台灣房價高漲 房產稅制、金融體系難辭其咎

2011年4月1日,世界華人不動產學會2011年會新聞發佈會在中國杭州黃龍飯店順利召開,這意味著籌備一月之久的世界華人不動產學會2011年會的序幕

已正式拉開。

台灣房產稅制不完善

世界華人不動產學會2011年會新聞發佈會政治大學張金鶚教授做了主題演講

由世界華人不動產學會和浙江大學共同主辦的本屆年會,以“房地產與城市可持續發展”為主題,在4月1日-3日匯集近千位來自世界各地專家人士參加會議。

開幕式上,台灣政治大學張金鶚教授就《房地產泡沫:台灣經驗對大陸的啟示》做了主題演講。

其實大陸和台灣很多相近,在房地產市場上所謂炒作或者所謂對房地產的感情都是非常有感受,我談一下台灣房地產市場的背景,特別在做研究的怎麼樣分析房地產市場。

台灣房地產市場的概念大概是這樣的,我們觀察房地產市場是從投資、生產、使用、交易,也許很多發展商關心的是生產和投資,但是很多人關心使用的,所謂在物業管理上,一個重大的問題是房地產週期很長,每一個人關注點不一樣,造成大家對房地產市場的認知可能有一些落差。

我們在台灣開發商是最主要的核心,目前有很多種,包含不同的開發商,如何加強專業的想法一直是一個很重要的關鍵。

政府擁有的土地很少,台灣國有土地相對是比較少的,台灣的土地都是所有權,買賣都是所有權交易。大陸政府的角色還是比較關鍵,中央地方擁有土地資源也好,或者它的政策,地方政府或者各地方發展商的發展能力遠比政府有更大經驗。

這兩者不同的基礎上有市場主導的發展,強調價格機制的方法,看起來現在都面臨同樣的困境。在台灣過去政府進入房地產市場有幾年經驗,第一波在過去73年到74年,房地產漲了好幾倍,主要原因是石油上漲、物價上漲所引發的輸入性通貨膨脹,造成很多預期心理,造成大家買房子、搶房子。

第二波79年到89年的發展高峰是類似的,都是因為石油危機造成市場的上漲。政府本身怎麼樣穩定物價,或者禁止建材的上漲,基本上採用高壓的手段來讓市場降溫。

當市場漲得高,在慢慢下來的情況下,政府力量是有限的,在政府的主導上就變成短期上漲、長期慢慢下浮,這樣的一種發展局面。到87年到89年第三次台灣房地產市場景氣高峰期,不僅是外來石油危機造成的,還包括政府要印大量鈔票增收保留地,使地主拿到錢之後大量買股票,買房子,貨幣上漲造成的結果。

這一波上漲是房地產調控十年來講最大的一波,整個漲了兩三倍,政府受到非常大的壓力下用了最強烈的手段,整個用金融手段,造成全台灣建築商、開發商禁止投資,土地禁止貸款,使得在高漲兩三倍情況下慢慢下降,開發商在過去賺了很多年要下來也不願意,抗跌性的情況下造成快速上漲,慢慢下來,大概有十年時間下浮,大家對房地產市場所謂景氣波動、短期上漲、長期下浮有這樣的經驗。

第四波,大家從03年下半年,大家知道SARS的時候,那個時候大家慢慢恢復起來,大家發現政府為了要刺激房地產情況下用資金的策略大幅降低了稅率,引進外資。

再加上和大陸的關係,很多預期的心理,大陸的可能會進來,再加上臺商資金,國外的資金全部到位的情況下,使得市場上資金很多而造成所謂投資性需求發酵,造成整個投資上漲,大概是這樣的情況。

我想簡單說明一下台灣的背景,我們做了整個台灣地區動向調查需求,從景氣的指標然後做了泡沫化的分析和大家分享一下。

在國泰資料裏面新的案子台灣調查出來的結果,可以看到台北市的價格大概是63.39萬台幣單價,台北縣的部分大概差了26萬,差了大概1/3的結果。

然後到南部只有13萬多,差了將近5倍以上,台灣南北落差將近5倍以上。台灣大概在五年前高鐵通車,高鐵未通車之前南北差距只有3.5倍,一旦通車之後反而是4倍多,5倍多。當然整個議價空間,買賣交易價格,大概有一成五到兩成之間議價空間。

從03、04上漲以後,到08年有一段下滑,剛好美國發生金融危機的情況下造成的,台灣當然也受到一些衝擊,08年由於政府要救經濟,發行了大量消費券,使得因為大家對市場上股票沒有信心,回到房地產市場上去,造成09、2010年整個上漲,到現在的情況下,大家都面臨高價的壓力。

另外一個是有關於我們做的需求調查,對已經買房子人的想法,如果大家對市場看好的話是200分。從這裡可以看出不管是現在和未來,看出來大致上看好比看壞多,未來紅色這條線也還是屬於看好,基本上大家是樂觀的。

也有看到新買房子和想要買房子的,對新買房子的信心比較高,還沒買的信心低一點,台灣市的落差比較明顯,到南部反而是相反的,新買房子的人預期不高,未來的反而預期高。

這是長期調查最關緊的所謂房價所得比,這是已經買房子的人,不包含沒有買房子的人。相對來講這些買房子的人已經進入市場,這些買房子的人四年不吃不喝不穿才買房子,他所得56%要付房貸。

我們也做了總體經濟的分析,包括房地產景氣的對策,同指標還在高漲,領先指標慢慢趨緩,這個還要看市場未來變化情形。

場商看好比看壞還要多,和剛剛買房子的消費者都是類似的,基本上在全面看好的情況下不用擔心,市場上已經過熱了,再過熱怎麼辦,政府在這時候開始越來越緊張,民怨越來越深。

只是少數人得利,兩成左右是沒有房子的,房價上漲對誰有好處,誰贏誰輸,因為台灣80%都是自有率,大部分都有房子。

七成的人換房子換不起,這個是我們大家看到努力一輩子想要改善生活,結果賣了這個房子換新房子,買不起,這就是市場上壓力所在。

我們長期也做了泡沫研究,我就不多說了,基本上看怎麼樣衡量泡沫,是看所得和租金組成,投資的人是用租金來撐房子,如果租金收不到當然就是泡沫,我們用不同的方式去衡量這個結果,

台灣在過去的五年來房價成長76%,但是所得資金分別是-4.44%,-3.59%,我們的租金是下降的,可是房價漲了七成,這個分析結果我們就做了泡沫比例,大概90年第一波泡沫全部換成租金和所得衡量,泡沫站七成左右,到2010年左右又回到三四成左右,這個事的確值得大家關心,

我們提出泡沫的結果,期待政府早一點打壓,越早面對這個問題,使得問題解決有效一點。房地產稅制的不完備,因為大家知道在台灣短期買賣,土地增值稅是不徵的,一年內沒有稅,這個情況下稅製造成大家全力到房地產上來,大家買房子對於價格不知道,只是發展商知道,再加上由於炒作這些原因,這些還是蠻複雜的。

房價都是大家心中的痛,這個背後造成貧富差距越來越拉大,當市場供需失調,買房子的人不住在那兒,造成資源浪費,晚上去看台北市很多豪宅,甚至一般郊區的新房都不點燈的,都成空屋。房價高,空屋很多,資源浪費,這是很不被接受的。

大家在搶房的時候住房的品質就下降了,沒有人去管的。政府也提出了健全方案,當然說的比做的還多,這也是不夠的地方。

央行是第一個跳出來說要慢慢升息,緊縮貸款,現在最重要的是財政部進來徵稅,最近台灣最熱的就是奢侈稅這件事情,我們也學了新加坡、香港這樣的經驗,我們要求兩年內買進買出要徵稅,這次10到15個百分點,不管南北都要徵。

因為台灣的泡沫是夠大,稍微一點震動泡沫就要下來,這個只是臨門一腳,稅制改革只是短期的,在目前來看沒有長期的制度效果不大,這是當前大家最關心的一個話題。

政府這一塊如果沒有真正房價問題的面對,而只是想要補貼的貸款,或者蓋一些所謂消費住宅,這些並不能解決問題,如何使得各種配套措施都要做到,這是我們大家所關心的。

住宅品質相對的高和低,所謂的這些造成開發商面對做法上粗放化,都面臨著泡沫擠壓,政府打壓的壓力。我們還是要針對市場分析,對供需沒有做很好分析的話就不了解市場。

還要產品好,特別是科技、節能減排,好的居住品質,再加上文化特色的不動產,強調有生態性,這樣的產品才是房地產的核心,產品本身的品質才是最重要的,我們今天的房地產人不能把產品做好,只是跟著市場走是不太對的。

整個政策上的建議,第一個怎麼樣健全市場上供需的機制,特別是強調資訊透明化。

第二個對於弱勢20%、30%群體要有補貼,雙軌制,我們房地產界更重要的是怎麼樣營造好居住品質的事情,這才是我們真正更大的努力,怎麼樣建立一些居住安全,怎麼樣做好居住的檢查,讓大家不要住在低品質的房子裏,這是未來城市還可以努力的地方。

我最後講整個核心價值,好產品是最重要的,規劃安全與自然共生的產品,我覺得除了產品之外管理,物業管理,提升居住品質。大家都關注買房子,但忽略了住房後的品質,物業服務這一塊也是非常重要的。來源:搜房網

台灣房價泡沫疑慮 金融體系是始作俑者之一

今天工商時報有一篇『全球雙速經濟 房價兩極』之報導,是引述美國華爾街日報文章;重點指出,相較於過去的經濟成長速度,如今區分全球經濟體之原則,變成是否曾有嚴重金融危機,而當中最主要差異,是房價走勢。

美英法德等曾歷經嚴重金融危機之國家,房價呈持平或衰退;中國、香港、新加坡、南非等國則未曾歷經嚴重金融問題,因此近年房價持續走高。

之所以房價走勢懸殊,除了本身經濟條件及環境外,主要是美國為首先進國家的超低利政策;然由於曾發生嚴重金融危機,使其金融體系不急於、也無能力提供寬鬆房貸條件,結果致使豐沛資金流至新興地區,加上新興地區房貸條件多半寬鬆,因此帶動房價急速上揚。

華爾街日報報導最後引述觀察家之警告指出,部份大國先前歷經之房市泡沫,已引發近半世紀最大規模金融風暴;而現在過多資金流竄新興市場,可能將導致新的房市泡沫。

不管用哪種準則,台灣肯定都是『雙速經濟』之房價走揚區;甚至因為近兩年都會區房價飆速過快,使其成為民怨首位,最後導致政府祭出奢侈稅。

而以華爾街日報該篇報導為本,加上住展企研室長期市場觀察,我們必須指出,現在看似處於打壓調控一方的行庫,其實是造成近七、八年這波房價飆漲的始作俑者之一。

一般指涉房價上漲過快之推手,矛頭會指向房市業者或投資客。

然從某個角度看來,他們不過是順勢而為罷了。說實話,除制度及政策謬誤,如資訊不透明、未按實價課稅,造成炒作低成本及逃稅漏洞,助長房價漲勢,此部分官方須負全部責任外,金融體系也是難辭其咎。

台灣行庫多靠消金獲利,加上網路泡沫後,台灣一直處在低利環境,放貸條件寬鬆,都造就消金市場的潛在風險,房貸當然也是其一;像前些年雙卡危機,就讓不少銀行營運困難。但就住展雜誌觀察,約同一時段,各行庫仍持續拼房貸;當時無論區域,九成甚至更高成數貸款是司空見慣,甚至超過100%者也時有所聞。如此寬鬆的房貸條件,是造成九三至九六年第一波段房價漲勢的元兇之一。

接下來央行『警告』,加上行庫發現苗頭不對,再這樣擴張房貸業務下去,有可能重演幾年前不動產逾放比過高之問題;因此,行庫開始自行針對新北市北大特區、林口、淡海及桃園部分地區限縮房貸。之後儘管桃園房市確實因此降溫,但新北市重案區則幾乎不受影響。

接著雖歷經金融海嘯,但隔年政府調降遺贈稅率,加上歐美QE政策,導致熱錢大量流入台灣房市,形成資金行情、房價出現第二波漲勢。而說實話,直到央行去年底進一步要求行庫全面限縮房貸前,都會區標的還是動輒可貸到七成五到八成;目前的六至七成,也不過是最近幾個月的事情。

綜合以上,現在行庫限縮房貸,看起來似乎是在促使房市降溫、減緩房價漲勢;但說實話,當初讓房市加熱過快、房價飆速過猛,金融體系自己何嘗不是『居功厥偉』?而諷刺的是,無論未來發展如何,輸家還是全體庶民;上一次的不動產逾放問題,最後是全民(稅賦)買單,現在(無論央行要求或自律)行庫限縮房貸,同樣苦了有實際需求的準購屋者!央行升息,結果更讓多數房貸族負擔增加!住展房屋網 2011-04-26

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