法拍、預售、中古、租屋 4達人教你算成本 不怕買貴

房價是民眾購屋的首要考量,大家都希望能買到合宜價位的房子,以求未來有更好的增值空間,《蘋果》訪問各領域達人,從法拍、預售、中古、租屋等角度,教民眾如何推算合理房價範圍;同時,也藉由達人們多年的房產經驗,整理出購屋應注意事項。

如何計算合理房價

市場混亂的價格戰 讓民眾看得霧煞煞 如何計算合理房價

專家建議,平日要多搜集各方資訊,秉持「多問、多查、多比較」,除可透過內政部地政司全球資訊網(http://www.land.moi.gov.tw)查詢房價外,也可透過房仲了解區域行情,並利用簡單公式,推算合理房價行情,輕鬆搞懂繁雜的成本概念。

比較行情 找銀行估貸款成數

宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任分享3種計算房價方式,簡易分析出適宜房價。郭國任說,最容易就是「比較法」,透過區域房仲,詢問周邊交易行情,也可委託銀行估算貸款成數和市值,交叉了解該物件的價格。

郭國任說,不少建商土地經由公開標售取得,民眾可藉「成本估算法」推算成本,一般新成屋成本包含土地成本、建築成本、管銷、利息、利潤。

建築成本約房價1/5~1/4

以新莊副都心重劃區商二土地標售每坪200萬元為例,該區容積率為440%,算出每個容積的土地價格為45萬元,再除以銷坪係數(指所有可登記的銷售面積,包含公設等佔總土地面積的比率)1.6~1.7,得到單坪的土地成本價格27.2萬元。

而新成屋的建築成本約為當地房價的1/5~1/4,以當地每坪55萬元房價計算,每建坪建築成本約13萬元,因此,以每建坪土地成本27.2萬元加上每建坪建築成本13萬元,得出每建坪的成本約為40.2萬元,最後再加上管銷、利息、利潤等,一般以每建坪成本乘上1.35倍計算,即可得到54.27萬元,54.27萬元約為建商推案底價。

估價師 郭國任

估價師 郭國任

宏大不動產估價師聯合事務所執行長
學歷:逢甲大學土地管理學碩士
年紀:39歲
房產資歷:15年
經歷:宏大不動產鑑定公司
擅長領域:商用不動產估價、一般住宅鑑價
資料來源:郭國任

預售屋成本估算法

★建商成本包含:土地、建築、管銷、利息(土建融資)、利潤;其中每建坪的建築成本,一般約為當地房價的1/5~1/4;管銷+利息(土建融資)+利潤成本約為土地與建築成本合計的1.3~1.35倍
※以新莊副都心商二(容積率440%)土地標售每坪200萬元為例
◎200萬元÷4.4(容積率)=45萬元(每坪容積土地價)
◎45萬元÷1.65(銷坪係數)=27.2萬元(每建坪土地之成本價)
◎27.2萬元+13萬元(每建坪建築成本)=40.2萬元
◎40.2萬元×1.35(管銷+利息+利潤)=54.27萬元
預估該地未來推案合理價格約每坪54.27萬元
註:1.銷坪係數指範圍在1.6~1.7 2.當地房價概估為每坪55萬元

蒐集財報 從建商毛利抓折扣

媒體人出身,自力學習房地產知識的蔡玉真,從做中學,一步步掌握房市走向,因為標的選擇準確,讓她獲利連連。蔡玉真說,投資房產前,一定要先有工具輔助,首先是搜集完整訊息,再來是掌握房屋資訊,了解地政資料、銀行貸款額度、有無複雜權狀等,最後是觀察周邊環境、地點,是否為凶宅,綜合評斷房屋價格。

工業宅每坪便宜1.5成

蔡玉真表示,若購買預售屋,從上市櫃建商的財報資料來看,其毛利率約在40%,代表建商的開價至少有4成的利潤,民眾最低可從8折殺價,不過,建商通常會用高人氣、名人代言來拉高價格,或從條件差的戶別開始賣起,這些因素都會影響到價格和殺價幅度。

至於新成屋,建商開價的成本包含了土地取得價格、建物成本和利潤,一般RC結構的成本每坪6~8萬元,鋼骨結構每坪約20萬元,土地價格可從公告地價或公開資訊觀測站查得建商取得成本。另外可再查看使用地目、建蔽率,估算出底價成本,蔡玉真說,工業住宅因土地成本低,通常會比一般住宅每坪便宜1.5成,不過它的貸款成數也較低。

投資名人 蔡玉真

投資名人 蔡玉真

學歷:台大社會系社工組畢業、政大EMBA畢業
年齡:47歲
房產經歷:21年
資歷:今周刊主編、民眾日報社長、電視節目主持人
擅長領域:一般住宅買賣
資料來源:蔡玉真

中古屋合理房價計算
20年中古屋=預售房價×1/2
10年中古屋=預售房價×(1/2+1/4)
5年中古屋=預售房價×(1/2+1/4+1/8)
例:仁愛路預售屋合理房價約90萬元,推算20年中古屋合理房價=90萬元×1/2=45萬元,以此類推

註:預售房價依照周邊新案成交價而定,中古屋合理房價尚需依照屋況、屋齡等內外在條件全盤考量。

法拍屋價 區域租金報酬推算

房價高漲,間接加溫法拍市場,擁有20多年法拍經驗的山水顧問股份有限公司副總經理丁建生表示,正常法拍價格約低於市價1~2成,不過還是要看物件條件,若位置偏遠、小環境差,價格可較市價便宜2成,但像東區因釋出量少,法拍價格就只較市價低1成左右,甚至和市價相當。

法拍較市價低1~2成

丁建生表示,近期市場價格紊亂,法拍案更常常拍出高於市價行情,若法拍物件地點條件好,單用傳統估算法已無法算出正確價格。

丁建生說,一般民眾除了可用法拍價來估算合理房價,也可利用租金報酬率來計算房價,他舉例:「一般商辦報酬率在2.5~3%,住家則在1~2%,透過多家租屋網站得到該區的租金行情,便可推算合理房價。」

若要買到合理價位,可將住家報酬率設在3%,以月租金3萬元為例,1年租金36萬元,除以3%的報酬率,算出該屋合理房價為1200萬元。

丁建生建議,買房前要多做市場調查,至少尋訪3家以上房仲取到該區成交價,「民眾可同時以買方和賣方角色多家詢問價格,交叉比對行情,最後再上網查詢價格,就可大概了解該區狀況。」

法拍代表 丁建生

法拍代表 丁建生

山水顧問股份有限公司副總經理
學歷:加拿大國立皇家大學企業管理碩士
年齡:47歲
房產資歷:22年
經歷:山水資產管理股份有限公司執行副總經理
擅長領域:法拍市場分析、特殊不動產交易
資料來源:丁建生

租金還原法

以年租金除以報酬率,即可得出合理房價
例:以月租金3萬元、租金報酬率3%為例
3萬元×12個月÷3%=1200萬元
則該屋合理房價為1200萬元

財力評估 買屋月薪至少5萬

縱橫預售市場多年,海悅廣告總經理曾俊盛20多年前就已經開始投資預售屋,談到如何計算合理的房價,他直言:「買屋前得先估算好自身的財力!」曾俊盛說,目前大台北房價很高,要花多點時間進行比價,勤做功課,這是購屋的不二法則。

避開推案量大區塊

曾俊盛說:「若財力狀況穩定,可考慮區域的發展性,畢竟預售屋看的是未來,有好的發展潛力,才有增值空間。」以他自身為例,20多年前在木柵買了第1間預售屋,就是看好該區的學區,以及濃厚的文教氣息,加上交通機能也不錯,購買後不只符合家人需求,之後增值幅度也滿意。

民眾假設看中某區預售屋,可先參考同區其他建案開價,再逐一比較各案的基地條件、建材配備、產品規劃等,雖然都在同區塊,但每個基地都有其優缺點,綜合評斷後,就可知道這個案子價格是否合理;若附近沒有預售案,可參考新成屋價格,一般預售屋會比新成屋高5~10%。

而購屋的區域,要避開推案量過大的區塊,並觀察周邊有無重大公共工程建設,是否為人口移入量多的地方,多問多觀察,才能買得好價格。

 曾俊盛 海悅廣告總經理

代銷龍頭 曾俊盛 海悅廣告總經理

學歷:美國密西西比大學會計系、行銷管理系雙碩士
年齡:50歲
房產經歷:20年
資歷:海悅廣告執行副總經理、海悅廣告總經理
擅長領域:預售市場銷售行銷、預售屋買賣
資料來源:曾俊盛

市場比較法

選擇多個同區段、類似產品建案,逐項比較評分
◎基地面積:是否方正、面積大小
◎使用地目:住宅用地比商用地高2成,比工業用地高2~3成
◎臨路大小:臨路寬度
◎建材規劃:建材品牌、等級
◎產品格局:坪數規劃
◎交通動線:距離捷運站、公車站遠近
◎建商背景:知名品牌建商房價
◎建築團隊:建築設計師團隊
◎生活機能:周邊生活機能條件
註:條件好的個案可比周邊建案價格高約10% 蘋果日報【朱語蕎╱台北報導】

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