年輕人如何成家圓夢 年輕成家五要訣

大台北區房價高不可攀,且奢侈稅後,房價也未見有下跌的趨勢。但年輕人可透過理財規劃,準備好購屋自備款,並利用政府現在推出的青年優惠專案,擇優購買你的理想房屋,一圓你「築夢踏實」的成家美夢!

月薪三萬元的年輕人,是否就永遠買不了大台北地區的房子嗎?其實也不完全如此。因為買房子的重點不在於「愈早買愈好」,而是看自己「財力夠不夠」或是「現在房價是否合理」?

本文為讀者專訪了三位理財專家,希望從他們的訪談中,能提供年輕人如何購屋及輕鬆成家的要訣,為您的購屋理財計劃提出參考。

買房就像買保險

阮慕樺說,買房就像買保險,愈早買愈好。

理財專家 阮慕樺 抗通膨買屋要及時

買房子,是大多數人一生的夢想。年輕人如何在建國百年一圓有屋夢,理財專家阮慕樺表示,買房就像買保險,愈早開始愈好,最好在四十五歲前完成購屋計劃,才可以在退休前繳清房貸。他說,為避免薪資追不上房價漲幅,受薪階級應把買房子當儲蓄,及早為自己累積資產。他建議年輕上班族,要積極理財,愈早存到第一桶買屋資金,就能夠愈早以房存金,等著發房市增值財。

阮慕樺表示,抗通膨購屋宜選近大眾運輸系統的地區落腳,而隨著油價居高不下,台灣高油價時代正式來臨,通膨問題隨之而來,錢越來越薄,購屋置產是抗通膨方式之一。阮慕樺指出,高油價會讓捷運效應更加明顯。

阮慕樺說,後奢侈稅時代,房市轉回自住型市場,自住客也成業者鎖定焦點。業者針對自住客勢必會研擬各種銷售策略,年輕自住客最好事先確立兩個面向,可避免一時誘惑,買到不符合需求的房子。

第一個面向是外在生活圈,阮慕樺建議,購屋人開始看屋之前,最好先想好自己工作的地點、孩子學校或托育、買菜購物等需求,再依自己所擁有的交通工具,勾勒出一份生活圈動線的範圍,而所選的房子,最好能符合這樣的生活型態。

譬如是開車上班族,但有小孩得送到學校,那麼較理想的方式就是早上順路送小孩到學校,下班順路到市場再接回小孩。如果需要婆家或娘家照顧小孩,則也得算進生活圈之內。事前想好生活圈,看屋時就更能清楚物件符不符合需求。

第二個面向是內在生活圈,也就是個人需求。事先想好需要買幾房,要多大,想一下目前居住或租住的房子,最喜歡什麼?討厭什麼?想清楚後,再看屋也比較不會受到誘惑。

年輕人圓夢五要訣

阮慕樺特別舉出年輕人購屋的幾個要訣,提供給年輕人圓成家夢,第一、以投資的角度買增值潛力佳的自住屋,買接手性強的房子,轉手出租容易,也具價格抗跌性。二、若資金充裕,買兩房比買套房好,買三房又勝於二房,實用性高,轉手也容易。

三、要買好地段相對稀有的產品,有捷運最好,能買在新興重劃區也可。選擇生活機能佳,交通便利、通勤時間在三十分鐘內的區段最佳。

四、衡量自身財力、精算房貸,申請政府推出的各項優惠房貸方案,以降低成本負擔。五、慎選誠信品牌的建商,請專家提供專業資訊及服務,慎選標的,積極看屋,才能順利買到好宅。

對於自住型年輕上班族來說,好地段的好房子,任何時機都是買點,最重要的是要做好財務規劃,隨時留意利率變化,實地深入市場了解。

價格不合理的物件或個案,自有市場機制來制衡,不必擔心買貴了,只要自備款足夠,買得起,地點對了,現在投入房市絕對是一個好時機!

新北市房價

張麗蓉表示,新北市房價未來將呈現『強者恆強』的走勢。

遠雄房屋副總經理 張麗蓉 往新北市購屋愈早愈好

遠雄房屋副總經理張麗蓉表示,高房價加上少子化,兩房產品近年快速翻紅,不過在寸土寸金的台北市,買兩房一樣不容易。

根據住展雜誌的一項調查顯示,年輕新婚族想在台北市買一間二十五坪的兩房產品,平均要不吃不喝近二十年才買得起。

調查顯示,台北市的房價持續上漲幅度,遠遠高於年輕夫妻的年所得成長,台北居真的大不易。張麗蓉表示,台北市目前預售與新成屋的平均房價為七十七.五萬元,二十五坪兩房總價約一千九百三十八萬元,以三十至三十四歲年輕新婚族年收入七十八.七萬元來算,要不吃不喝二十四.六年才買得起。

其中如果要買在房價最貴的大安區,新房子平均一戶總價達三千一百二十五萬元,要近四十年不吃不喝才買得起,痛苦指數比較低的是文山、北投及萬華區,不過想買兩房的新房子,仍在一千三百萬元以上,也得不吃不喝十五至十六年。

張麗蓉分析,北市房價居高不下,門檻高得嚇人,因此近年來,有愈來愈多的台北市民眾選擇移民購屋壓力較小的新北市居住,新北市的新莊、中和、汐止、林口、三峽及淡水等地區,近來買氣明顯提升。

選擇新北市一線城市

她表示,新北市房價未來將呈現『強者恆強』的走勢,新莊副都心、板橋、永和、新店等一線城市的房價將與其他低價區的房價差距拉大,張麗蓉認為,新北市一線城市的交通、生活機能與立地條件明顯較優,她建議年輕人,如果經濟能力許可,應該現在就進駐這些地區購買房子,因為新北市房價未來的漲幅會較台北市的漲幅更大,更不能覺得奢侈稅實施後房價會重挫,她說:『一點機會都沒有』。

由於少子化趨勢明顯,張麗蓉建議新婚夫妻不妨趁此房市平穩期間,以時間換取空間,先從新北市買起,等到日後收入提升,再加上房產增值,就有本錢換進台北市的房子,如此購屋也不會覺得那麼痛苦。

理財專家 李雪雯 斟酌財務能力 量力而為

理財專家李雪雯表示,年輕人買房子的重點不在於「愈早買愈好」,而是看自己「財力夠不夠」或是「現在房價是否太高」?從這樣的角度出發,年輕人應該做的是「儘量投資自己以及安穩獲利的金融商品」。

財政部日前宣布取消二千億元青年安心成家貸款上限,讓民眾可以同時申貸內政部二百萬元和財政部五百萬元貸款額度;另外,根據內政部研議,青年安心成家方案的貸款年限,將由原本的二十年,延長為三十年。

這個消息出現之後,似乎並沒有受到社會大眾太多的迴響。因為首先,多數社會新鮮人的起薪,都還不滿二萬二千元,就算是三十歲左右的上班族,月薪也不過三萬元左右。因此,對於大多數薪水不高的上班族來說,這樣的優惠幾乎可以說是「排貧式」的優惠。

李雪雯說,如果實際撥一撥算盤計算,以平均貸款年利率二%反推出每月房貸金額,有能力申貸這七百多萬優惠貸款的人,不是月薪至少高達五萬元以上的上班族,就是要一個有錢的父母才行。

那麼,月薪三萬元的年輕人,是否就永遠買不了大台北地區的房子嗎?其實也不完全如此。李雪雯認為,假設你是屬於以下幾種情形,恭喜你,你絕對是每一波政府青年優惠房屋貸款下的受益對象:首先,你必須吃、住都在家裡,而這個家最好是大台北地區。

每天除了必須的交通費用之外,你沒有其他額外的花費,每天自己從家裡帶便當,不在外面的餐廳吃飯,也從來不買名牌商品讓自己高興一下。

其次,如果你的月薪不高,只有約三萬元左右的水準,就必須是已婚但沒有小孩的雙薪族。然後每月吃、住(房租)的開銷,只會用掉兩人薪水加起來的一半,才有能力支付每月約二萬五千元的房貸費用。

貸款720萬

貸款720萬每月還款金額

先籌出購屋自備款

在以上條件達成之後,還必須加上個「臨門一腳」,那就是有錢父母資助的購屋自備款。假設每月能夠省下二萬五千元,每年實存三十萬元,在房價不繼續上漲之下,至少需要六年的時間,才有可能湊滿購屋的頭期款。

年輕人第一桶金

李雪雯以為,年輕人累積第一桶金後,就要儘快買屋。

以七百二十萬元房貸反推回去,八成的貸款成數來算,可以購買總價九百萬元的房子(頭期款為一百八十萬元);如以七成回推,大約能買到一千多萬元的房子(頭期款增為三百多萬元)。

也就是說,一般年輕人在完成購屋美夢之前,存錢的時間至少要六到十年之間。而且更重要的是:這段期間房價還必須「凍漲」,以免所存的頭期款,完全追不上房價上漲的速度。

李雪雯表示,或許仍有購屋夢的年輕人會問:假設自己沒有有錢的父母,又不是住在大台北地區,又不願意將寶貴的光陰,浪費在長時間的通勤上,此生的購屋夢就一定「無望」了嗎?李雪雯認為倒也不必太過悲觀。

事實上,除了部分只能自住或是為了隱匿資產的豪宅,以及供需完全不同的商辦產品外,在人口愈來愈少(因為出生率迭創新低)的前提下,自用住宅市場的價格只會反映通貨膨脹的數值,而不會有超乎通貨膨脹的表現,就算短期內會被投機客炒高,但仍會回歸正常水準。

投資自己累積第一桶金

如此一來,年輕人購屋最大的考慮,只有「是否能有穩定而充足的財力」這一項。因為買房子並不是「立刻銀貨兩訖」的購買行為,從購屋到繳完房貸,最少也需要十年左右(根據統計,國人平均還清房貸的年期是八年),最長可以達到二十年。

李雪雯以為,年輕人應該做的是「儘量投資自己以及安穩獲利的金融商品」。因為唯有「投資自己」,才可能讓未來薪水倍數增加,得以輕鬆支付買房子的費用;而比同儕更高的競爭力,也可避免出現中年失業的情形,斷了後續償還房貸的可能;投資安穩獲利的金融商品,也才能較快地累積到購屋的第一桶金。

所以,與其買在非常遠的郊區,每天光是上、下班通勤就耗去不少的時間,還不如趁著自己年輕,先投資好自己及精準的投資眼光與技巧。而這些,才是未來購置夢想屋的最大堅實基礎。]住展房屋網提供

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