投資客沒退場 自住購屋消費者仍難追價

昨日央行公佈最新統計(去年底)的消費者與土建融貸款餘額,其中土建融資餘額1.45兆元,再創新高,但增幅趨緩,年增率僅6.58%,是2010年6月以來新低。央行官員認為,這代表建商推案量縮減,顯示房市已從上游開始降溫。至於購屋貸款餘額,則飆高到5.41兆元,也是統計以來新高。

房市投資客沒退場 自用消費者仍難追價

行庫主管分析認為,央行去年推出豪宅版選擇性信用管制,加上內政部實價登錄上路,讓炒房投資客減少,因此購屋貸款餘額續增,『可能』是自住客進場接手。官員則指出,房貸餘額續增,主要是政策優惠房貸貢獻;因為八大公股行庫承做的青年安心成家專案,去年底餘額已將近2,400億,比前一年度大增1,086億。

從行庫主管及相關官員說法來看,房市供需面似乎回到所謂的『合理範疇』;也就是投資客比例降、自用客進場,供給增量趨緩。然而就住展企研室持續之觀察,上述說法卻和事實有不小出入。

房市景氣

房市投資客不退場,自住購屋很難買到合理價格。

住展企研室不知除統計數據外,官員或行庫主管還憑藉什麼其他具體證據,做出「房市上游已降溫,自用客層『可能』進場接手」的結論。因為別忘了,台灣房市有一塊預售市場,其動態,無論從土建融或房貸餘額數據,都無法明確顯現。

根據住展企研室近期觀察,至少就大台北地區,乃至整個北台灣來說,投資客還是繼續『縱橫房市』,而且他們的目標,十之八九就是付款負擔相對低的預售屋。此外,未來一季至上半年,多區推案量將大增,而且當中不少就是預售案。

上週住展企研室曾發布小宅熱賣消息;而這些低總價小宅,不但預售屋居多,而且依住展企研室側面了解,投資者出手購買的比例相當高。事實是,目前持續在市場上卡位的房市投資客,口袋大多夠深,名義上是置產,但仍不乏欲短線操作者。

也就是,以往靠高風險財務槓桿短線操作的投機客,因為奢侈稅等政策箝制,及官方拿勇哥殺雞儆猴而減少或退場;但基於交易成本仍偏低,加上部分區塊又有新題材可炒,還有業者提供低自備優惠,只要區區5、10萬就可下訂卡位,何樂而不為?如果苗頭不對,最多就是不簽約、損失有限;相對地,如能順利找到下個承接者,獲利可觀,預售期即轉售,還不必擔心奢侈稅來亂。

相對地,以目前房價水準論,自用客仍難追價或負擔,哪來進場接手的道理?今日有報導引述房仲最新調查顯示,將近四分之三的換屋客,預算只有8百萬;而這樣的總價,配上換屋族一般要購買4房產品的慣例,別說台北市,整個新北市至北桃園地區,都找不到800萬總價的換屋型產品!

就因為奢侈稅打不到、融資管制效果也相對不大,這類大咖投資客仍繼續出手。只是標的換成小宅,或因升格話題正夯的桃園地區;房市業者也看準此點,加上政經利空淡化,準備從農曆年期間開始積極強銷並推新案。只要房子買得出去,業者才不管自用消費者是否負擔得起!而且就住展企研室初步統計,包含三重、五股、淡海,桃園多區乃至竹北,各單一行政區上半年前推案量都將已數百億計!

綜合以上可知,儘管去年底土建融餘額增幅趨緩,房貸餘額中政策優惠貸款貢獻度不小,但仍無法支持建商推案量減,投資客退場、自用客進場承接的結論,而且事實還恰恰相反!新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw

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