20 6 月 都更同意反對都要懂 政策爭議看得透
一場文林苑都更案強拆風波，引起社會一連串批評聲浪，尤其問題重重的都更條例更是各界關注的焦點。為此，台北市緊急成立都更顧問小組因應，營建署日前也召開修法會議，逐一檢視住戶同意門檻、所有權人退場機制等細則。究竟現行都更法令有何缺失？未來法令將如何調整？
同意門檻低、建商強行預售 爭議案連環爆
文林苑都更案爭議點之一，即是住戶王家主張對於都更案進度並不知情，無法在第一時間拒絕都更，導致被強制併入都更範圍中。其實，這樣的爭議事件並非頭一遭。
現行的都更流程主要分為劃定都市更新單元、都市更新事業概要、都市更新事業計畫與權利變換四大階段，前兩個階段主要是申請劃定、界定哪些範圍將劃定在都更案中，而都更事業計畫階段則是建商應提出計畫書，讓住戶了解該案的容積獎勵比例、財務成本規劃與未來住宅設計等，最後的權利變換，則是確定住戶能分回多少坪數。
政治大學地政系教授、「台北市都更顧問小組」召集人張金鶚分析，在第一個畫定都更階段，只要所有住戶當中，有一位土地或合法建築物所有權人提出同意書，即可申請畫定更新單元，都更事業概要階段的話，只有1 / 10的住戶同意即可，因為同意比例門檻低，很多都更糾紛因此而產生。
為了減少類似都更爭議再次發生，日前「北市都更顧問小組」提出針對都更條例做出5大修法建議重點，其中一項就是事前協商機制，劃定單元跟概要合併辦理，將同意比例門檻提高到1 / 2住戶，並要求劃定計畫出爐後，舉辦公聽會，以便民眾能有機會知道都更相關訊息。
建物拆除後才發建照 減少爭議發生
文林苑還有另一項爭議，也就是未同意戶王家不願搬遷，但建商已依法取得建照，並公開預售。如此一來，不僅有舊住戶不願搬遷，新住戶也認為自己買了房子，卻不能住進去，權益受損，雙方爭議衝突事件因而愈演愈烈。
張金鶚表示，依照現行法令，只要建商取得75％的住戶同意書，已可申請至都市更新事業計劃步驟，幾乎已經到了都更尾聲階段，合法取得建照之後，也就可以辦理預售等內容，這就是文林苑都更案中，最大爭議之一。因此「北市都更顧問小組」日前也建議修法，都更案應在地上建築物完全拆除之後，才可以核發建照及預售，避免同樣紛爭產生。
退場機制不健全 住戶難後悔
另外，現行都更條例中，所有權人的退場時機是否得宜，也是民眾關心的重點。依照現行法令，所有權人的退場時間，是在市政府舉辦公開展覽與公聽會時，然而，當時所有權人對於房子如何分配、能分回多少坪數、權利如何變換等細則都還不清楚。甚至有部分建商僅口頭說明規劃，在沒有提出具體規劃書的情況下，就要求住戶簽署同意書，事後假若建商反悔，都更糾紛很容易就產生了。
到時候，即使住戶想要退出都不容易，甚至還得自行舉證建商有詐騙、錯誤誘導簽署同意書，或是提出證據證明規劃方案與原本建商說明有所出入等證據，才有機會退回同意書。因此張金鶚認為，退場機制應有所修正，延後時程，讓所有權人有更多彈性的機會撤回同意書。
強拆違憲？如何解套？
都更條例中，由政府協助拆除一直有違憲的爭議，律州聯合法律事務所律師蔡志揚表示，目前都更案，多希望在有限空間創造高度利益，因此當強制執行進行時，不免引起暴利、不公義等輿論聲浪。對此，該條例正在申請大法官釋憲，了解是否有違憲之虞，未來若要持續實行，也將配合修法調整，例如透過法院裁決後再實施，並交由法院執行強拆，藉由司法途徑減少紛爭的可能。
因文林苑都更引起修法討論還不僅於此，今年4月底，內政部營建署曾召開都市更新條例修法研商會議，大範圍研擬修法策略。主要方向包含都更條例第十條更新單元劃定範圍的同意門檻，可能從只需要地主與建築物所有權人同意比例的1 / 10，提高至3 / 5、甚至是5 / 10。
另外，實施者與住戶在都更中都扮演著重要角色，會議中也討論到，將提高同意都更的住戶比例門檻，營建署表示，諸多都更條例的缺失都將納入修法討論重點，希望在六月提出具體草案，增進都更品質與效率。
他山之石 以住戶為本
蔡志揚表示，都市更新的原意，應該是要創造更多人的公共利益，應該以居住者為主體，例如鄰國日本即是如此，最早實施的都更法令為都市再開發法，皆以地主自建案為主，甚至在2002年之後才納入建商擔任實施者，到目前為止，日本都更案中，由建商擔任實施者的案子僅有10件，2002年還制定「集合住宅重建促進法」，由地主組成都更組織，邀請建商加入，雙方以合作社的概念進行都更案。
反觀台灣，居民意識顯得較為薄弱，加上建商主導性強，導致都更案居民權益容易在龐大利益結構中被犧牲，蔡志揚建議，政府可以學習日本方式，制定都更特別法，讓政府公權力在過程審議、執行中都能達到作用，不應該求速效，應該以保障全民的公共利益為核心。
求助停看聽 都更不是夢
民眾也應團結一致，遇到問題可向近期台北市政府成立的「財團法人都市更新推動中心」求助，可上台北市政府都更處網頁查詢。
蔡志揚表示，該單位為百分之百官股法人，力求以公立第三者角色，提供民眾諮詢、鑑價等服務，但蔡志揚提醒，目前該單位仍屬於創立初期，未來是否能扮演超然角色，值得各方注意。另外，由於仲裁結果需要實施者與地主雙方同意，爭議性較小，建議民眾可尋找中華民國仲裁協會等有口碑、有公信力的仲裁機構協助。
文林苑只是眾多都更案的冰山一角，事件背後隱藏著眾多現行都更法令的缺失，值得各界省思，尤其是擁有老屋、懷抱都更美夢的民眾，更要仔細評估都更的力與弊，做足功課、剖析都更，未來，當都更條例修正較為完備，民眾才有機會一圓都更夢，以老屋換新屋。好宅王 房地專刊(撰文∕洪藍恬)
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