同一行政區 房子為何會價差五成

市場機制,是一隻看不見的手,房價貴,就是因為有人一直搶買,需求大於供給所致,『物稀為貴』的原則下,少數的稀有產品,價格就是要高人一等;等到變成不稀有了,價格自然就會被平衡下來

同樣是新成屋,區域中最貴和最便宜的房子,價差最高竟然可以高達五成,至於價差是否合理?就得端看其稀有的特性,能夠維持多久,稀有性愈久、愈有前瞻性,就會愈值。

房價漲漲漲,幾乎已經臨界窒息點,媒體一直緊盯著區域創新高價的個案,強力放送房價迭創新高的訊息;但實際上,因為建地愈來愈少,好地段的土地稀有性提高,大面積土地更被視為珍品,因此高價案是有一些背景因素。

「地點」是房地產的大罩門,任何條件都抵不過地點對房價的影響性,這也是造成高價的最主要原因。但是同區域中,並非每個案子都是如此高不可攀,根據住展房屋網的統計,預售屋或新成屋約有八成左右的區域價差達三成以上;約有六成左右的區域價差高達五成以上。

換句話說,區域低價整個被埋沒在區域高價的新聞中,使得民眾幾乎不復記憶也有相對低價的房屋。事實在一片高價聲浪中,台北市還是有每坪四十萬以下的新成屋。

區位、品牌、成本及客服,是形成高價差的主因

華邦廣告總經理黃智明:區位、品牌、成本及客服,是形成高價差的主因

地點率先決定價差

「土地價值與區位直接相關」,華邦廣告總經理黃智明一語道破價差大的主因,台北市的土地成本甚至可佔總成本的六至七成之強,幾乎是地點決定了一切,這從區域房價的大幅落差中,可以讀到這樣的訊息。

根據住展房屋網的統計,北臺灣各行政區中,新成屋價差最大的為板橋區,價差高達兩倍以上,行政區同樣是位於板橋,溪崑一街平均單價不到二十四萬,新板特區每坪要價七十二萬,似乎上演著「一個板橋、兩個世界」。

這樣的狀況不只發生在板橋,台北市的士林區及文山區、新北市的汐止、三峽、中和及淡水,亦有類似的狀況,區域價差都在一倍以上。

信義代銷協理何胤諭表示,因為這些區域的幅員廣大,大小工地分布從門庭若市區到門可羅雀區皆有之,高價通常位於市區精華區;低價一般都在接近交界點,因此價差拉得很大。

士林區有陽明山仰德大道上的高級住宅群,新成屋每坪單價近百萬;也有未來開發潛力十足的社子島,目前單價三十五萬。

文山區在隸屬景美地區的汀州路四段一帶,新成屋每坪高達八十五萬,隸屬木柵深山區的指南路二段,單價卻僅有三十三萬;中和有捷運線經過的個案一坪四十萬,中山路地點也還不錯,單價二十萬,可挑選的地點、產品範圍都很大。

當然每坪百萬的地點與四十萬不到的地點,無法相提並論做比較,但是,只是條件做個調整,並不是因為房價高漲,就絕對買不到區域內的房子而必須外移。

稀有的住宅景觀,對區外客特別有吸引力

新理想廣告總經理黃正忠:稀有的住宅景觀,對區外客特別有吸引力。

景觀稀有性大加分

點的特殊稀有性來自於很多因素,通常景觀是最大的賣點,新理想廣告行銷總經理黃正忠表示,這種超高價景觀戶的景觀價值,一般都是賣給外來客,區域客對景觀的感覺淡化,早已不新鮮,所以價差大的景觀戶別,對區域客來說吸引力不大,這種現象尤以淡水地區最為明顯。

黃總經理說,有趣的是,這類區域高價的住宅,訴求新房子以及新穎的公設與地點,其實還是會吸引當地的區域客換屋。

以淡水為例,大多用二分之一的價格,就可以享受和景觀戶一樣的高檔住宅和公設。所以最後形成,區外客買景觀、區域客買設備的現象。

不過信義代銷何協理表示,這種景觀類價差在市郊會特別明顯,因為市郊的地段性相對較弱,只能靠景觀加上一些好的配備來支撐高價;但是市區中原本便具地段優勢,所以視野的優勢會被淡化,價差大約只有二成至三成。

何協理判斷,淡水這類價差大的景觀戶,買方不同於一般客戶,價格合理性見仁見智,但是長期保值性頗具空間,主要是因為陸客對這類水岸住宅特別感興趣,大陸地區同等條件的住宅,單、總價可能比淡水還要高,加上供給量已經十分有限,因此長期保值性及增值性頗為看好。

北台灣新成屋價差一覽表

北台灣新成屋價差一覽表

其他高價差條件

除了區位之外,是否還有其他支撐區域價差的因素?華邦廣告黃總經理表示,以桃竹地區來看,地段的因素不像台北地區所佔比例之重,相對突顯出其他因素的重要性,包括土地及建造成本、建商品牌、後續客服服務等等。

以成本來說,像是新竹竹北的河景案,視野景觀條件已經具有優勢,加上建造成本比一般高出約一倍,再加上建商品牌加持,單價就比鄰近個案高出三成到五成;但是因為客層已經錯開,所以客戶並不會因為高價而產生太大的抗性,尊貴性與稀有性,反而才是客戶最在意的重點。

客服也是一項重點,民眾經常在報章雜誌上,看到買方和建商的糾紛報導,這就是客服部份出了問題,對長期經營品牌形象的建商來說,任何一則負面報導,都是難以量化的損失。因此針對自身的建築品質,以及後續的客戶服務,華邦廣告都會比較重視,長期下來,客服也會成為公司一項賣點。

陸客對水岸住宅特別有興趣,景觀住宅長期優勢看好

信義代銷協理何胤諭:陸客對水岸住宅特別有興趣,景觀住宅長期優勢看好。

奢侈稅強健房市體質

奢侈稅政策及日本大地震,雙重襲擊都會區房地產市場買氣,在這樣的環境下,適合進場買房子嗎?M型兩端價差大的產品,都是可以購買的房子嗎?

新理想行銷總經理黃正忠認為,房價盤整難免,但是從趨勢來看不會下跌,就像一碗一百元的牛肉麵,也很難去期待會下降到六、七十元,近期利空事件的衝擊,剛好可以削減一些泡沫化的壓力,讓未來房價可以回歸正常化的緩漲。

華邦廣告總經理黃智明則表示,只要投資客的比例不要超過四成,應該都是健康的市場,或是價格穩定的建案,不用太擔心房價會大幅波動,影響資產價值。

最後信義代銷何協理說,價格高、價差大,自有其區隔因素,因此才會易漲難跌;同區中的相對低價產品,低價就是最大賣點,也許小環境條件不甚佳,所以低價,但是只要是長期持有,都市對土地需求不減,未來都是翻身有望的。住展房屋網」