房貸結合保險 讓不動產「活」起來

美術背景出身的楊裕仲,曾在自己的興趣領域裡盡情揮灑;現在他是「知」的傳遞者,他要藉由《以房養老富三代》新書讓大家了解,不動產是「活」的!

台灣人壽仲觀通訊處處經理楊裕

台灣人壽仲觀通訊處處經理楊裕仲運用保險觀念相結合

在過去,很多人都知道,手中擁有保單的人,萬一遇到臨時缺錢,可以「保單質借」向保險公司取得短期周轉金,而在政府推廣「以房養老」政策下,台灣人壽仲觀通訊處處經理楊裕仲運用保險觀念相結合,大膽喊出:「以房養老富三代」。

楊裕仲從事壽險業不過6年,便已服務過為數不少的大企業老闆及高階主管,為他們量身訂做關於信託、節稅及資產保全等規劃,過程中,他發現普羅大眾在生涯規劃上,除基本保障外,普遍存在「有土斯有財」的傳統觀念,民眾自有住宅率高達9成,卻多半沒有將不動產做最妥善應用。

不動產新價值

許多老年人在年輕時辛苦存下一幢房子,大多打算在退休後過戶給兒女,但這種方式往往需付出高額成本,楊裕仲舉例說明,他的一個客戶擁有一間屋齡20幾年,位於新北市捷運站附近、價值600萬元、有都更題材的公寓,若是直接過戶給子女,國稅局便會找上門:土增稅118萬元、贈與稅60萬元,加上過戶的契稅、印花稅……,林林總總得先付出200萬元成本,「如果你是繼承人,你願意用這種方式去換一個不確定的未來(指都更)嗎?」

楊裕仲提出一個觀念,在我國現行稅法有一道公式:「資產-負債=稅基」,他建議客戶將這間房子向銀行貸款500萬元,假設年利率1.8%、每月只繳利息約7500元,且房子仍是自己的,可自住也可出租。

再將這筆錢轉入特定保險商品,之後每年約可領回20~25萬元,加上租金收入,用來付每月利息綽綽有餘,500萬元資金只上不下且隨時可動用,這就是讓不動產活化的觀念。

資產輕量化 負債也可理財

同樣的觀念,高資產族群也可套用,但對資產超過2億元的有錢人來說,做法有所不同。楊裕仲曾服務過一位68歲的上市櫃公司執行長,每年有800~1000萬元收入,名下有許多不動產。楊裕仲建議,以這位客戶的年紀要做的應該是「資產輕量化」,也就是創造名下的負債,基於「資產-負債=稅基」原則,該執行長應將不動產拿去抵押貸款,投入免稅的特定金融商品,創造現金流,並達到合法節稅的效果。

楊裕仲指政府「以房養老」的觀念,也就是年滿65歲、沒子女奉養及繼承的老人,可以名下的房子向銀行貸款,每月領取一些現金當生活費,當貸款到期後,借款人可選擇還款,也可以賣掉房子,而萬一房子售價不夠還借貸金額時,不足額部分將由政府承擔。

養老準備屬於進行式

除了「以房養老」,金管會也鼓勵保險公司能推出適合老年人的長期看護險、健康險,及年金保險等,顯見政府欲結合不動產與保險,來提升對老人的照顧;而不管現在你是年滿65歲的老人,或是正值青春的青壯年,都要提早思考未來「養老」保障。

被楊裕仲服務過的高資產客戶,都對他的服務讚譽有加,有位公司營運連年成長的企業客戶曾對他說:「如果我要追求超額利潤,投資我自己的公司就好,但是你卻創造了我其他的附加價值。」也有客戶受惠後,建議楊裕仲:「何不把你為客戶所做的資產活化和節稅規劃等實務經驗集結成冊,分享給更多的人呢?」

在扎好基本功後,他也認為,業務人員不該僅止於賣商品、賺佣金,而要想想能為社會做些什麼、貢獻些什麼,進而成為提升社會上「知」的訊息傳遞者,因而集結服務經驗,即將出版新書《以房養老富三代》,剛好趕上潮流,機會真的是留給「準備好的人」。而書中也強調藉由不動產「資產活化」過程,人人皆可達到資產自由傳承、財富自由的理念,進而成就社會達到富而有愛的人間天堂。《理財周刊》566期