約滿房東有權漲 租賃權益注意事項

台中蘇小姐問:我兒子在高雄租房子,合約到期當月已告知房東不續租,但後來因發現時間碰上鬼月不適合搬家,所以跟房東商量再續租一個月,沒想到房東說要比原合約的月租金加收五百元,否則就要依照舊約,要求我兒子到期就搬家,請問這樣算是臨時增加租金嗎?房東的要求合理嗎?我們該如何跟房東溝通呢?

律師魏平政答:原則上有期限的房屋租賃契約到期時,依《民法》第四百五十條第一項規定,原租賃關係即已消滅,若租賃雙方當事人欲繼續租賃關係,只能透過「租賃契約之默示更新」或「另訂新契約」兩種方式。

所謂「默示更新」是指租賃期限屆滿後,房客超過期限繼續居住,而房東沒有即時表示反對意思者,視為以不定期限繼續契約,此時房東通常處於無法調漲租金的劣勢,但這個條文在本案無法適用。

只能就租金協調

因本案房東已在原租約到期時,要求提高租金否則不讓房客繼續租屋,等於房東反對房客依同條件繼續租屋,此時若房客要續租就必須與原房東簽新約,既然是新契約,房東臨時提高租金即非不合理,房客如不接受房東提高租金的要求,租約到期時,房東即可請求房客返還該屋。

租賃注意事項

租賃雙方權益注意事項

不過房客也可就租金額度向房東協調,建議可用繼續承租之當月物價並無顯著波動且適逢鬼月,房屋順利出租機率低等理由,請求房東以原租金出租。記者劉昌松採訪整理

租屋合約到期,續租卻未換新約,對房東房客雙方權益是否有保

租屋合約到期,雙方持續租屋行為,租屋契約由「定期租約」轉為「不定期租約」

原租屋合約到期,而房客持續住在該處並交房租給房東,依民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」。因此該租屋契約由「定期租約」轉為「不定期租約」。

不定期租約,房東房客可隨時終止租約

至於效力,依據民法450條的規定:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。

前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」

另外,土地法第100條有關房東收回房屋的規定如下:
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

「買賣不破租賃」原則,不適用於不定期租約

民法第425條:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」

也就是所謂「買賣不破租賃」原則:出租房屋在房屋易主時,房客仍可無條件依原合約居住至租期結束的情況,不適用於不定期租約。

所以整體來說,租約到期後,房東房客最好還是重簽訂新的租約,以保障彼此權益,同時避免糾紛發生。(591討論區)

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