工業住宅有被拆風險 公平會盯建商不當銷售

房價漲,許多建商將原本應當作為廠房、廠辦的工業用地建築紛紛改建為住家使用,於是市場上出現很多在工業用地上蓋住宅的「工業住宅」,這些工業住宅因土地取得成本較低,房價略低於市售房價二至三成,外觀上也與一般住宅相差無幾,所以吸引不少民眾購買。

但這些工業住宅因土地使用分區屬於工業區,社區旁邊可能有工廠仍在營業中,或是未來將有大批廠房設置於此,人口進出複雜,安全性較差,將影響到居家環境的舒適度,而且銀行承貸成數較低,未來轉手性恐怕不易,更重要的是,工業用地上的住宅,因違反建築法規而會被主管機關勒令拆除、停止使用或下令恢復原狀。

工業住宅

建商推出工業住宅時,相關資訊一定要充分揭露,除了清楚標示是工業住宅外,在銷售時也要充分告知消費者。

公平會將對建商持續追蹤

公平交易委員會認為,建商以一般住宅之廣告方式銷售乙種工業用地建案,不當招徠消費者,致使購屋者於購買自住後,將有違反都市計畫法相關建管法規之虞,而面臨遭勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀之風險,影響市場交易秩序情節重大,該會已將這種情形列為重點管制工作,將對建商持續追蹤。

公平會最近就處罰了好幾位建商包括:領航公司與台產資產公司在桃園南崁合作興建、銷售「領航星世紀」建案,於型錄、報紙及文宣廣告,載有「逐捷運而居,自住投資穩賺不賠」等語,但該建案使用分區為乙種工業區,根本不得移供住宅使用。

公平會除命令該二公司立即停止違法銷售行為外,並分別處台產資產公司新臺幣三○○萬元、領航公司一五○萬元罰鍰。

工業區不得移供住宅使用

總誼建設有限公司於台中市興建「閣上科博」建案,在廣告海報刊載「中港路一巷豪宅」、「大坪主臥」,使消費者誤認該建案可供一般住宅使用,但建案第一層為店舖,第二層至第十層為辦公室,無法辦理變更設計為住宅用途使用,公平會認為總誼公司的廣告不實,處新臺幣一二○萬元罰鍰。

消費者要注意所購建案之使用分區與用途可否供住宅使用,在購屋前應要求建商出示工地建案的建照,上面會清楚標示土地使用分區類別,避免造成自身權益受損。

有關工業區蓋住宅的模式有兩類

一是先申請變更,二則是逕行開發。

前者一般是透過捐地方式,經地方及中央審核後,變更為住宅、商業或工商綜合區;後者則是登記使用目的為辦公室或事務所(筆者按:早年只能登記為廠房,九六年後才放寬可登記商用類別),不過買賣雙方都心知肚明,是拿來當住宅用。

先變更後開發的方式,其實和一般住商開發案差異不大,主要優勢是基地完整且夠大;不過由於先捐地,因此成本墊高,且還可能有變更曠日費時,甚至不過關的風險。至於逕行開發,則並無上述問題,唯一的疑義在身份。

北縣市管理態度不同

過往這種執照上登記為廠房,實質上卻當住宅用的案例,情況和前述室內挑高產品類似,舉證上也有困難。不過工業區仍具一定識別度,水電費率也更高,。

新任工務局長要求這類個案須經『正常』變更程序,也就是捐地變更,因此上述這些兩、三年前預售推出的工業住宅案。

都碰到無法取得使照的窘境。要求已蓋好的工業住宅案捐地變更,確是強人所難,因此官方後來『網開一面』,允許業者以繳代金的方式,名義上逕行變更、取得執照。

北縣市處理工業住宅的原則或態度確實大不同。

北縣原則上是『就地合法』,北市則希望透過保證金(收取)制度,讓實際當住宅銷售的工業地目開發案,失去價格優勢及市場,最後消失。

桃縣閒置工業地也不少,但住商用地和工業地的地價差距並不像大台北那樣明顯,因此在桃縣房市,這類個案通常不是有特殊規劃,不然就是區位極佳;南崁甚至還出現此類建案,開價高於同區住宅地目案的特殊情況。

新竹地區,工業區逕行開發當住宅銷售的案例也很少,更常見的反而是工業區變更工商綜合區,開發目的放寬後的一般建案,這可能是地目變更較容易之故。

雖說工業區多半質感不佳,甚至更易出現威脅居住安全的意外,行庫核貸成數通常也更低,不過因價格相對低廉,故仍具有吸引力,在大台北尤其如此。

一般來說,大台北工業住宅案的單價,都要比同區住商地目案便宜一到兩成不等。

以北縣實例來看,工業住宅的房屋、地價稅率及水電費,都可透過申請等方式,適用一般住宅標準;不過就官方目前態度,傾向於先變更再開發;妾身未明、最後須『就地合法』的逕行開發模式,或許將成為絕響。住展房屋網提供

工業住宅當豪宅賣 建商違規使用 政府要查

工業住宅糾紛 買前「停、看、聽、問」誤買快申訴

購屋停看聽/工業宅、農舍、特種建地 房子能買嗎?

減少購屋糾紛 維護消費者權益律師有撇步

防工業宅 釐清土地使用分區 商業區vs工業區 優缺點比一比