二代健保 想當包租婆?先存五成自備款

二代健保補充保費即將上路,錢放在銀行定存生利息,還得盡社會義務繳納健保費,投資房地產當包租婆有比較划算嗎?房地產業者表示,房地產投資報酬率目前仍高於定存,但不是人人都有條件當包租婆,必須口袋夠深,自備款超過5成,才適合加入包租婆行列。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,低利時代各項投資管道利潤都不高,以在台北投資房地產來說,投資報酬率大概1%-2%,現金放如果在銀行定存生利息,年息也是只有1%多一點,但房地產相對有長線增值空間,除非是懂得股票等其他投資管道,否則有多餘閒錢投資房地產,還是相對比放定存有利。

好房網協理鄭惠文表示,台北市中心投報率約2%,市郊介於2.5%-3%,新北市的新莊、新店、永和、中和、土城和板橋等租屋熱區投報率可有3%,中南部有些地方投資報酬率更高,例如嘉義中正大學附近投報率約8%,當包租婆還是比當定存族好賺。

但是在計算投報率時候,還要考慮到空租期,鄭惠文提醒,有些中南部偏選地區租屋需求低,空租期較高,可能吃掉投報率,且未來轉手性不高,就不見得適合投資。

但不是人人都有條件當包租婆,徐佳馨表示,要當包租婆至少要有兩個條件,一是自有資金足夠,二是選擇未來房價有增值潛力區段。目前的政策下,要買第二套房必須具高自備款,包租婆自己也應該避免貸款成數到達5成,以減少壓力。至於有增值潛力地段,目前仍看好北部。

徐佳馨說,目前台北市30坪的房子要租到2萬5000萬元不容易,除非是精華區 (松山、信義、大安等區)有裝潢才可能收租到2萬5000元,如果買1間1000萬元房子,貸款500萬元,以年息2.2%計算,每個月本利攤還要花2萬5770元,忙了半天,左手收錢右手進了銀行,如果想要靠租金當定期收入可能會有點失望,這也是為什麼包租婆需要口袋比較深的原因。

當住家包租婆的門檻低,且有些房東會和房客協商不要報稅,因此許多人從出租住家開始當包租婆;但是店面不需要裝潢,不怕變凶宅,除非漏水、海砂屋、輻射屋,否則比較沒有屋況問題,相對租金收入也比較高,當然是包租婆的首選。

徐佳馨建議,如果要在台北市當住宅包租婆,可從20坪以內1-2房,捷運周邊住宅切入,畢竟買不起房子要租人的,仍以小家庭居多,坪數不要太大的房子租金低,比較容易租出去。

鄭惠文表示,甚至有不少投資客選擇購買農地自建學生大樓套房,以壓低成本,拉抬長線出租報酬率。徐佳馨表示,也有不少投資客在中南部買地蓋學生套房,3、5年後房子折舊了,就脫手賣掉,一方面省了設備更新支出,另一方面因為學生還住在裡面,「滿租」的狀況下,賣相較佳。【聯合晚報╱記者仝澤蓉╱台北報導】

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