房仲未授權賣屋 遭市府裁罰 慎選仲介少糾紛

近年房屋糾紛愈來愈多,房仲遭檢舉申報糾紛的比重最高,台北市地政處上月發函公告懲處9名從業人員申誡1次,其中不乏房仲龍頭旗下業務遭罰,地政處表示,裁罰原因多是不動產說明書文件不完整,或委託人未簽章就經由仲介銷售,嚴重影響購屋者權益。

內政部統計今年第2季房地產消費糾紛原因,台北市糾紛約64件,其中仲介的件數為43件,佔67.1%,此次獎懲委員會懲處的內容,分為4大類型,尤以「不動產說明書」不完整,及未經委託人簽章最為大宗。

房屋交易糾紛

房屋交易以中古屋為大宗,交易糾紛也頻傳,買賣方委託仲介須慎選。

其中不動產說明書不完整,也凸顯目前市場上房屋業者僅是以「房屋現況說明書」,含混取代包含地籍圖、騰本等的「不動產說明書」,罔顧消費者權益。

台北市不動產仲介公會法律顧問、尚鼎法律事務所副所長陳忠富分析,除不動產說明書,包含租賃、買賣契約書等,都須有經紀人現場陪同解釋給消費者,才能進行簽約,但是坊間未做到的情形比比皆是。

賣方易反悔不賣

銷售契約書未經由委託人簽約的糾紛案例也頻傳,陳忠富近一步指出,由於台灣的仲介為單向代理制度,買賣雙方的資訊都僅透過單一仲介撮和,加上大多案件為「一般約」,也就是每家仲介都可賣,不少經紀人並未取得賣方的簽約授權就開始賣屋,賣方很容易在銷售途中反悔不賣,增加買方購屋的不確定與風險。

凶宅避簽契約書

信義房屋法務部協理劉韋德表示,也曾有屋主因房屋為凶宅、漏水屋等瑕疵,故意不簽銷售契約書,避免後續責任。

劉韋德建議,買屋民眾可先至內政部ehouse網站了解不動產說明書應有的欄位,看屋時一一比對,同時簽約時,務必要求經紀人至現場督導。

台北市地政處地權及不動產交易科科長蕭子慧表示,這批受到申誡處罰的從業人員,因為違反不動產經紀業管理條例,所屬仲介公司會面臨6~30萬元罰款,申誡滿3次將面臨6個月以上、3年以下停業的處分。

爭議可找地政處

為避免碰到劣質房仲,蕭子慧建議,可至台北市電子公報資訊網查詢,包括受懲處姓氏、所屬公司都會經由公文刊載,民眾若遇到買屋糾紛也可到各縣市政府地政處舉報。 蘋果日報 【蔡佩蓉╱台北報導】

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如何與房仲業者打交道?

買賣房屋透過房仲業者搓合不可否認是經濟的作法,而台灣的房仲業者也從以往強調專業、快速成交的服務,朝向塑造溫馨、以客為尊的形象,不過,聰明的您可別被這些感人的故事及語彙給迷惑了,畢竟房屋買賣金額動輒上百上千萬,可不能開玩笑,過去以來在房屋交易過程中與房仲業者產生糾紛的事情時有所聞,因此,學會如何與房仲業者打交道,已是買賣房子順利與否的重要基本功。

一.了解是房仲業者的經營形態

目前市場上的仲介公司主要分為直營與加盟兩種經營方式,直營式店面,即由仲介公司自行經營,組織健全且重視形象,有關房屋的買賣一切都依總公司的規定辦理,出差錯的機會較小,但也因標準化作業流程執行徹底,對於隨機應變及處理疑難雜症的能力相對較弱。

加盟形態的仲介公司則是與連鎖性知名公司結合,店東本身即是老闆,因此自主性也比較高,因強調在地化的深耕經營,相對的業務執行能力較強,不過由於加盟總部對加盟店不見得有實質的掌控力,所以加盟店的素質良莠不齊,是時常為人垢病之處。

由於經營型態不同,佣金收費也差異,以目前有規模制度的仲介公司而言,其佣金費用收取是以成交價向賣方收取4%,向買方收取1%,總數為成交價的5%。若是加盟或個體戶經營型態的仲介公司,賣方部分的佣金可以殺到2-3%,買方的部份甚至可以完全免費。

二.看清屋況

多方打聽 這點主要是針對買方而言,當您看到房屋廣告寫者「全新裝璜」「附全套家俱」等就要小心點,因為近幾年房屋市場上的投資客傾巢而出,他們多半以便宜價錢購買房齡十年、二十年的中古屋,然後全新裝璜後再以高價出售,房仲業者帶看房子時,也會再錦上添花一翻。

當您看到美崙美奐仿如樣品屋的裝璜擺設時,別被眼前的美好沖昏了頭,中古屋時常有電線、水管等管線老舊的問題,這些缺我往往在裝璜的美麗外表下給掩蓋了,因此看屋時不妨順手開開燈,開開水龍頭,沖沖馬桶,因為真的發生過買方買了房子後,燈不關,水不來的窘境。

而有關房屋的實際坪數、格局圖、產權資料等,房仲業者也有義務提供給買方,如果房仲業者沒示出,您可以要求。此外,另外找時間了解房屋四周的環境、生活機能,並詢問附近居民當地行情、出入分子及屋況,更能幫助您買到好房子。

三.以要約書代替斡旋金

「斡旋金」的消費者與仲介業者之間,最常引起糾紛的因素就是。當買方看中意某間房子,房仲業者會向買方收取斡旋金,,主要是怕買方反悔,而向買方收取形式上的訂金(約為總價的2-3%),作為購買保證金,仲介公司通常以這筆訂金向賣方表示購買者的誠意,同時排除第三者議價的可能性。

而發生糾紛之處在於,若買方繳了錢之後反悔,有可能拿不回來;另外一種情況則是,房仲業者再推介別間房子給買方,直到買方願成交為止。所以買方繳了斡旋金雖可擁有優先議價權,但也好像被箝制只能與該仲介往來,直到買到房子。

其實這筆斡旋金你可以選擇不要交,另外以「要約書」代替,內政部地政司為規範仲介買賣行為,除了特別設計「要約書範本」之外,還打算對違約者收取3%的違約金,以保障對方權益。

四.簽訂履約保證

保障權益 為避免不肖仲介業者在買賣中間動手腳,致使消費者蒙受損失,因此仲介業界多數推行「購屋誠實履約保證」,針對消費者已經付出的金錢部分做保障。

所謂履約保證就是透過銀行作為付款中間人,經由專業的建築經理公司查核交易過程中的產權關係,確定無誤之後,再由銀行付款,以保障消費者權益。由於一般消費者對房屋產權相關問題並不了解,因此由建築經理公司來代為審查監督,可以更加確定交易過程的安全性。

此外,簽訂履約保證,若賣方或是買方臨時反悔無法成交,這時違約一方必須履行合約裡的賠款條款,依已付價金的雙倍賠償給對方。
最後要再叮嚀您,多比較房仲業者的服務內容,選擇一家專業、負責的房仲業者會讓您買屋賣屋的過程更順利!Yahoo!奇摩理財

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