扣奢侈稅賣不到1千萬 判免付仲介費

台中市發生一起因為奢侈稅引發的房屋買賣糾紛,1名屋主委託仲介賣房子,還要求不管賣多少,要實拿1000萬,結果房子以1050萬成交,扣掉奢侈稅和仲介佣金,屋主實拿不到1000萬。

他指控仲介員當初沒有告訴他奢侈稅金額決定撤銷契約,法官認為奢侈稅眾所周知,屋主不會不知道,但仲介員沒有讓屋主拿到1000萬,沒有完成委託,因此判屋主不必付仲介費。

奢侈稅

扣奢侈稅賣不到1千萬,判免付仲介費

屋主要1千萬沒賣到 判仲介沒錢拿

賴姓屋主委託房仲業者出售一棟透天厝,賣方出價1050萬,1天內成交,簽約之後屋主卻反悔不賣,要撤銷契約,原因是當初他要求房仲員不管賣多少,要實拿1000萬,但是他指控房仲員沒有告訴他奢侈稅要被扣多少錢,再扣掉仲介佣金,算下來他實拿不到1000萬。

仲介員同事:「給我們的底價是1040萬,1040萬扣掉這些費用,1000萬成交,4%的服務費就40萬,還有增值稅,對不對?怎麼算也不可能1000萬實拿。」

房仲員同事私下透露,按照屋主原本開價根本不可能答應實拿1000萬,不過仲介公司主管都在開會,目前沒有正式回應,法官認為奢侈稅眾所周知,屋主不可能不知道,但屋主實拿不到1000萬,仲介員沒有完成委託任務,因此判仲介員敗訴,不能要求屋主支付仲介費。新聞來源 TVBS

賣不到1000萬元,免付仲介費? 新聞疑義

按居間人於契約因其媒介而成立時,即得請求報酬,其後契約因故解除,於其所得報酬雖並無影響(最高法院49年台上字第1646號判例參照);

但居間人違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用(民法第571條參照);而且契約附有停止條件者,於該條件成就前,居間人不得請求報酬(民法第568條第2項參照)。

又所謂不完全給付者,乃指屆期、可歸責於債務人之事由、能給付已給付但未依債之本旨為給付而言,而不完全給付之法律效果,除「民法各債(例如買賣物之瑕疵擔任責任等)或其他法律另有規定」或「當事人間另有約定,而且該約定不因違反公序良俗等因而無效」外,

係從民法第227條:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。」之規定。

換言之,民法第571條:「居間人違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用。」,

其法律效果,係為「不得向委託人請求報酬及償還費用」,但前段之構成要件,則須居間人有違反其對於委託人之義務(不完全給付應屬之),而為利於委託人之相對人之行為,如僅居間人違反其對於委託人之義務,而未有利於委託人之相對人之行為,應尚難以民法第571條前段之規定,免除委託人給付報酬之義務。

又民法第571條後段規定,係以居間人違反誠實及信用方法,由相對人收受利益為其要件,如僅居間人違反誠實及信用方法,相對人並無收受利益,也尚難以民法第571條後段之規定,免除委託人給付報酬之義務。

即如僅為居間人違反其對於委託人之義務,而且屬不完全給付,則其法律效果,無民法第571條前段規定之適用,而須從民法第227條:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。」之規定。

從而,本案報導如屬實,本案當事人間(房屋仲介業與賣方即委託人),即有「屋主實拿1000萬元」之約定,而且此約定也不因違反公序良俗等因而無效,當事人基於契約嚴守原則及債之相對性,自應依債之本旨為給付。

然本案房屋仲介業,屋期之時,因可歸責於自己人之事由,可以給付而且雖已給付,但未依債之本旨為給付(實拿就不及1000萬),自屬不完全給付,居間人也係違反其對於委託人之義務,惟本案初看居間人似未有利於委託人之相對人之行為(實際上,應由法院綜觀全部事實來判斷),所以無民法第571條前段規定之適用。

加上,本案並非金錢債務無給付不能之問題(最高法院20年上字第233號、22年上字第3180號判例參照),而且已經成為給付不能(即屆期、可歸責於債務人之事由、不能給付),所以,本案(賣方即委託人)自得依民法第227條、第225條第1項:「因不可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債務人免給付義務。」之規定,免除給付報酬之義務。故鄉法律專欄