奢侈稅上路後 房市趨勢分析

今年上半年的房市,紮紮實實地洗了個冷熱交替的三溫暖,前兩個月從春天正走向盛夏,後三個月在政策影響下,頓時變成草木不生的冰封大地。

買方觀望,導致建商幾乎全暫停銷售動作,媒體量縮減之下,來人量及成交量都大減,推案量更是降到比金融海嘯還低的水準,六月奢侈稅正式開跑,房市才有雪漸融、草漸生跡象。

房市分析

後奢侈稅時代的房市分析

「一隻蝴蝶在巴西鼓動翅膀,會在德克薩斯引起龍捲風嗎?」

其實,在二○○八年金融海嘯發生時,全球的焦點都放在對國內金融,以及對個人資產的影響;在當時,任誰也沒想到,台灣延續到後來的結果,是造成雙北市房價高漲的最大推手。

歸根究底,高房價的高民怨,也不是政府放手不管,大環境的趨勢難以抵擋,全亞洲都面臨同樣高房價的問題。

如果埋怨台灣政府無能,導致房價不可控制,那麼看看亞洲的香港及新加坡,難道同樣是不及格的政府執政所造成的嗎?類似奢侈稅的制度,香港跟新加坡都比台灣提早開跑,但是成效不彰。

所以,看來並不是奢侈稅制度內容的問題。日本大海嘯的驚悚畫面,相信大家記憶猶新,那無所不摧的力量。是的,現在全球的經濟環境,就是類似這種效應的大海嘯一波接一波迎面而來。

遺贈稅為金流之始

遺贈稅原本最高稅率為百分之五十,二○○九年一月,當時正有許多電子科技產業在休無薪假,景氣環境之惡劣,不言可喻。

而就在當時,行政院公佈一項影響深遠的決策,在一月二十四日,公佈將國內遺贈稅最高稅率,由百分之五十調降至百分之十,用以促進國外資金回留台灣,活絡經濟。

這項政策的「成效」極佳,二○○八年M1B總額約為八兆新台幣,二○一○年時已增加至十兆,二○一一年四月央行公佈的最新數據為十一點四兆新台幣,無關乎年增率是否下降,光看絕對數據就已經夠嚇人,三年來整整增加了三兆資金。

重點是,這些錢跑到哪裡去了?

2000至2011年4月MIB總金額一覽

2000至2011年4月MIB總金額一覽

回流資金匯集房市

是的,不用懷疑,雖然官方沒有正式統計,但是這些錢有一大部分跑到房地產,是無庸置疑的。股市雖然回穩,但總是難以超越九三○九點的馬英九高點,顯然在金融海嘯之後,民眾對金融投資的興趣度已大不如前。

反倒是豪宅產品,頭頂著鋼盔不斷往前衝,區域豪宅創新高的單價及總價,到了你我看了都咋舌的價位,但橫豎就是有人買單。這三年來,瀰漫著不怕買貴,而怕買不到的怪異現象。

這已經不是價格合理性或是家戶所得可以去衡量的,供需市場就是如此殘酷,經濟學上那隻看不見的手,隨時都在跳脫經濟理論,雖然諷刺,卻無可否認。

其實從二○一○年年初開始,市場便已嗅出房價翻漲的氣氛,政府陸續在兩年間推出不少抑制房價上漲的政策,一次又一次的金融查核與限制投資貸款,民間反應卻很冷淡,連批評都很少。

直到奢侈稅忽然在今年二月出現,幾乎讓房市在一夕之間變了天,產生天堂與地獄的兩樣情。

98年12月到100年5月住展風向球總分

98年12月到100年5月住展風向球總分

風向球驟降十六分

奢侈稅政策內容方向公佈前的二月,代表房市榮枯的住展風向球總分三十九分,那還是因為二月份受春節年假的影響,如果往前推到一月份,總分為四十九分,金融海嘯以來的單月第三高。

結果奢侈稅公布後,三月份住展風向球驟降到二十九分,已經是金融海嘯期間的水準,一個政策的公佈,硬是讓市場買氣由熱轉冷,供需雙方同步措手不及。

根據住展企研室第一線調查,在三月的第一週,其實買方還反應不過來,以為又是像之前的打蒼蠅政策,不以為意,因此當週的買氣及成交量,並未明顯趨緩;從三月第二週開始,各媒體大量放送之下,買方才驚覺事態大小,購屋走入閉鎖期,等著房價下降。

98年12月到100年5月住展風向球廣告批數

98年12月到100年5月住展風向球廣告批數

成交量大減近八成

買方購屋意願大轉彎,對市場影響有多大?從住展風向球的指標項目一目瞭然;建商索性不打廣告,三大代銷龍頭聯合停刊廣告,媒體減量百分之三十五,因為消費者觀望,政府關切「廣告打了也是白打」,所以不如不打。

買氣縮、報量減,來人量及成交量自然跟著走滑,看屋組數減少百分之四十六,成交量更是驟降了七成六。

一開始買方期望價格會迅速反應下降,因此出現許多「越級買方」,原本擬購買總價一千萬住宅的買方,會主動升級去看總價一千五百萬的住宅,期望最後能以一千萬成交。

不少案場表示,這類買方讓他們頗為頭痛,接待或不接待,都頗為尷尬。顯然在政策教育之下,確實讓買方出現期待落差。

98年3月到100年5月住展風向球來客組數

98年3月到100年5月住展風向球來客組數

建商供給驟縮七成

紊亂的市場,使得建商銷售計畫急停,從北台灣預售屋供給量來看,五月份甚至已經下降到僅剩一三一億,原本擬在三二九檔期大展身手的大案,幾乎全部暫停推案,整個市場上尚能維持成交的建案,大多回歸到以首購或首換市場為主的中低總價產品。

儘管買氣降到冰點,多數建商都準備咬牙苦撐,普遍認為撐過這三至五月,只要奢侈稅一上路,市場逐漸回穩後,買方預期回歸市場面,買氣就會回溫。所以就住展風向球的議價率來看,反而是不增反減。

但是議價率高低與推案產品有關,首購產品的議價率大多在百分之十左右,區域中高總價的建案未進場,所以議價率維持在百分之十至十三之間,建商沒有降價,議價率並未擴大。

98年3月到100年5月住展風向球成交組數

98年3月到100年5月住展風向球成交組數98年12月到100年5月住展風向球預售推案98年12月到100年5月住展風向球預售推案

六至八月為關鍵期

從五月最末一週開始,買氣明顯回升,一週比一週都要再好一點,自六月一日正式實施奢侈稅之後,塵埃落定,看屋的人增加了,買方不再有過度預期,只是成交量還是處在低檔。

不過整體看來,奢侈稅對房地產的影響,台灣還是走向與香港及新加坡類似的過程,後奢侈稅時期,一樣是買氣逐漸回溫,成交緩慢增加,房價沒有變動。

而根據香港及新加坡的經驗,大約在奢侈稅實施後三個月,市場就會回到約奢侈稅之前的七成左右,因此在六到八月間,是房市是否能接續年初買氣的重要關鍵期。

六月到八月,台灣將有陸客自由行的大利多,全民都看好衍生效應,即便經濟效應不會立即發生,但至少反應未來面的股市並不看空;八月之後,緊接著更是九二八大檔期,面對明年一月的選舉,充斥不確定因素,建商勢必要在期中的九二八檔期奮力一搏。

尤其是一些指標大案,甚至有可能從三二九遞延到九二八,遞延與群聚加乘之下,媒體量、推案量、看屋量都有可能再創下新高,進而帶動成交量。至於大家最關心的房價,還是要回歸到供需,就目前醞釀推案的指標案來看,房價應該還是會再創新高,買方買單否?如同股票一樣,看好,就會追高;如果是看壞,再低也是不敢進場買的。 住展房屋網提供

98年12月到100年5月住展風向球議價率

98年12月到100年5月住展風向球議價率