大陸房市泡沫破滅 為時不遠了

在中國大陸,近年來房市繁榮與經濟景氣是相輔相成的,正因為如此,經濟泡沫與房市泡沫也是相生相長的。所以,進入2012年以後,中國經濟的明顯下行,對房市可不是一件好事情,雖然近幾個月房價仍在上升,但後勁能否維持,令人懷疑。

要預測中國大陸房市並不容易,因為政府的態度與政策方向很難準確掌握。多少知名經濟學家、投資機構一再預言中國房地產價格即將崩盤,卻也一再摃龜,不是因為他們專業能力有問題,而是大陸決策當局經常不按市場牌理出牌。

2007到2008年,房價開始飆漲,明顯出現泡沫現象,大陸當局開始收緊貨幣政策,也初步見效,眼見一個還不算太大的泡沫行將擠破,未料2008年9月15日爆發了金融海嘯,大陸中央立即採取了全球最擴張的應急政策救市,雖然連續3年保8成功,但也使得原本應該破滅的房市泡沫不但未破,反而吸收了更多資金進一步的膨脹。

2010年,決策當局終於要再度調控房市了,除了不斷提高存準率收縮貨幣政策,還加上限購及限貸等行政干預措施,房價漲勢從飆升到減緩到停滯到微降,整個過程,中央政府與地方政府還有地產開發商的博奕十分辛苦,而就在又要見效時,2012年開始,大陸經濟從出口到投資明顯下行。

使決策當局不得不再把貨幣政策由從緊轉為從寬,同時調降了存準率與利率,房市立即死灰復燃,近2、3個月,已有越來越多的城市房價出現了上升,這對決策當局而言相當尷尬,如繼續從嚴調控房市,將加劇經濟下滑。

放鬆調控,則房市泡沫將變本加厲,而就在這個時候,一個新形勢出現了,這個新形勢或將成為壓垮大陸房市的最後一根稻草──這根稻草,就是市場的資金與利率。

如所周知,房市的發展與繁榮必須得到資金面的支持。日本在1991年之前的泡沫是如此,美國在2008年之前的泡沫是如此。資金面的支持通常是指相對寬鬆的貨幣政策──大陸近些年來貨幣政策的主基調是相當寬鬆的。

但中國大陸除了有內在資金面這個因素外,還有一般國家少見的外在資金面因素,這指的是持續的、大量的外資流入。大量外資之所以流入中國,一是看好大陸經濟發展的前景,二是因為人民幣匯率的持續升值。

外資流入之後,除進入一般實體產業外,當然也會進入房地產投資。對中國決策當局而言,內在因素是比較容易控制的,外在因素則不然。眼前出現的就是這樣的場景。

首先,不妨就從歐、美經濟的遲滯與下行談起。金融海嘯與歐債危機對美、歐造成的緊縮壓力仍在持續深化之中,中國的出口因而面對了越來越大的阻力,可預見之將來,出口形勢還將進一步惡化。

出口不振,當然衝擊到生產、投資與就業,所以過去幾年膨脹的產能泡沫頭一個破滅;接著就會影響到消費、地方財政收入與債務關係。

於是,新三角債的問題(公司之間相互拖欠)出現了,民間借貸的高利貸泡沫跟著破滅。與此同時,地方政府開始叫窮,出現了越來越多賣地與追繳稅款甚至預繳稅款的現象,地產商也出現難以為繼的狀況。

屋漏偏逢連夜雨,由於出口看衰,一路升值的人民幣匯率開始走貶,外資流入明顯減少,導致資金面急劇萎縮,地產開發商因此同時面對了需求與供給兩方面資金鏈斷裂的壓力,泡沫破滅看來為時不遠了。

大陸樓市泡沫一旦破滅,勢必衝擊到金融與全面的經濟,連鎖效果不免波及到香港、台灣及其他地區,後續形勢值得嚴密關注。【經濟日報/社論】

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