屋只是看個意思,往往忽略掉該注意卻沒有注意到的細節,而這些細節卻會關係你未來的生活品質。如果看房子前作好功課,就不用怕被銷售人員牽著鼻子走。

看房子的學問很大,有的人看一棟房子要花幾個小時以上,有的人卻走馬看花只看兩眼就換下一個物件,這二者絕對「差很大」,看房子到底要看些什麼?看房子前又要先瞭解那幾件事?

1、看屋訣竅「由外而內」!

房子是不是豪宅不重要,自己喜歡最要緊。基本上,在購屋前,你一定要勤快點,多看幾間、多跑幾趟,才能瞭解這棟房子在不同時間點呈現的真實屋況。看屋的訣竅在於「由遠而近,由外而內」,先看房子外在的四週環境,是否有暗巷形成治安死角?附近是否有市場、學區?是否有嫌惡設施?如果是預售屋,還要特別注意建商是否用「大帆布」或巨大的看板遮住周遭,如墓地、基地台等嫌惡設施。

2、消費者最在意「凶宅」!

無論何種型態房產,看房子前第一步要做就是先上網查詢各種關鍵字,包括消費者最在意的「凶宅」,若靠山邊,也可查詢「土石流」,或輸入社區名稱,查看過去是否有事件發生。

當你走進公寓大廈前,要先看看房子的外觀建材好不好,有沒有瓷磚剝落或牆面污染,如果大樓的外牆都有水漬或者顏色會黑黑髒髒的,可見房子的防水處理不到位,可能每隔一段時間就得處理由外牆滲入的水氣,內牆也比較容易產生壁癌。

3、白天晚上都要再去看房!

白天看房子主要是看房子附近的生活機能,晚上看房子則可觀察治安與寧靜程度,最好是白天及晚上都去多看幾次,晚上還要看住戶的「點燈率」,如果房子是中古屋而入住的戶數不多,要打聽是不是因房子有瑕疵才會造成住戶不多?在晚上看屋也容易發現屋內的隔音效果好不好,順便確認周遭是否會有擾人的噪音或無法忍受的狀況。

4、樓梯間上上下下走一回!

看房子時不要都搭乘電梯,應該在樓梯間上上下下走一回,看有無堆積雜物,再去看「公佈欄」上關於住戶欠繳管理費的狀況如何,也可以詢問管理員,有沒有不好搞的鄰居,這些都攸關社區的品質。

5、房仲常將屋況吹噓多好!

房仲帶看房屋時,常會將屋況吹噓的有多好,至於周邊設施往往都是口頭說說,不會帶你親自走一趟,許多房仲銷售的物件都會標榜離交通設施只要幾分鐘的距離,但每個人的腳程或開車速度都不同,甚至平日上下班時的交通流量也與假日不盡相同,與其相信房仲的話,不如靠自己走一趟,才能評估是否可以接受真正要花費的交通時間。

6、注意大樓「棟距」問題!

不論是公寓或大樓的住宅,房子與房子間的棟距如果太窄,隔壁住戶的說話、洗澡、洗衣服的聲音都能聽得一清二楚,會造成很大的困擾,看屋時別忘了注意「棟距」的問題。

7、先看進入房子後的感覺!

當你瞭解房子的週遭環境後,再進入看房子「屋內」的階段。第一眼先看進入房子後的感覺,如果第一印象不好就不用浪費時間,接著看格局和採光,看消防逃生等安全措施及路徑,再敲牆壁看建材與施工等細節。看房子要從務實的角度來看使用動線,回歸實際生活面的需要,才會買到好的房子。

8、潮濕漏水最常見的問題!

台灣氣候潮濕,漏水可說是最常見的問題,漏水屋糾紛是購屋糾紛的榜首,房子一有漏水狀況往往讓人相當抓狂,你當然不可能每次看屋都遇到雨天,讓你查看房子有無漏水的情況,但是從一些房子的細節,多多少少能觀察到房子有沒有漏水,如果你想買的房子是屋齡較高的中古屋,最好是連續下雨二、三天後,再去看屋,就可以注意牆壁水氣油漆有沒有問題、有沒有霉味。

9、留意房子是否漏水問題!

不只是中古屋會發生漏水問題,偷工減料的新成屋也常發生漏水的狀況,在看屋時,可特別注意客廳、廚房、廁所的牆壁及天花板,從牆壁接縫處、牆面與天花板的交界牆面是否平整,牆壁有無水氣或油漆是否平整、有無龜裂突起,都可判斷是否有漏水問題。

買好屋

買房子是人生的大事,千萬不能衝動

10、水壓馬達轟隆轟隆聲音!

高樓層的住宅最怕水壓不夠,所以建商會在整棟高樓的中間樓層,加設「中繼水箱」,加裝加壓馬達及減壓設施,讓水壓能打上高樓層。如果看的房子剛好在這一層,就可能會聽見馬達轟隆轟隆的聲音,怕吵的人一定要問清楚中繼水箱在哪裡,以免買到鄰近那一層樓的房子。

看房子時對建材相關問題要開口問房仲,因為一般民眾看房子時不容易看出房子採用什麼建材,也沒辦法分辨氣密窗是採用單層的還是雙層的玻璃,或是隔間是用水泥磚牆,還是隔音不佳的「輕質灌漿牆」?如果房仲不願說明或是你都問不到,那這棟房子就會讓人擔憂。

11、樓層有沒有專用使用權!

購買公寓大樓的房子時,一樓及最高樓層的總價會高於其他樓層。這是因為一樓及最高樓層的住戶通常可以有一樓空地及頂樓平台的使用權,作為加蓋或其他用途,然而也容易引發頂樓平台與一樓空地所有權與使用權的爭議。

事實上,頂樓平台及一樓空地為全體住戶共有,一樓住戶和頂樓住戶不能片面占用,如果你想買一樓或最高樓層的房子,看房子時要先問清楚有沒有「專用使用權」,全體住戶間是否訂定有分管契約,約定分管。

如果你想買二樓的房子,更要特別注意排水問題。通常公寓大樓的排水管線會在二樓交會再往下到一樓,因此如果水管不通,很有可能是在二樓回堵,造成二樓淹水問題。因此看屋時務必仔細試試看水管排水功能。

12、買預售屋及新成屋注意!

買中古屋或新成屋,由於有現成的房子在那裡,看房子多看幾次就可看出房子的優點和缺點,如果你想買的是預售屋,房子還沒有蓋好,你沒辦法去看房子,這時候又該注意些什麼事?許多預售屋的基地與銷售中心不在同一個地方,銷售案現場的大型燈箱和海報總會秀出漂亮的綠地、明星學校、交通動線與公共設施,卻可能也隱瞞了基地旁有一座高壓電塔,隔壁有加油站的實情。

所以你想買預售屋,一定要到建案現場了解周遭環境,除了注意有無嫌惡設施,也要測量附近馬路車流量,看看是否會塞車?有沒有噪音?以及建案有沒有路沖或壁刀等風水問題。

建商推出預售屋建案時,廣告文宣時常標榜「坐擁萬頃樹海」、「環抱千坪蒼翠綠意」、或是「二十分鐘到台北信義計畫區」、「轉個彎就能到SOGO商圈」等文字,但那個「萬頃樹海」也許只有高樓層住戶才看得到,而二十分鐘到台北信義計畫區的建案可能位於汐止,而且還要在完全沒有紅燈的狀況下才可能做到。

13、建商老王賣瓜自賣自誇!

不要完全相信建商的廣告,你一定聽過「老王賣瓜,自賣自誇」這句話,建商的廣告說明書也是如此,在玩弄文字遊戲,建案說明書通常都會有壯闊的照片或美麗的3D圖,再搭配充滿詩意的文字,讓人看了心動,但建案現場環境旁邊可能是違建、基地的道路窄小、公共空間擁擠,根本不像說明書寫的那樣好。

廣告說明書中的「鳥語花香」、「幽靜雅居」,建案可能位於偏僻的山坡地;挑高四米五的「機能小豪宅」也可能是位於工業區的住宅,這些廣告文字都需實際查證,不能單看說明書就貿然決定購買。

在預售屋建案接待中心可向銷售人員索取銷售平面圖、家具配置圖,並確認房子的面向,避免西曬或東曬;同時,可一邊看平面圖一邊對照格局,隨時詢問銷售人員。

14、配置圖不會放上比例尺!

一般家具配置圖不會放上比例尺,實際空間可能與一般家具尺寸根本不成比例,而會有客廳狹小到放不下沙發、淋浴間窄到無法轉身、兩房門對開會相撞、床鋪旁邊剛好是水管等的狀況,你可以請專業人士幫忙看圖分析,才不會忽略這些潛在的問題。

想買預售屋,一定要詢問建照是否已取得,可調閱土地謄本了解土地產權,尤其在「文林苑」事件後,很多民眾才發現取得建照的建案,不一定產權清楚,也許有遭鄰房佔用,或多名地主合建產權複雜等問題。

15、樣品屋總是中看不中用!

消費者在購買預售屋時,大多數都會去看樣品屋,以便了解自己將購買的房屋產品,但要切記,樣品屋的格局規劃往往只求中看並不中用,與自己即將購買的房屋產品是不一樣的。建商的樣品屋為突顯空間的流暢性與開闊性,樣品屋本身樑柱小,木製的壁面要比磚牆或水泥牆薄,所以,看起來會比將來完工的房屋來得大。而且有些樣品屋從玄關、室內及主臥室內的衛浴設備,都是不作房門,玄關還特別寬敞,創造比實際更大的空間感。

不要誤把「樣品屋」當成將來完工的房屋,要仔細觀察樣品屋內的「陷阱」,例如樑柱位置、隔間牆壁實際厚度、室內實際高度等等,在看樣品屋過程中,最好詳問銷售人員各項細節,以避免造成交屋後各項糾紛的發生。

買房子最重要的是確認你的需求,到底你要找的是那一種房子,你才不會像無頭蒼蠅一樣到處找也找不到。看房子的重點則是自己要喜歡,要能滿足實際生活面的需要,看屋時做筆記,把所有好與不好都條列式記錄下來,才能清楚比較,如果看了不喜歡,房子再便宜也不要買。
【文/住展房屋網 編輯室】http://house.hinet.net/realestate/myhousing/2013-08-29/14515817-7.html

買屋如何議價?看屋有哪些技巧?【4個常見問題】

16、購屋議價,空間有多少?

買房子最怕買貴,可是要怎麼議價又是一門學問。住商不動產企研室主任徐佳馨分析,一般的議價空間大概是一成左右,也就是開價的九折。例如屋主開價1600萬元,大概可以從1440萬元開始議價,成交價可能可以落在1500萬元左右。

議價前依舊是「多看多比較」,一般人決定要買房時,雖然已經有區域、預算、類型等已經規劃好的想法,不過很多事情仍然是「眼見為憑」,多看、多比較,掌握房市最新動態、增加自己的看屋知識與常識,買房才能掌握價格,一出手便成功。

17、與房仲培養良好的關係!

與房仲培養良好的關係,就是成功買房的第一步。不少剛開始接觸買房資訊的年輕人,常常會畏懼與房仲培養良好的關係,深怕被房仲糾纏或是一直被推銷。但其實房仲才是第一手資訊來源,且各大品牌房仲都有良好的基本訓練,只要與房仲有適當的溝通,議價時房仲比較容易站在買方的角度,協助幫忙跟賣方議價。

不少大型房仲網站都有各區域的物件資料,隨時可以點選地圖找到自己想要的區域,查詢確定的「成交行情」,也方便議價。內政部營建署也推出「不動產價格e點通」網站(etp.cpami.gov.tw/),可以查詢各路段成交行情。另外可以上網多和網友討論「買房經」,參考網友買房的議價實戰經驗。

18、投資客拋售議價多兩成!

徐佳馨分析,無論市場好壞,總是有人可以買屋買到最好的時機、最好的價格。只要把握時機,議價空間都會不少。像是掌握「投資客拋售」的時機點,議價空間通常都會比較大,相較於台北市中心房屋「難能可貴」,新北市不少重劃區面臨投資客拋售的危機,尤其是近幾年才成形的重劃區,因為新成屋戶數多、供給量大,急著用錢的投資客較容易議價、議價空間也大。

另外可以掌握房市利空的時機點,像是歐債風暴、奢侈稅、景氣衰退等時間點出門買屋議價,通常也會獲得不錯的價格。如果真的遇到屋主急著賣屋,尤其是因為怕被課稅,或是資金週轉不靈的投資客,相對的也比較容易議價,議價空間可能可以拉高到二成。

19、嫌惡房屋可多殺價兩成!

議價時記得多嫌棄對方的房屋,例如碰到頂樓或二樓的房子,就可以抱怨頂樓容易漏水、二樓容易水管堵塞。風水特別不好的房屋也是比較容易砍低價格的物件,像是門口有明顯的路衝,或是窗戶打開有福地、電塔等嫌惡設施,房價通常會再低二成至三成。雖然風水不佳,可是對有些無宗教信仰,或是比較不相信風水的人來說,也是撿便宜的好機會;看屋時不斷挑對方房屋的毛病,容易議價。

20、租屋與購屋個別優缺點?

台北市房價節節高升,尤其是市中心的大安區、信義區、中正區,新成屋幾乎都破百萬元,中古屋也要七十萬元以上,非一般年輕家庭能夠負擔。徐佳馨分析,相較於高漲的房價,台北市的租金相對便宜。

舉例來說,台北市信義區一間室內不到10坪大的套房,可能房屋總價就要1200萬元,可是租金最貴也僅需2萬元,租金的投資報酬率2%;如果用租金直接換算,也就是說至少租50年才買得起這間房屋。

假設直接計算買下該房屋的價格,以自備款存到3成來看,至少要貸款840萬元,以年利率2%、貸款30年計算,每個月至少要負擔房貸31048元。租屋比買屋,每個月至少可以省下1萬元以上。

21、房價高租待存錢等房降!

在台北市中心租屋確實比買屋划算。徐佳馨分析,不少年輕人在還沒存到自備款前,可以先「以租代買」,可以慢慢存錢、累積財富,還可以不斷的更換新房屋,住在不同的房子裡,又不用繳交有關房屋的任何稅金,比較符合時下年輕人的生活需求。

而且如果想省下租金,甚至可以選擇與朋友合租整層住宅,比起單獨租套房划算。例如同樣是台北市信義區的房屋,如果選擇靠近吳興街或是永吉路的巷弄,與另外2個朋友合租30坪老公寓,總租金約2.4萬元,三個人分攤,每個人只需付出8000元的租金,比住在小套房,省了超過一半的租金。

不過租屋無法擁有自己的房屋,而且隨時有可能會面臨被房東趕走、房屋被賣掉的可能性,另外如果遇到惡房東,不僅住得不愉快,可能還得面臨後續法律控訴等問題,也會造成生活上的不便。而且租屋不能隨意更改室內裝潢,對於居住品質較有要求的人來說,相當痛苦。

22、單身女生買房需要注意?

近年來女性經濟獨立、自主,不少女性更能在投資置產上取得主導權,尤其是近年未婚或不婚的女性比例越來越高,單身女性買屋成了市場的趨勢。徐佳馨分析,女性購屋者其實多半喜歡住在市中心,尤其最好附近有百貨公司、捷運站,而且離工作的地點近、交通方便。

雖然單身女性條件好,不過多半希望每個月的房貸不要超過薪水的三分之一。單身女性又喜歡住在市中心,因此購屋多半會以市中心小套房為主。買屋時得特別注意,小套房通常貸款成數不會太高,一般房屋可以貸款到7成左右,但是小套房卻只能貸款5~6成,因此自備款準備可能要更充裕。

另外不少小套房會有管理雜亂等問題,或是因為戶數太多,居住品質不如其他住宅。因此女性買屋時,如果買小套房,務必要在各種時段前往看屋,檢查其他住戶的水準與品質,另外要仔細觀察物業管理公司的服務態度,通常物管好、大樓的管理也會較完備,如果物管不好,大樓也較容易出現問題。

23、看屋時要有哪些小撇步?

其實看屋時就可以觀察到不少房屋的小細節,因此買屋前務必要好好看屋、檢查屋況,以免被黑心投資客的裝潢欺騙,而付了冤枉錢。《黑心建商的告白》作者

Sway建議,看屋時最好隨身攜帶小工具,可以隨時測量和註記。舉例來說,像是捲尺、相機、奇異筆、原子筆、有色膠帶、小夜燈和乒乓球,都是很好的工具。

24、筆敲地檢查地磚黏合度!

Sway表示,看屋時要先了解地板平不平,消費者可以挑選同一房間中不同的五個點,用奇異筆敲地磚,聽聽看聲音是否一致,測試地磚或地板是否貼合,會不會有很大聲的回音或是空心的聲音,有異狀就要隨時拿有色膠帶註記。

25、乒乓球檢查地板平穩度!

另外,可以把乒乓球放在地板上,看看在無外力的狀況下,是否會固定向某方向滾動,確認地面平整度。

26、小夜燈看插座有沒有電!

接著檢查機電設備的功能,此時小夜燈就派上用場了,房屋內每一個插座都可以利用小夜燈試試看是否供電正常,避免投資客裝潢得美輪美奐,但其實室內都是假插座,未來入住根本不能用。

27、檢查水槽排水的順暢度!

另外買屋最怕漏水,還有水電管線不良,造成需要重新施工。Sway建議,可以將屋內每個水槽都裝滿水,再同時把水流掉,看大量排水是否順暢;洗臉台下方、廚具下方檢查有沒有漏水的痕跡。

28、查窗框天花板漏水痕跡!

另外窗戶邊緣、牆壁、天花板也是要檢查的地方。不少投資客為了掩飾漏水的痕跡,故意用些木板裝潢遮掩水痕,因此如果能夠掀起來看,就務必掀起來看看裡面的狀況,如果有認識的水電專家、設計師,也可以直接帶到現場一起看屋檢查。

29、 檢查公設是否保持整齊!

看屋時也別忘了公共設施、停車位和鄰居狀況。檢查看看走道、樓梯間是否維持明亮,如果鄰居鞋子亂丟、都是垃圾,可能代表社區管理不佳,未來入住會有不少麻煩。也可以向鄰居打聽該社區、公寓的居住品質,確認環境狀況。

30、房屋周圍查看嫌惡設施!

最後要記得檢查大樓外觀是否有龜裂,看看附近是否有嫌惡設施,像是電塔、陰宅、廟宇等,如果有避諱則盡量不考慮這類房屋,也記得要求仲介提出「非海砂屋、凶宅」等證明,保障自身的權益。

http://tw.house.yahoo.com/news/選屋攻略-掌握議價技巧-輕鬆買好屋-002553889.html

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