購屋辦房貸 行庫趨謹慎,申貸額度 要看銀行鑑價

行庫今年不動產放貸更趨謹慎,央行三月底理監事會前,市場對於央行將擴大打房的預期不斷。行庫業者指出,去年底央行曾針對各行投資客放貸發出一份Q&A,明確規範若同一戶名下第二棟房產屬「住辦」或「住商」,同屬信用管控範圍內,至於餘屋貸款,基於風險控管,行庫間承做總額有限。

"購屋房貸"

央行打房,動作頻頻,行庫放貸趨謹慎

不過,因季節空窗因素,不少行庫本月新增房貸急凍,是否影響後續房貸成長動能,值得關注。

國內房市屢「打」不下,市場對央行本季底理監事會是否祭出進一步的緊縮措施,高度關注,近期傳言包括嚴控餘屋貸款、投資客連坐法或擴大信用控管區域至新竹、台中及高雄等都會區,甚至提高自有房產貸款的資本計提率。

不過,多數行庫業者表示,央行近日並未發布進一步緊縮房貸或土建融資的相關公文,頂多就是去年底重申前令的選擇性信用管制,以Q&A形式釐清相關細節。

其中包括同一戶名下已擁有一棟自用住宅不動產,若再購入第二棟「住辦」或「住商」不動產,仍列入第二棟住宅的信用管制範圍,將予以利率加碼及調降核貸成數,惟針對外傳的投資客連坐法,則尚未獲明文規定。

大型行庫業者指出,雖央行目前調控房市措施仍維持去年政策,包括控管空地貸款及針對特定區域、投資客祭出選擇性信用管制,不過,在調控房市態度不變下,不少銀行都怕「踩到紅線」,承做相關放貸自然會偏向謹慎。

據各家行庫今年預算編列,多數銀行都認為,今年相關放貸餘額將下滑,其中土銀去年房貸餘額已下滑超過百億元,今年底預期將再微降至7千億元,土建融資看法也偏謹慎。合庫(5854)則評估,年底房貸餘額可能與目前5,700、5,800億元水準相當,土建融資餘額則將由1,200億元降至1,000億元。

三商銀部分,對今年房貸成長看法也偏保守,據透露,雖考量今年建商推案量仍大,去年底各行編列預算預期都還有1-3%的個位數成長,不過,二月起部分銀行新增房貸呈現緊縮,相較元月減幅達35-40%,目前房貸餘額也較元月底逆勢呈現下滑,相關主管評估,除季節性因素外,不排除緊縮效應的影響也逐步發酵,後續將觀察本週單月新增房貸動能是否恢復,否則勢將下修年底房貸餘額預估。

行庫主管表示,今年相關放貸偏向保守已是既定趨勢,針對近期引發關注的餘屋貸款,基於風險控管及調控房市政策,近年本來承作餘額就很有限。以合庫來說,雖有餘額貸款最高核貸比例不得超過五成的規定,但幾乎都是備而不用,近年少有撥款。

行庫主管直言,透過金融面控管房市,對高漲的房市恐緩不濟急,比較直接的做法應由賦稅面下手,如比照其他國家提高一年內轉手不動產的課稅比例,變相提高投資客的資金及時間成本,對壓抑房市投機氣氛可能比較有幫助。精實新聞 2011-02-21

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購屋申貸額度 要看銀行鑑價

中央銀行擴大打炒房區域,民眾購屋申辦房貸,對於購屋條件要更審慎。銀行業者建議,無論能否適用政府新推的青年安心成家優惠房貸新方案,為避免成交價與銀行鑑價落差過大,影響貸得金額,建議留意物件屋況、有無裝潢、成交價與區域行情差距等,預估房貸額度,避免自備款估算失準。

"購屋房貸"

購屋勿追求高額度房貸,量力而為

央行去年底理監事會議,決定擴大打房區域,大台北地區幾乎全部在管制區內,民眾購屋族要留意與銀行交涉房貸的評估重點,以免頭期款準備不足,影響成交。

況且即使是適用青年房貸優惠方案,該方案並未干預銀行徵信作業,在適用該方案核貸額度一律八成下,銀行可能更謹慎鑑價。

根據財政部規劃的青年優惠房貸專案,申請資格相對寬鬆,20歲至45歲且本人及配偶均無自用住宅者,都可申請,不限父母等直系尊親屬有無房產,也沒有所得門檻。申貸額度最高500萬元,核貸成數最高八成,貸款年限最長30年,其中含寬限期三年,貸款利率優惠為,首兩年按中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.345個百分點機動計息,第三年起加碼0.645個百分點。

銀行業者表示,想要借到足額500萬元優惠房貸,只要是總價在625萬元以上的房屋均有機會,且連一向核貸成數較低的中古屋,也一律為核貸八成。但是民眾必須留意,這項優惠房貸方案,並不影響銀行徵信作業,也就是銀行還是可能根據其鑑價結果核貸,而非只看民眾的成交價。

若是第二套房,核貸額度降到六成,那麼銀行鑑價結果若與成交價落差愈大,對房貸戶愈不利。業者建議,民眾買房若喜歡裝潢,房價含裝潢在內,可能要注意銀行鑑價不會把裝潢價值計入,如果成交價與區域行情差距大,比方買的是區域新天價,可能也會有鑑價不如成交價的問題發生,建議房眾買房多準備一點自備款較安全。
【經濟日報╱記者/夏淑賢】2011/02/22

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