房市會否「硬著陸」?

政府擬對炒作房地產牟取暴利的投機客課徵奢侈稅,雖獲得民意支持,但不動產業者痛批政府打房政策對產業的衝擊可能更勝金融海嘯,黃金十年恐變成「惶驚十年」。

鑑於房地產景氣對總體經濟影響至鉅,開徵奢侈稅對房市的衝擊究竟會有多大?應加探討。

打房政策

亞洲各國打房政策

眾所皆知,房市泡沫崩潰對經濟的強大殺傷力,1990年代日本房市泡沫崩潰讓日本經濟陷入失落的20年;2008年美國次級房貸泡沫不僅引爆全球金融海嘯,也導致美國經濟陷入長期調整期。

台灣房市早有泡沫化跡象,開徵奢侈稅必然會衝擊房市,但總比繼續讓房市泡沫膨脹、最終走向破滅的可怕後果,要穩妥得多。

從若干不正常現象可輕易發現,台灣房市泡沫已發展到相當程度。台灣房屋需求一年約8萬戶,但空屋逾百萬戶,且這兩年新建案愈推愈多,豪宅更是炙手可熱。

各地房價水漲船高;最近五年台北市房價上漲73%,豪宅更飆漲兩倍以上;新北市房價亦出現不理性飆漲,如林口、三峽、淡水等新推建案每坪均價甚至超過台北市,被房地產業者指為「B咖」賣「A咖」價格。此外,中南部都會地區房地炒風也在加溫。

根據專家研究報告,不動產市場投資客比重及房貸餘額占國內生產毛額(GDP)比重是衡量泡沫化程度的兩大指標。一般認為,投資客比重超過二成就有泡沫化疑慮,而目前國內不動產市場投資客比重超過四成,大台北地區很多新建案甚至超過七成,顯示投機牟利的假性需求瀰漫房市。

再看中央銀行統計,今年1月國內住宅貸款及土建融資餘額合計達6.49兆元,占GDP46%,已超過一般國際間認定房市泡沫的40%警戒線。政大台灣房地產研究中心發布的研究報告亦指出,台北市房價已有43%屬「泡沫價格」,逐漸接近1989年房市崩潰前55%~58%的「泡沫價格」。

嚴格來說,台灣房市泡沫已經吹得不小,部分地區甚至接近泡沫化的後段過程。最近國際經濟情勢轉變,熱錢重新部署,央行及金管會嚴控房貸及土建融資的效應逐步顯現,房價上漲動能漸受到抑制;現在開徵奢侈稅,勢將加快房市泡沫調整的速度。

依財政部說法,奢侈稅上路約僅兩萬戶、占全國3%的短期投資客會受影響,但事實上,市場價格變動取決於邊際需求,房價飆升主要來自投機客假性需求,如果這些需求因課稅而大幅減少甚至完全消失,房價就會回落,正常的購屋需求也會因預期心理而延後,從而加大房價跌幅。房市泡沫吹得愈大,房價調整過程就愈久,對經濟傷害也愈大。

奢侈稅尚待完成立法,但已對房市交易造成急凍效果,未來房市如果是「硬著陸」,亦即房價在短期內出現可觀幅度的調整,對總體經濟的負面影響將持續擴大;房市若能「軟著陸」,讓房價逐步溫和的調整,則對總體經濟將是「短空長多」。

由於推動這波房價上漲的政策利多,包括兩岸和平紅利及兩岸經濟合作架構協議(ECFA)等效應,已有逐漸鈍化現象;相對的,國際經濟變數增加、央行加大緊縮貨幣力道等利空愈來愈多,因此,未來房市調整的速度和幅度可能較預期為大;業者認為房價將下跌5%~10%,顯然未將相關變數估計在內。

政府財經相關政策必須將房市的未來動向考量在內,才能將房價調整的後遺症降至最低限度。至於奢侈稅的立法,如果未來幾個月房市調整速度加快,是否會被改得面目全非甚或無疾而終,也讓人為馬政府捏一把冷汗。這也提醒政府,決策不能後知後覺,錯失最佳時機。【經濟日報╱社論】2011.03.

奢侈稅/優貸後打房 捉小放大 人民還有多少期待

奢侈稅草案 儘速立法 二年內房屋買賣 採「良心申報制」

人頭炒房/李述德:只能做、不能說 將立案處理

打房 首購族縮手 青年優貸申請冷,公教房貸也腰斬