金管會7禁令 壽險買樓受限 商辦看跌

金管會對保險業投資不動產祭出7大控管措施,昨(19)日火速生效。即使符合這7大控管措施,業者能否投入不動產市場,保險局態度也相當保留;市場預期,年底前保險業將全面退出不動產市場投資。

金管會7禁令 嚴控保險業投資不動產

保險業是今年最主要的商辦不動產買家,在保險業者退出後,預期不動產成交價格將大幅滑落。即使保險業明年重返不動產市場,以最低收益率需達2.875%來看,出價能力將大受影響。

另外,保險局新規定投資素地後5年必須興建完成、10年不得移轉所有權,過去像遠雄、宏泰等壽險公司買下素地來興建住宅銷售的情況,以後會消失。

還有,先前中國信託人壽與建商合作購買預售屋,未來將在禁止之列;包括國泰、新光等多家業者先前買進不動產後,再調高承租戶租金、以符合投資報酬率要求的作法,以後也行不通。

保險局指出,保險業使用的是公眾資金,資產負債必須能相匹配,以維持穩定經營,因而強化保險業投資不動產的監理措施與內控制度。相關措施近期就會發函,但提前在昨天生效。

另針對保險業投資公共建設,保險局說,考量到地上權有一定的使用期間,與一般不動產性質不同,保險業若配合政府公共建設的地上權案件,可以不受素地規定的限制,但須向金管會專案報核。

金管會上周三邀集業者開會相關措施,不到一周時間就生效。保險局副局長張玉煇說,主要是不希望有模糊地帶,給業者明確規定並以新規定來評估投資案。

新規定僅適用生效後案件,不溯既往。上周新光、南山、宏泰、全球在新規定發布前投資不動產,部分還是土地開發案都「逃過一劫」,不適用新規定。

這7項新規定,包括1.投資收益率一口氣提高3碼,將不得低於2.875%;2.最低收益率不再給2年緩衝期;3.投資商用不動產,5年內不得移轉所有權;4.投資素地除現行開工及申請建造的時程規定外,另增訂「投資前必須先取得承租意向書」、「5年內興建完成」、「10年內不得移轉所有權」等規定。

5.投資不得以董事會概括授權,必須逐案提報董事會通過,但3億元以下可以除外;6.投資用不動產轉列自用不動產者,同樣受到5年不能移轉的要求;7.不能投資預售屋。
【經濟日報/記者李淑慧/台北報導】

壽險買樓受限 商辦看跌

金管會將嚴控壽險業者買樓買地,對此,商仲業者昨(19)日都大呼不妙,仲量聯行指出,若投報率低標要從原本的2.125%提高到2.875%,兩種投報率之間的價差將高達26%,也就是說,得租金提高26%或房價打七六折,才可能達成。

仲量聯行副總吳瑤華直言,依照現在的租賃市況來看,租金要大幅調高幾乎不可能,也就是說,未來商用不動產的價格可能會向下修正。

瑞普國際物業總裁曾東茂表示,壽險業是目前商用不動產市場最大的買家,金管會嚴控將對市況影響很大,因為大台北地區根本很難有物件達到2.875%的投報率,交易量必會萎縮。

交易量萎縮的態勢一久,價格就會開始向下修正。曾東茂說,台北市條件較好的辦公室每年的租金漲幅有5%就不錯了,短期內要租金大漲兩成多,根本是不可能的事情,在此情況下,價格自然會下修。

不過,中、南部因房價較低,還有一些物件的投報率超過2.875%,未來壽險業者是否會將獵樓目光轉向中南部,也值得觀察。

吳瑤華說,金管會新制若上路後,正準備標售的案子全都不用玩了,因為這些案子在訂定底價時,都是照2.125%的標準。

吳瑤華指出,市場上仍有建商、外資等其他潛在買方,但出手力道本都不及壽險業者。
【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】

嚴控壽險買樓 顏炳立:房市將急速結冰

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