房市未落底 房仲:修正格局難免

全球景氣轉冷,而近期政府公布的國內經濟數據,無論是景氣對策信號、消費者信心指數、失業率,以及代表資金動能的貨幣供給年增率,都呈現惡化的現象,衝擊民眾購屋、置產信心。

根據永慶房產集團研展室統計,台北市、新北市2011年11月房屋成交量下修12~15%;台北市中古屋每坪成交均價單價49.9萬元,下滑2.1萬;新北市中古屋房價每坪成交均價29.9萬元,下修1萬,修正幅度約3~4%,均為奢侈稅實施以來的新低。台中、高雄房市因為價格波動不大,再加上投資盤本來就少,自住客需求穩定,價量穩定。

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示,全球股災之後,市場氣氛轉淡,再加上明年國內大選的戰況膠著,都使投資的不確定性增加,間接加深買方的觀望心態。

而奢侈稅實施後,限縮房市交易動能,買盤結構性調整仍在變化,除了投資客、兩年內新成屋幾乎銷聲匿跡外,現在連置產客也開始縮手。黃舒衛提醒,現階段買方追價意願已弱,若屋主還死守過度樂觀的預期,致使價格認知持續擴大,恐讓成交量陷入新低潮,並將進一步加大價格修正幅度。

趕在百年結婚潮、明年龍子年的熱潮,11月的自住市場降溫的狀況較為和緩,台北市的首購比例仍較上月提升5~10%, 新北市首購比例也有4%的成長,都已經回到奢侈稅前的格局,而換屋族3~4%的回籠,顯示政策鼓勵自住客買房的效果已現。

台北市、新北市2011年11月房屋成交量下修

台北市、新北市2011年11月房屋成交量下修12~15%;台北市中古屋每坪成交均價單價49.9萬元,下滑2.1萬;新北市中古屋房價每坪成交均價29.9萬元,下修1萬,修正幅度約3~4%,均為奢侈稅實施以來的新低。

然而,置產族的減少,成為房價下修的關鍵。置產族受外在投資環境波動的影響,以台北市市中心的成交變化最大,11月就足足少了1成的置產客。

黃舒衛指出,從另一個角度來看,雙北市買賣創高價的比例都跌破奢侈稅以來的紀錄,可見目前房市除了政策管制之外,整體經濟情勢的詭譎多變以及選後投資環境的不確定性,才是壓抑房價的主要關鍵。

自住需求的抬頭,反映在區域、產品的成交趨勢。以台北市為例,雖然中古屋行情下修,但產品多樣、生活機能完善、捷運題材不墜的中山、信義兩區,不但成交量持平,價格也有微幅成長,特立於低迷的市場表現。而新北市的新店區受惠於台北市房價走高而出走的台北市買方,與捷運通車在即的新莊區,也在一片慘綠中翻紅。

黃舒衛分析,自住客為主的市場階段裡,唯有產品價格的合理性、可掌握的利多條件,才是支撐買氣的關鍵。部份供給量大、新成屋數量多、過去投資買盤重的地區,盤整時間還會拉長,建議屋主要拉大價格彈性,提早獲利了結,避免價格反轉後,利多支撐不足、購屋能力減退,形成『多殺多』的格局。

台中市11月中古屋市場因為近期土地標售市場依然熱絡,再加上的中科園區週邊補漲區、行政院最新拍板的大里台中軟體園區等利多加持,雖然台中市的交易量微縮3%左右,但價格平穩。反觀高雄市11月一反10月跌勢,交易量強彈7~8%,價格也有2%以上的成長,展現價量雙強的氣勢。

但店面市場受整體經濟展望走弱、零售消費成長不如預期所拖累,再遇上奢侈稅後『售轉租』的屋主變多,拉低租金投報率,已讓許多置產客觀望,造成議價時間拉長、成交困難。黃舒衛認為,中南部的需求是緊貼著實際的市場狀況做變化,對於預期獲利的想像空間小,修正時間也短,對自住買方最無負擔。

房市多頭超過8年,漲勢趨疲,再加上外部環境動盪,自住買方難免擔心跌價,或懷有房價下修的期待,以致量能下修,價格認知差距拉大。

目前市中心產品價量背離,造成自住買方只能退而求其次地轉進次級路段、選擇次級產品,間接拉低成交均價。

但長期的窒息量勢必迫使部分屋主在考量個人財務負擔,或改變預期心理的情境下,準備降價、獲利出場,而引導下一波的價格變化,打開僵持半年以上的凍漲盤勢。部分產品、區域過去走勢是依仗『高房價期望、低購屋負擔』所構築榮景,未來面對修正走勢,將走得又快又急,值得買賣雙方特別留意。【MyGoNews 林承志/台北報導】

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