購屋注意 蛤!我家附近有墳墓

買房子最怕房子附近有嫌惡設施,如果推開窗戶就可以清楚看到墳墓區,任何人都會不爽。藝人周杰倫的媽媽葉惠美購買淡水的「海景豪宅」預售屋,就碰上這種情形,她認為建商廣告不實,求償九百多萬,但台北地院判決她敗訴。

這個案子的關鍵是:房地坐落的基地附近如果有嫌惡設施,建商是否須負告知的義務?

海景豪宅四周亂葬崗

葉惠美在三年多前看到寶路開發建設公司的新北市淡水區的海景豪宅廣告,指該預售建案坐擁大屯山、觀音山、淡水河景,可以遠眺太平洋的碧海藍天,強調是有「景觀」、「美岸」的高級住宅,她為之心動,買下九十六坪、二千七百五十六萬的預售屋,支付八百二十六萬後發現四周是亂葬崗,要求解約,被建商拒絕,雙方打起官司。

房屋買賣契約

在買賣契約中約定,「建物不會看到墳墓區」,才是對購屋有利的條文。

台北地院法官認定,雙方契約未就建案有無墳墓區或其他嫌惡設施作約定,葉惠美買屋時,也沒有詢問附近有無墳墓;至於建商標榜的海灣景觀廣告,僅是宣傳文字,不能認為是保証房子具有「一定品質」「不會看到墳墓」的約定。

法官指出,一般房屋交易,賣方僅須就買賣標的物及坐落基地負告知義務;至於建案基地附近是否有嫌惡設施,除非雙方在契約中有特別的約定,否則建商不須負告知義務。目前,這種見解已經成為司法實務上的「通說」。

物之瑕疵需契約約定

過去高等法院曾有一個判決,張姓男子購買汐止的「映相巴黎社區大樓」預售屋,繳交部分價金後,發現建物將來蓋好後,從屋內向外遠眺,將可清楚看到墳墓區,影響景觀美感,要求解約還款被拒,告上法院。

台灣高等法院審理後認為,雙方的買賣契約並沒有將「建物不會看到墳墓區」作為保證的內容,墳墓也不在建物旁邊,依社會常情判斷,並不屬於物之瑕疵,張既無法證明建商有保證建物不會看到墳墓,就沒有「物之瑕疵」問題,張以建商賣的房子有「物之瑕疵」為由,提出求償並無道理,因此判決張敗訴。

這些案例告訴我們,如果購屋者很在意「不要看到墳墓區」,就應行諸於文字,在買賣契約中明白約定清楚,只要契約有此約定,「建物不會看到墳墓區」就成為建商保證的內容,如果事後發生爭執,購屋者求償才有依據。
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