興富發真降價? 實際成交下修才算數!

號稱國內營建F4之一的興富發,前晚尾牙宴上,董事長鄭欽天喊出旗下建案將大降價的消息,昨日經各傳媒大篇幅揭露後,效應很快在市場上發酵。近期國內房市已因為選舉因素及歐債問題,人氣、買氣一路溜滑梯;鄭董的降價說,等於又是雪上加霜。

住展企研室人員昨日實地訪查發現,案場第一線銷售人員幾乎都是一片哀怨聲,甚至有跑單直說:「這樣子搞,我們都不用賣(房子)了!」

興富發董事長鄭欽天

興富發董事長鄭欽天

興富發降價事件,目前最明顯的效應是,第一線銷售人員擔心,看屋客已經很少,可能據此再大砍價。因為儘管興富發搬出來說降價的兩個案子,降的只是表(牌)價,而且根本還未公開,但消費者不會如此解讀,消息見報後,就是先殺價再說。

房市空頭總司令政大張金鶚教授也表示,骨牌效應已起,房價將跌三年。受上述話題事件影響,目前的買氣結凍,很可能持續到農曆年後,甚至整個第一季。

這些年來張教授一直對房市前景不樂觀,但房價卻一直漲;而這兩年的房市資金行情,當然是主因之一。然住展企研室更關心的是,興富發是真的降價嗎?

或者只是如今日傳媒訪問商仲業者所指,充其量是『高明的行銷術』?其實關鍵就在於,降了表價後,成交(底)價是不是也跟著(等量)降了?

有關這點,昨日興富發官方(鄭董及副總兼發言人廖昭雄)的事後補充,如果今日見報說法屬實,則實情是,表價的確降了,但只是從原來的天價,降到較符合所謂區域行情;尤有甚者,議價空間大幅縮水,甚至說為因應實架登錄新制上路,因此未來將趨向不二價銷售。

姑且不論背後動機有沒有針對實價登錄進行反動,以上狀況至少代表,這兩個被點名調降的未公開北市案,開出來的單價仍高,應該說只是沒有繼續衝高。

住展企研室如此推估,實是根據市場過去運作法則。試想,如果興富發真的全面調降(成交)價格,就拿該公司銷售中的新莊兩重劃區案來說,先前相對高價買進的消費者,可能全都跑來說要比照辦理甚至退戶?

另外,無論從興富發之後官方說法,或其他業者表明不跟進之言詞,其實都說明,近兩年受惠於資金行情,業者的確有開價過高之嫌;因為資金行情之推手,資產階級的購房心態,多半不是看單價是否符合區域行情,而是產品力(地段是否保值、規劃是否適當等),更重要的是可否符合資金配置原則,及能節多少的稅。這樣迥異於自用消費者的態度,就是業者漫天叫價的最大因素。

而且,按建商一貫手法,大多是能賺多少就賺多少,不大可能降價降到成本以下。只不過近半年房市受政經因素干擾,投資置產客先後推場,成交量急縮,為了衝出(交易)量,因此興富發出此策略,暫時放棄以往暴利,改走薄利,希望可以因此多銷,這就是商仲業者所稱之『高明行銷術』。

至於前日有報紙寫說,興富發旗下建案皆全面降價之說法,合理推估,恐怕也是降表價,成交價是否調降尚未得知,微降機率不低;也就是,還是要(消費者)親自到案場詢問,如果成交真的也等量下修,才算是真降價。
新聞提供:住展房屋網 鉅亨網新聞中心

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