預告登記避奢侈稅 假贈與真買賣最高罰三倍

奢侈稅上路將滿一年,投資客開始摸索出一些逃漏稅對策,據指出,眾多方式中,以「預告登記」方式,被認為最「安全」,也最熱門,有待稅捐機關破解追稅。預告登記即是在不動產相關登記資料中,另外增加一個登記人,這是限制登記的一種,房子如果想賣,屋主就必須獲得預告登記人的同意,才能出售。

投資客 「預告登記」避稅

市場人士表示,奢侈稅因稅額高達成交總價的10~15%,動輒數百萬甚至上千萬元,轉嫁給下手不易,上路之後,很多投資客苦思逃稅方式。

由於奢移稅規定家庭名下有兩間房子以上,買進未滿兩年即轉售者,就得課說,因此上路前後,市場傳出不少避稅教戰,包括假離婚,讓太太名下只有一間,以便順利出售;以租約取代買賣契約、假信託等方式來避開奢移稅。

不過上述方式都有不小風險,為了出售房子而辦離婚,萬一弄假成真,代價也太大。如果找人頭、用租約取代買賣契約,把交易日期拖過奢侈稅兩年期限,買方如何相信屋主到時會好好的把房子過戶,則是一大問題。

市場人士說,在這情況下,稍早有些投資客採取「預告登記」方式,即房子先不過戶,但同意買方可預告登記,等房子過了兩年期限再過戶。

由於擔心稅捐機關透過地政單位調出「預告登記」房地產,逐一清查,有可能被查到逃稅,因此又有進階版的預告登記,即將名下買賣已超過兩年的房子,以預告登記方式假出售,藉以保障權益,以免被吞掉,手上只剩一間,依規定名下如只有一戶,出售即不受奢侈稅限制。【聯合晚報/記者游智文/台北報導】

避奢侈稅

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假贈與真買賣 最高罰款三倍

為規避奢侈稅,坊間盛傳可以贈與來取代買賣?專家提醒,奢侈稅罰則很重,若被國稅局調查到,除補稅外,最高可罰款三倍,非親族要透過贈與來躲奢侈稅,被查獲的風險將很高。

奢侈稅去年六月上路後,坊間就傳出各項避稅方法,以信託、贈與最多,另有典權設定、預告登記、租賃、人頭戶等。

地政士陳坤涵說,除人頭戶外,其餘都算是節稅管道,但問題在兩年後的資金流向如被國稅局認定是買賣,除補稅外,還有罰款的問題。

他舉例,奢侈稅是以實際成交價的十到十五%來課徵,兩千萬元的交易,如果是一年內賣出,要課十五%稅金,即三百萬元;但如果這項產權移轉是訂立贈與契約,稅金只要公告現值的十%。以一般性推估,市價兩千萬房產公告現值約僅五百萬左右,那贈與稅只要五十萬元,兩者相距兩百五十萬元;就算還要繳交增值稅,也是以公告現值來計算,可省稅金逾兩百萬元。

陳坤涵分析,在贈與關係欄部分,如果是一般親族,受到國稅局追查機會較低,但如果只是朋友或其他不太可能受贈的關係者,可能都會被國稅局列管且要求說明;最重要的是資金流向,國稅局的資金調查中,如果沒有查到兩者間對價關係,也不致會追稅。

除了贈與避稅外,還有信託,即使是買賣,但可成立信託,買方就是受託人,待兩年奢侈稅課徵期後,解除信託關係,轉做買賣契約,完成買賣。

另外,租賃契約近來增加不少,本來的買賣契約,訂成租賃契約,頭期款是租金,一樣要等兩年之後才轉成買賣契約,完成交易。

典權設定就是先拿一部分錢,但到地政事務所登記典權,兩年後解除典權,過戶為買方名下。

預告登記的做法是,向地政事務所做預告登記,未來這個房子只能賣給被登記者,避免賣方在兩年內賣給其他人。自由時報記者林美芬/台北報導

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