小心都更6大陷阱!

都更帶來了誘人的商機,但不是每個人都願意張開雙臂歡迎都更,有些人是因為情感因素,有些人是因為房子還很新,不論拒絕的理由為何,不想都更的地主,該如何保護自己?

陷阱一:幽靈人口虛灌同意比例

林先生的家位在永吉路與松山路路口,這一帶的房子以三層樓的透天居多,屋齡大多有40年了,林先生坦承,如果有好的建商出面整合,能帶來更好的居住環境,他並不反對都更。

都更陷阱

不肖建商會利用幽靈人口增加同意戶的比例

但建商以分割不到一坪的土地與僅三坪的建物,分別贈與數十名人員,使用幽靈人口,企圖拉高同意比例,讓許多住戶無法依自己的意願決定是否要參與都更,甚至在未取得建照前,就先行拆除同意都更戶的房子,逼得同意戶得出面去壓迫不同意戶,讓多年老鄰居反目成仇。這種做法,林先生絕不苟同。

事實上,同意比例除了看人數外,也要計算「面積」。由於虛灌人口的事件層出不窮,主管機關目前也尚未有防範辦法,律州聯合法律事務所律師蔡志揚建議,「不同意」的地主要盡量募集不同意者的「面積」,只要反對都更的地主持有面積超過五分之四,就不怕同意的幽靈人口。

陷阱二:為容積獎勵   新屋也被逼劃入

而黃先生更是無辜,才蓋好12年的房子,卻因能增加建商30%的容積獎勵而被建商強制劃入更新範圍,不僅土地持份大縮水,原本戶數單純的住家,也變成近200戶的住商混合大樓。

一開始有建商找上黃先生時,黃先生就已斷然拒絕,因此收到公聽會的通知後,他也沒有予以理會,但最後卻被以「建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全」為由被劃入都更範圍,黃先生簡直氣炸了,委託律師提起訴願與行政訴訟。

最後雖因12年新屋爭議太大,台北市政府敗訴,但蔡志揚直言,政府機關打官司輸了通常會上訴,在本案中北市府亦不放棄地持續上訴,為了捍衛家園,黃先生只得繼續以70幾歲的高齡對抗市府與建商。

都更容積獎勵

為容積獎勵,新屋也被逼劃入

陷阱三:都更範圍  竟不能由地主決定

有許多民眾都是等到都市更新事業計畫都核定過了,在木已成舟的狀況才知道自己的新家也要被都更。蔡志揚就指出,建商為了能拿到容積獎勵,就算是新房子也照劃不誤,臨主要幹道、周邊都是老舊房子的新房更是危險。

而且根據都更條例,都更採多數決的機制,即使自己不想被納入都更範圍,只要被劃入的區域內有80%的地主同意,搬不搬、都更與否,你都沒有說不的權利!因此,若遇到像林先生的情況,都更案形同被綁架。而且都更條例的威力強大,即使是新屋,也不能保證透過法律救濟或訴訟一定會成功。

陷阱四:不積極表態不參與  居然被歸為同意

在文林苑王家事件後,許多地主都意識到,不是將建商代表趕出門就能把都更拒於門外,現在他們聽到有可能被劃入都更範圍的風聲時,就會先委託蔡志揚發函給市政府,副本給建商,強烈表達不願意參與都更的意見。

雖然建商的計畫還沒送到市政府,但市政府都會紀錄地主的表達,未來就可作為依據。蔡志揚強調,「一定要以書面通知及積極出席公聽會表達強烈意見,尤其是書面的律師函或存證信函特別重要,建商或市政府都不能說他們不知道你沒有都更的意願。」因此就算無意參與都更,還是必須注意建商或政府所舉辦的公聽會,並出席陳情。

《黑心建商的告白》作者Sway也提醒地主,若真不想要都更,一定要緊守界限,任何金額都不要填寫,任何的會議都要參與,在公聽會上更不要忘了大聲發表意見,才不會讓黑心建商故意不把你的意見列入會議記錄,而有些黑心建商甚至會利用假住戶製造謠言分化拒絕都更戶,讓彼此猜忌懷疑,削減反對的聲音,因此拒絕都更的地主一定要團結才能聯合力量對抗建商。

SWAY

SWAY提醒,若原地主不想都更,一定要團結避免讓建商分化 圖片提供:Sway

陷阱五:過了審議會   翻盤比登天還難

都更案一但過了同意門檻,只要再經過政府審議通過,地主就算不想參與都市更新,恐怕亦無法如願。審議會可說是都更過關與否的最後關卡,因此若不願參與都更,一定要把握機會掌握陳情的時間。審議會召開前,都會通知相關權利人,審議時會有建商簡報,讓到場登記發言的地主陳情。

蔡志揚建議,若拒絕都更的地主有好幾位,不妨聯合陳情,因為每個陳情人只有3分鐘的時間,務必要把握時間,彼此分配要陳情的事項,這樣在有限的時間內,才能完整陳述自己的意見。另外,為了避免浪費陳情時間,事前也可聯合請教精通相關專業的律師或專家,讓自己可在最短時間內能準確地表達意見。

陷阱六:住不起豪宅  補償金為都更前價值

因為都更有其強制性,若真的不能參與,就只能向實施者領取現金補償,補償金的金額是以不動產估價師估算更新前的土地權利價值計算,土地上有建物的話,實施者需另發給拆遷補償金,但僅為扣除折舊後建物的殘餘價值,而且還要扣除實施者代為拆遷的費用,而若地主不願參加都更選擇領取現金補償,還得課徵60%的土地增值稅。另外一種情況,不是地主不願意參與都更,而是建商將坪數都規劃成豪宅,多的坪數

還要要求地主補足差額價金,導致地主根本無力參與選屋,只好拿補償金走人。蔡志揚呼籲地主不要放棄自己的權益,可向都更的主管機關陳情,都更的審議委員通常會要求建商重新修改設計。

雖然跟建商對抗就像小蝦米對抗大鯨魚,但蔡志揚建議,若對都更內容不服,想走司法救濟的程序,仍可提起訴願或行政訴訟以捍衛自己的財產權。
來源好宅王房地專刊(文∕胡嘉玲)

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