陸客自由行 看台灣房地產商機與危機

莊孟翰:從陸客自由行看房地產商機,陸客自由行已正式啟動,一般均著眼於其對經濟成長的效益,房地產業者則一面倒認為台灣將會如同香港般除觀光旅遊外,同時帶動店面、商辦與高級住宅發展,房價亦將再度呈現另一波漲勢。

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陸客自由行商辦市場標售創新高

香港去年遊客人次成長21.8%至3600萬人,其中陸客高達2270萬人,占總人數63%,又以「個人遊」占比最高,達62.8%,不難理解香港旅遊業對陸客依賴程度。

其次,香港地狹人稠,再加上房地產供給彈性小,在經濟快速復甦且流動資金氾濫下,去年房價漲幅高達20%,住宅、商辦及店鋪等租金漲幅亦分別高達16%、14%及10%,也難怪國際貨幣基金(IMF)提出房地產泡沫化風險之警訊。

香港政府亦先後推出5次調控措施,以11月19日針對短期交易課徵額外印花稅最受矚目。實施初期房價略呈下跌,今年3~4月又大幅回升,主因還是龐大的流動資金氾濫,又以來自大陸資金最為可觀。

據文匯報報導,近年因工作、投資或移民等因素,香港與中國大陸民眾在兩地相互購屋置產已成投資新趨勢。去年上半年,香港人在大陸置產數量約8000筆;另一方面,在人民幣升值及大陸一連串嚴厲打房政策下,同期間大陸民眾亦大量轉移至香港購屋置產。

依中原地產統計,去年上半年香港新交易私人住宅計6630件,金額高達港幣538.5億元,其中來自大陸投資客分別占15.7%和22.1%,平均每單位成交價高達港幣1143萬元,這也正是繼ECFA後再加上陸客自由行,國內房地產業者普遍看好兩岸房地產商機一大原因。

再就去年10月11日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號、面積161.68坪店面,由陸資亨得利鐘錶以9億500元得標,換算每坪單價556.66萬元。

今年5月16日忠孝東路四段「三陽忠孝大樓」標售,1~3樓由富邦人壽以總價20.11億元標得,估算一樓店面每坪高達650萬元。二標案相隔僅7個月,每坪價差竟高達百萬元。4樓以上由港資吉富中華投資以總價21億3450萬元標得,換算每坪106萬元。

由此一標案再創「最貴地價、最貴店面、最貴B辦」三高紀錄,不免讓人擔心未來台北市高房價走勢。更值得重視的是為什麼會出現這麼高的房價?

因為ECFA再加上陸客自由行預期效應所導致?是否還會繼續攀升?答案只有一個─端視政府對大陸之開放程度與速度,否則純就國內需求而言,必然無法撐得起這麼高的房價。 《理財周刊》567期

炒中國客題材 央行憂助漲房價

國內房價居高不下,多數國人還是只能望屋興嘆,近期市場更大肆炒作中國觀光客自由行題材,中央銀行就提出警告,這樣恐怕會帶動房價上漲。

央行上週四理監事會議特別就「以總體審慎政策因應高房價問題」進行探討,央行經研處指出,雖然房市逐漸回歸基本面,但仍須防範炒作,且目前房價居高,民眾購屋負擔仍重。

預售屋10%頭期款就能買 彭淮南比喻像期貨易炒作

央行總裁彭淮南表示,租稅措施有助抑制房市炒作,且預售屋就像是房市中的「future(期貨)」,頭期款只要十%就可以買,這樣有炒作空間,也會影響spot(現貨,指成屋)價格,而財政部加強稽徵出售利潤,將有助房市健全發展。

雖然央行與金管會加強不動產貸款風險控管,以及財政部課徵奢侈稅與加強查稅,均有助抑制投機炒作,但央行還是擔心,市場看好中國觀光客來台商機,豪宅、土地及商辦市況仍活絡,恐易帶動房價上漲。

而近期就有建商在各大媒體大幅刊登建案廣告,並請中國藝人代言,就是看好未來兩岸自由行商機,對應國內貧富差距不斷擴大,顯得格外諷刺,且政府好不容易壓抑住的房價,恐將進一步上漲。

央行調查,三月奢侈稅議題拋出以來,市場轉趨觀望,但五月因投資客賣壓浮現,加上政府放寬優惠購屋貸款,房市交易回溫,業者也看好房市前景,北台灣業者多恢復大量推案,且多屬高價產品。

央行經研處表示,政府宜持續抑制炒作,強化奢侈稅對人頭戶交易與短漏報的稽徵,加強預售屋交易查稅,並定期對外公告查稅成果,以提高民眾對政府健全房市政策的信心。
〔自由時報記者盧冠誠/台北報導〕

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