買房警惕!小宅爐火燒 小心……

小宅銷售的好壞,可以看出投資客購買套房當包租公或包租婆的意願與強度。當小宅熱銷時,顯示投資客願意將資金投入小宅換取較銀行定存更高的投資報酬率,反之,當小宅銷售低迷時,顯示景氣面差,投資客不願投資,建商推小宅的意願也不高。

政府搬出奢侈稅及實價登錄來壓制房價,更特別針對投資客最喜歡的小宅建案緊縮貸款成數,甚至直接要求銀行對小宅建案不要放貸,希望能杜絕投資(機)客透過低總價的小宅炒作房市。惟當前金融機構的存款資金高達33兆元,擬購屋者及投資客滿手是錢,於是紛紛將資金投入房屋市場,而投資客最喜歡的產品莫過於小宅了,使近期小宅的投資熱潮再度興起。

根據住展雜誌統計(見附表一),99年全年的小宅(含套房、1房及1加1房)推案數為48個,推案戶數有2,387戶、307.9億元的量體,100年全年的小宅推案數為33個,推案戶數有2,167戶、223.3億元的量體,去年101年推案數為29個,推案戶數有2,169戶、267.1億元的量體。

今年第一季,位於北市萬華區成都路的「有富正旺」,位於萬華區康定路的「台北晶麒」,及位於桃園市的「璞麗」等3個小坪數產品建案,開春就傳出熱銷的消息,3案加總小坪數產品的案量高達120億、近800戶的量體,使小宅再竄升為房市熱門的投資標的。

小宅熱銷

住展房屋網提醒小宅熱銷,投資客搶進,購屋民眾要有危機意識。

100年6月奢侈稅正式上路以來,投機客消失殆盡,然受通膨及銀行低利存款、無利可圖的影響,放在銀行的低獲利等於被通膨給全吃掉了。

於是投資保值客再度相中小宅低總價、穩定報酬的優勢,只要地段對、台北市總價在1,000~1,500萬元以內,新北市總價在800~1,000萬元之間的小宅建案,再度成為投資保值客追逐的熱點。

景氣好時,大坪數的豪宅與小坪數的小宅特別好賣,這種兩極化的特殊現象,在奢侈稅出檯的100年之前特別明顯,有錢的投資客一出手就是買多戶的小宅,打算未來作包租公、包租婆,或是等蓋好後獲利了結。

就以今年剛進場試銷的台北市萬華區百億重案「台北晶麒」預售建案來看,正式公開以來,15坪左右的、300多戶的1房聽說已被投資客搶購一空,可見投資客只要碰到低總價產品,管他三七二十一,出手瘋狂又大方。

台北市因為房價居高不下,以老舊市區的大同與萬華地區小宅來看,目前一坪要價70~80萬元,15坪的1房就要價超過1,000萬元,而新北市甚至桃園地區,因為房價相對低檔,以三重、中和、新莊等地區的捷運周邊建案為例,投資報酬率未必較台北市的投報率差,因此與北市市中心小宅一樣的受到市場歡迎。

住展雜誌企研室認為,金管會嚴控房貸的貸款成數,特別是針對非首購族購買的第二間房及低總價的小宅,銀行房貸成數低至六成,並加強房貸授信風險,官股的八大行庫對房貸業務,更分成三至四等級緊縮房貸措施。其中台銀與彰銀甚至不承作套房業務,使小宅的財務槓桿原理無法發揮。

今年開春以來,北市的「有富正旺」、「台北晶麒」及桃園的「璞麗」3案,直接開出大紅盤,跳高開出的買氣令房屋市場為之一振。

『春江水暖鴨先知』,特別是投資客的市場靈敏度特別強,房市除了土地標售依舊搶手熱絡外,小宅產品也成為景氣反轉向上追逐的標的之一,一次買多戶小宅想當『包租公、包租婆』的客源又出現了。

對於房市出現熱銷的小宅建案,據了解,多是投資客搶進所為。對於這類比率過高的投資客瘋狂的搶進,住展雜誌建議,搶進這些地區的客戶,必需理性以對,先前包括新北市新莊及台中市七期、高雄美術館特區等台北投資客喜歡搶進的地區,目前的市況已見放緩下來,所以如果忽略『危機意識』,投資報酬率算得過份理想化,民眾可能會搶到最後一棒而無法脫身。

根據行政院經建會的統計,國內的單身族群早已超過百萬人,建商為吸引這群單身族群,近期紛紛降低姿態,房價直接開低,加上配合低的自備款、高的房貸成數等優惠條件,來吸引單身族群與投資客的進駐,這招的確打動了許多單身貴族想擁有一個窩的心坎,加上為數不少的投資客鎖定小宅為投資的標的,可以預期,今年的小宅市場,經過幾年的壓抑後,投資客正虎視眈眈的重新進場找買點。新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw

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