熟齡族房市主流 學者:年輕人再忍兩三年

購屋三主流,熟齡族六成換屋避險,北部購屋板塊產生位移,新北市成為購屋客群首選,選擇標的中,具捷運站與公園公共設施的重劃區中。而熟齡買房族進場新北市第一圈則鎖定新莊副都心。

買房要怎麼買?大家都知道要「跟著公共建設買房」,因為,公共建設發展到哪裡?房價就跟進發展到那裡!但是,公共建設屬於大範圍、大環境的選擇標準,買房則比較是區域性、小環境的選擇導向,因此,在大環境的公共建設考量之後,還要評量小環境的優劣,才是買屋的最聰明主流。

這個聰明主流有三個重點,那就是捷運、公園、學校。

挑好宅 捷運站、公園、學校

根據內政部發佈二○一一年第二季住宅需求動向調查,對於購屋者期望理想自己住家附近「公共設施」部分,有百分之四十四點一的受訪者希望要有捷運站(火車站),這是買房要求居家環境公共設施的第一名。

第二名則是居家附近要有公園,這樣的比例高達百分之十九點六,第三則有百分之十七點六的比例要求居家環境附近要有學校(圖一)。捷運站、公園、學校三個選項的比重加起來達到百分之八十一點三,這樣的數據是不需要懷疑的。因此,買房只要選擇的個案附近有這三項公共設施,那買下去就對了。

抗通膨 熟齡買家進場三動機

另外,根據內政部發布的調查資料顯示,認為新北市房價未來一年上漲的比率高於台北市(圖二),讓新北市成為輕移民的首選之都。根據永慶房屋研展部門統計,二○一一年七月較六月從台北市首購移居至新北市的移民比例,增加百分之十四點四,顯示不論首購或換屋族選擇移民比例皆有增加的趨勢。

而房市出現一個有趣現象,因為台北市房價高漲之後,很多買家轉往新北市買房,而這批買家多半屬於「熟齡」買方,根據住商不動產企劃研究室調查發現,新北市購屋平均年齡增加四點二歲。

中信房屋市場研究中心也表示,近期有購屋計畫的民眾百分之四十四點六為五十歲以上經濟實力較高的熟齡一族,熟齡買房族進場的動機分別是(一)買給父母或子女的孝親需求最高,佔百分之三十八點一;(二)理財性需求佔百分之三十二點六;(三)自住型(含二~三代同堂)佔百分之二十九點三。

選產品 熟齡族六成換屋避險

這群熟齡買房族是捧著大把現金進場,平均購屋預算及自備款皆高於其他購屋需求者;其自備款比例甚至高達百分之五十一點九。

他們選擇在此時機入市並非套利,近六成為純粹置產的理財避險處置,顯見民眾對房地產的保值抗跌性仍具有相當信心,而這些熟齡買房族選定的坪數,多以四房產品居多,基本面積需求都在五十坪以上。

新趨勢 重劃區與捷運站周邊最夯

新北市在升格之後的預算增加,市容景觀有所改變,特別是重劃區與捷運站周邊,更是政府投入資源最多的地方,如新北市主力開發的新莊副都心,重劃區成為購屋菁華地段後,建商提高建物的品質更為用心;不論是投資客重視的地段增值性與投報率,或是自住客群對環境便利性與房價負擔的考量,都讓新北市重劃區的展現吸睛魅力,這些主客觀元素改變,更加吸引重劃區對購屋者的磁吸效應。【MyGoNews廖賢龍/台北報導】

房價回穩至少還需兩三年

地政系教授張金鶚分析目前房地產趨勢,預估房價回穩至少還需兩三年。現場許多老師及學生認真聽講交流。

年輕人購屋置產 張金鶚:再忍兩三年

社會科學學院前沿論壇1日邀請地政系教授張金鶚分享不動產學術研究的現況與趨勢,對於目前房價高漲,張金鶚建議大家「再忍兩三年」。

張金鶚說,房地產不只是科學,更是一門藝術,房地產的研究不只是理論,也是實務。他表示,過去大家以為房地產只是實體的房子、土地、財產,但其實背後包含投資、生產、交易、使用四大部分。

另外,房地產除了買賣交易或賺錢,買賣房子背後隱藏的「住房子」也值得注意,住屋的品質才是重點。

「耐久性的消費財、昂貴性的投資財」,張金鶚表示,房地產研究特性和經濟學的供需理論有關,但傳統的供需理論不太重視空間。他提醒,房子是三度空間,必須囊括空間和時間的概念,也涉及品質、景氣、價格、數量等。

針對房地產研究未來發展,張金鶚主張國內不動產的研究課題應該趨向本土化,和不同領域整合,並可參照國外期刊,讓房地產邁向國際化。他也希望政大,甚至臺灣各大學能成立房地產系或研究所,雖然「退休前可能都無法完成」。

對於社科院長莊奕琦推動跨領域合作研究,張金鶚認為,「租屋市場」需要各領域共同研究,因為台灣租屋市場情形非常差,真正需要照顧的是租房子的人而非買屋者,還有社會弱勢團體的租屋問題,這些都需要各領域攜手。

會後交流時間,經濟系助理教授王信實提問,適逢選舉,各政黨候選人分別提出降低房價相關政策能否實現,張金鶚回應,候選人提出的政策多只是喊口號,對房價影響不會太大,但「我們要逼著讓他從講假的變成玩真的。」

經濟系學生游秉睿好奇臺北市房價是否真的偏高,如果年輕人想購屋還需要忍多久?張金鶚說,即使不以豪宅為指標,臺北市房價的確偏高,他建議絕對不要勉強購屋,年輕人最好在工作和家庭都安頓妥當後再買房子。至於還要忍多久?張金鶚說:「至少兩三年。」 社會科學院新聞

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