現代住宅經建會試辦 我們該選擇地上權住宅?

提出現代住宅構想的經建會,於六月底決定,在新北市兩處國有地推出四百餘戶現代住宅。如此試辦規模是否太大,值得商榷或討論,然其成敗關鍵,仍在於其產品之特殊性;亦即,地上權住宅在台灣,是否有足夠的市場接受度…

最近兩到三年,大台北都會區房價漲勢,史上僅見;加上一般民眾消費力遠遠追不上這波漲幅,因此引發民怨,導致官方必須推出各項政策以為因應。而五月期間行政院提出所謂『多元安居方案』,則是最近出現的新政策名辭。

所謂多元安居方案,大概分兩大部分;一是早先就宣佈的合宜住宅政策,二則是整合原有內政、財政兩部的青年安心成家方案(優惠房貸)。經建會主委劉憶如約同時間拋出的現代住宅計畫構想,則沒被納入。

現代住宅 經建會提出

雖然六月初吳敦義原則否決現代住宅計畫,行政院會繼而做成『小規模試辦』的決議,但經建會仍在同月底大陣仗邀集相關部會參與討論,決定在新北市土城及三峽兩區『試辦』,興建共五六○戶,使用權限七十年的現代住宅。

半個月後,試辦地點略有修改,理由是須符合鄰近捷運站的必要條件。土城現代住宅可望在頂埔延伸線完工通車前後完成(一○二年下半年),三峽則因三鶯線動工時間仍未定,屆時可能無法符合交通要件,故改由新店七張站附近國有地替代之,試辦規模也因此縮水至四一○戶(七張現代宅量體約一百戶)。

至於價格,經建會在七月更改試辦基地位置時,有較明確的數據公佈,總價是設定在五百萬上下。而由於其他成本及區段房價落差,因此七張現代宅坪數設定為二十坪,頂埔現代宅則稍大,為二十五坪。

當初劉憶如提出此構想時,有兩大概念或原則:

一是設定地上權,因此能壓低價格,實踐『租得起就買得起』的理念,

二是交通便利,故地點須是捷運車站附近國有地。

由此出發,土城頂埔及新店七張,成了經建會眼中理想的試辦地點。但事實真是如此嗎?

購屋篩選,不外乎價格與整體機能兩大項;而現代住宅肯定具備兩大誘因,一是相對低價,二是通勤便利(近捷運站)。新店七張站周邊發展良好,交通方面不只有捷運,道路路網更是四通八達,還有裕隆廠區開發題材,周邊房價近年漲翻天。

「京站」

實際負責交九「京站」規劃操盤的日勝生資深經理黃南星預測,經建會現代宅之銷售形態,很可能也會是類似長期租賃契約的使用憑證。

今年附近一宗重推案,便開出七十五萬/坪區域天價。因此當地二十坪產品,總價僅五百萬,的確頗具吸引力,尤其近年附近已罕見首購新產品。

新北市試辦 總價五百萬

至於土城頂埔,當地還可見首購型產品,總價約七、八百萬,因此頂埔現代宅也有相當的價差優勢。然而該區域多為工業區,質感相對稍差,原有交通條件也不算理想;兩年後頂埔延伸線通車,充其量是唯一較便捷之聯外動線。

綜合以上,算是位於大台北高房價區的七張現代宅,吸引力將勝過屬二線區的土城頂埔,其原因並不是價格、也不是捷運本身,而是現有區域質感與生活機能,等於仍回歸到最基本的購屋條件上。

現階段有關現代宅兩處預定試辦地點的實際規劃,經建會尚未有更具體的公布,不過從先前推出,和現代宅性質雷同的地上權住宅,也就是台北車站交九轉運站共構之「京站」案例出發,我們或許仍能推測,未來現代宅的市場接受度。

而根據實際操盤該案規劃之日勝生活科技資深經理黃南星提供的經驗與看法,地上權設定之現代住宅,恐怕不如想像中單純,後續會有很多複雜情況,可能連發想單位經建會都未曾周詳考慮。

黃南星經理解釋,「京站」當初之所以以類似『使用憑證』形式銷售,和以往地上權設定房市產品不同,主要是當時市府堅持,交九轉運站樓上住宅之地上權,不得分割銷售,因此日勝生尋求第三者信託並轉換為憑證,始得以一般的分戶形式賣給消費者。

而從地上權未來仍得回收,產權最好單純化、不宜分割的角度來看,黃南星推測,現代宅循『京站模式』操作的機率不低;換言之,屆時買現代住宅的民眾,買的可能不是一般地上權權狀,而是類似長期租賃契約的七十年期限使用憑證。

試辦規劃 將走京站模式?

如果經建會真的如此操作,黃南星認為,將有下列幾個問題須面對。首先,之所以銀行願意接受「京站」信託及貸款,主要著眼於其流通性夠高;畢竟「京」案之區位為台灣交通最重要樞紐,附近租金報酬率也相當不錯,因此無論是自用、轉售套利或當包租公,都有相當大的潛在需求市場。

換言之,第一手承接貸款之行庫,即便日後碰到違約狀況,也就是房貸戶無法如期償還貸款,即便真的需要法拍,也不愁沒有新買方;因為對金融機構而言,寧可掌握可流動現金,而不要持有相對不易變現的不動產。

同樣理由,未來的新買家,也比較容易找到願意放貸的銀行。但是,現代宅就不是這樣一回事了。

根據經建會規劃,現代宅不但限制買方,還有嚴格轉售限制,這是符合政策目標設定所致,但也等於宣告,未來現代宅貸款之違約機率,恐怕會較高,尤其如果區位不夠理想,流通性還會較差。

種種狀況都宣告,就金融機構而言,現代宅的放貸風險偏高。這個問題,或許在七張現代宅這邊較不易發生,但土城頂埔,就很難說了。

即便第一次銀貸,由經建會或官方擔保,但既然沒有限制完全不能轉售,就不可能避免後續轉手問題。然而基於上述理由,屆時願意承作二手房貸的金融機構恐怕屈指可數,這將使現代住宅的流通性及市場接受度大降。

現代住宅

經建會拋出現代住宅構想時,近捷運站得享便捷通勤,是其中一項重要條件。

再從買方這邊分析,情況一樣嚴峻。預料經建會設定的限制購買對象,一是初入社會的無房產年輕人,二則可能是社經弱勢階層,而兩者當然都算是中低收入者。

流通性低 現代宅問題

一般說來,年輕人不可能真的住在同棟房子裡三、五十年,未來幾乎都會遇到必須換屋的情況;而一旦現代宅市場接受度偏低,對他們就相當不利;要是能設想到往後的需求,青年人很可能就不會接受現代宅。

至於真正的弱勢者,現代宅貸款更將陷他們於不義,因為他們將因此背負更大一筆債務,或許一輩子都無法還清。

此外,有批評者指出,之所以政府仍傾向提供賣斷、一次福利性住宅給弱勢者,還是想規避後續的社區管理維護問題。然而,現代住宅無法迴避這項問題!因為『京站經驗』也告訴我們,後續經營維護責任,仍在地上及土地權所有人身上。

根據本刊側面了解,「京站」買方購的是地上使用權,無土地所有權持分,因此無權開區分所有權人會議,也無法成立類似管委會的機構。

延伸來看,意味著未來現代住宅的社區管理維護,還是要官方自己來。無權過問社區管理事項,遇到社區維修問題無任何置喙餘地,也將拉低地上權或現代宅的市場接受度。

地上權房市產品,在國外算普遍,對岸尤其如此,但在台灣卻是鳳毛麟角,其原因當然是不符合華人『有土斯有財』的民族思考。

不過這個觀念似乎有漸漸淡薄之趨勢;根據住展房屋網非正式調查,有超過四成網友表示,對地上權或現代宅有興趣,願意更深入了解,而網路使用者是以年輕人居多。

目前白天工作,晚上念大學夜間部的馬克,前幾年曾有規劃要買房,但後來因故作罷。身為潛在首購族的他就認為,只要價格夠低,政府又能擔保貸款,現代宅或地上權住宅,他都願意考慮,但前提是產品格局、整體規劃及社區管理要好,畢竟買房子是要用來住的,這些部分是他更注重的。

土城現代宅

雖然預計和頂埔延伸線同時完工,但由於區位所在屬工業區;因此周邊質感及機能略差,仍是土城現代宅最大問題。

至於無土地權一事,馬克認為既然價格是市價的六成甚至一半,沒有土地所有權也是合理、是可接受的情況。不過他也表示,一旦附近機能相對欠佳,則還是會降低對此類產品的接受度。

地上權 年輕人可接受?

至於未來轉手,馬克承認現階段並不在他購屋的考量範圍內;他說,換屋是有錢人的專利,自己現在經濟能力有限,因此能享受捷運便利、價格又夠低,還是頗有吸引力。他甚至願意拿租金來繳現代宅或地上權宅之房貸,因為租房子對室內格局裝潢沒有決定權,便宜買進的地上權宅則有裝潢室內的權利。

然而同樣的產品設定,問到五年級中段班、育有小孩的W小姐,答案就幾乎完全相反。W小姐表示,現代宅或地上權住宅,就算價格真的只有市價一半,但就是因為無土地所有權,未來要給下一代繼承時,五十或七十年的地上權就只剩下一半左右,相當不符經濟效益,且更違背了華人有土斯有財的觀念,因此她不接受地上權設定產品。

W小姐還說,從日後維護之角度,買地上權宅不見得划算。地上權宅的修繕,仍得自己掏腰包,並不比一般有土地權的房市產品划得來。至於租屋,則修繕責任在房東。

此外,地上權住宅的轉手價值偏低,未來還可能面臨整合不易的問題;因為既然只有地上權,貶值快,有些住戶當然是住到年限為止。W小姐甚至舉出國有軍宅為例指出,就是有舊住戶不願搬離,使得地上權未來回收大有問題,土地利用彈性當然跟著降低。

綜合兩個不同年齡階層的看法,似乎年輕族群較願意接受地上權設定宅。這是對房屋、住所重視項目不同?有無下一代繼承之問題?還是有土斯有財觀念仍成關鍵?

由於至今地上權設定產品量體有限,因此我們可能很難探得真正的解答。而就目前發展來看,現代宅仍有變數,但地上權產品則還仍有想像空間。

地上權 未來更常見?

根據報導,馬英九於七月底指示短中長期三階段住宅政策(仍是興建平價合宜宅為主),但對地上權設定之現代宅,則以為『萬萬不可』,行政院也確定將現代宅計畫或構想排除於住宅法草案之外。這是否代表,經建會的現代宅試辦計畫又有變化?目前最新發展則是,八月中行政院已裁定,相關試辦計畫縮減為僅一處。

無論現代宅『命運』如何,未來類似京站這種地上使用權的產品,可能仍有一定能見度。因為政府目前仍禁售大面積國有地,少數國有地標售,則都採地上權設定。

加上以往地上權設定公宅,出現原住戶公然要求政府賣地之情況,因此未來國有地如要對外標售,很可能都會比照京站模式辦理。這意味著,除非是整棟銷售,否則類似「京站」的產品,未來還是可能會再出現。

綜合以上,地上權設定仍可能是未來趨勢;但從「京站」經驗來看,其價格、位置及行銷包裝,無一不重要。地上權宅現階段接受度可能仍偏低。

上月底國有地地上權標售狀況冷清,即是力證。但黃南星指出,現在年輕人習慣使用消耗品、喜新厭舊,未來居住這件事也有可能比照辦理。這是否代表,地上權住宅未來流通性愈來愈好?只有時間能夠驗證。「住展房屋網」【文/施絢傑 攝影/邱添榮】

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