購屋全攻略 買房看屋注意事項 抗黑心房產達人SWAY

SWAY大學畢業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業。網路起飛時,躬逢其盛,與友人合組不動產網站,後逐漸擴大成台灣最大、流量最高的「智邦不動產」討論社群。

抗黑心房產達人SWAY

"抗黑心房產達人SWAY"

他曾被黑心建商告「加重誹謗」罪,也曾被疑似黑心建商放話要廢了網站、讓他走不出大門,所幸目前仍在不動產相關領域繼續發揮,提供廣大網友房地產資訊。個性低調,卻口鋒筆利,寫了兩本暢銷書《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》,被網友盛讚為「讀過最有用的購屋指南」。

攻略一:購屋前先算錢

他建議想買房子的人先用現金三分法來分配薪水,讓消費三分之一、儲蓄三分之一、房貸三分之一。房貸不要超過你每個月收入的三分之一,學會用數字控制自己,才不會變成屋奴,過沒品質的生活。「房子是拿來住的,不是讓你困擾的。」SWAY說。

抓出每月生活所需財務要健康

抓出自己每個月的固定支出,包括你所有的食、衣、住、行、育、樂、保險等費用,假設你每個月的固定開銷是三萬元,那麼半年就是十八萬。接著就能算出自己可以動用的錢有多少,如果你有一百萬存款,扣除十八萬元的生活預備金,剩下的八十二萬元就是你的自備款。

"購屋前要先衡量自己付房貸的能力"

購屋前要先衡量自己付房貸的能力

SWAY指出,想買房子的年輕人存款至少要抓房價的三成,也就是購屋能力是兩百七十三萬。他說,買房子千萬別逞強,不要打腫臉充胖子,沒有足夠的能力就不要買,現在租房子不貴,不如租房子,不要買房子。

不要想得太美好 保守總比垮掉好

SWAY說:「雖然房價長期看漲,千萬不要預期以後的薪水會比現在高,這是很多人買屋的迷思。」房價長期看漲指的是二十年、三十年,在十年內房價還是有起伏的問題,一定要以保守的態度面對。

世事無絕對,景氣不好的時候,誰都有可能放無薪假,或者失業,你的收入並不一定會隨著年紀往上走,現在連公務員都有退場機制了,要從長遠的角度思索房貸,不要對未來充滿美好的想像,也不要輕易預支未來的薪水,不論是信用卡或貸款,付清前都是「借款」。

有人會質疑,反正現在房貸利息低,又有兩年的寬限期可以用,有什麼關係!SWAY提醒過度樂觀的購屋者,現在每個月都有很多房屋被法拍,那些人當初也沒想到會有付不出房貸的一天,一旦被斷頭,連頭期款都付諸流水,賠錢是很心痛的,不必親身經歷繳學費。

"買房須衡量工作地點與交通"

買房須衡量工作地點與交通,SWAY建議:「工作在哪,就往哪買。」

攻略二:確定地點 集中火力看房

要買哪裡呢?是網友最常問SWAY的問題,很多人考慮到小孩的學區、交通、有沒有「錢景」(未來的升值空間)……就越來越困惑,無法抉擇,SWAY建議要回歸自己熟悉的生活圈,不要讓仲介幫你挑地點。

離娘家近貼心,到婆家近方便

SWAY建議新婚夫妻可以選擇離婆家或娘家近的房子,老人家常常會幫忙出自備款,有時候也會幫忙帶孩子,住得近一些,方便互相照應。如果來自外地的首購族,沒有這層顧慮,可以優先考慮從工作地點附近找起。

衡量工作地點與交通

SWAY說:「工作在哪,就往哪買。」除了父母因素之外,最應該優先考慮的就是工作地點。多數人都是生活安定下來之後才會買房子,有了固定的工作,而且可能一做就是幾十年。相同的行業通常集中在同一個區域,例如:內湖的內湖科技園區、內湖的媒體圈、南京東路的金融圈等。

SWAY不建議為了買大坪數,用通勤時間換取空間,讓自己每天花兩個小時在通勤。「不要為了買房子,讓你的生活更加痛苦,寧可買小,而且市中心一定比郊區保值。」SWAY說。

"購屋不要陷入地段迷思"

不要陷入地段迷思,買下不熟悉的新環境。

小心「地段」陷阱

SWAY提醒年輕人,不要因為建商正在炒作某個新環境,讓你覺得未來一片光明,就傻呼呼買了你根本不熟的新環境,除非你的工作地點就在附近。

「桃園藝文中心」就是最具代表性的例子,原本一片荒涼的區域,自從「桃園藝文中心」的建設計畫一傳出,建商就在附近推出了一堆建案,冠上「桃園藝文中心」的利多之後,這裡的房價就水漲船高。

SWAY認為,藝文中心對房價增值的幫助其實有限,只是聽起來比較動聽,比較好做行銷罷了,年輕人涉世未深,耳根子不要太軟,別看太多勾勒未來前景的新聞,傻呼呼買了傳說中「錢」途似錦的新環境。

攻略三:挑房仲 化被動為主動

SWAY說,去海鮮店吃飯,只要是請海鮮店店員幫你搭配魚蝦,通常上桌的是奄奄一息的魚,失去彈性的蝦,除非自己站在水槽前挑選,指定要哪一尾魚,才不會吃虧,跟經紀人交手也是一樣的道理。

"購屋選房仲"

坊間房仲公司林立,SWAY建議先做好功課,再找房仲經紀

如果沒做功課直接就踏入房仲店,要經紀人介紹你預算中的房屋,任憑經紀人擺佈,就會變成經紀人眼中的肥羊,把所有賣不出去的房子都介紹給你看。SWAY說:「只要讓房仲知道你是有做準備的,他就不會推薦一堆爛貨給你。」要化被動為主動,讓經紀人知道你有搜尋過物件,再去找房仲。

由小見大 襯衫識人學

SWAY認為經紀人找對了,購屋才能事半功倍,挑選經紀人,第一步就是觀察他的襯衫有沒有燙過。他認識的優秀經紀人,每一個人的襯衫都是燙得畢挺,各大房仲公司旗下前幾名的超級經紀人更是如此。

SWAY說:「就我的觀察,經紀人會注意襯衫、鞋子的很多,可是比較差的經紀人就不會注意這些細節。」如果經紀人有體味,他一定不要這個經紀人。

他認為經紀人是服務業,是不能不修邊幅的,如果連自身的服裝整齊都做不到,自己儀容的明亮清爽都顧不好的經紀人,多半思考過度主觀,容易自以為是,那麼房屋的交易安全、產權等細節,你無法指望他能讓你放心。「經紀人越龜毛對你的房子越有保障。」找經紀人就是要找吹毛求疵的,他才會幫顧客找房子時也吹毛求疵。

獨立思考看房靠自己

SWAY說了一個經紀人的小故事,如果經紀人想賣自己簽進來的「專任委託約」(委託期間僅由一家仲介負責銷售)A案,他可以先介紹十個案子給你,都誠實的告訴你哪裡有問題,取得你的信任,最後再跟你推薦A案,你就買了,也有這種可能性。「經紀人所有的話你都要經過自己篩選。看房子一定要自己會,因為經紀人為了賣房子都說好。」SWAY說。

攻略四:看屋實戰守則

SWAY分享他看過上千棟預售屋、新成屋、中古屋的經驗談,看房子其實從進門以前就開始了,SWAY表示,他會站在大門口往外看,第一時間看的是電線、廟、馬路。

守則1:掃瞄大環境

高壓電塔、變電箱或電線在住宅邊,不論對健康會不會有影響,光是看到感覺就不好;家附近有廟是他也不喜歡的,無論是土地公還是道教廟,都免不了做法事的噪音,廟簷的飛龍走鳳對風水也有影響,容易使住戶住得不安穩;馬路則是看有沒有路衝?寬度夠不夠?為了身家性命的安全起見,馬路路寬至少要六米以上,消防車才能進得去。

"購屋看外牆"

仲介帶你看房屋,通常會快速帶你到室內看裝潢與屋況,不會提醒你看外觀,但是外觀可以看出許多端倪

守則2:外牆學問大

如果看的是中古屋,在踏入房屋之前,SWAY提醒,一定不要漏掉看外牆。

第一,如果你看的中古大樓外牆都黑黑髒髒的,不鏽鋼也生鏽了,當你觀察附近的中古大樓也有潮濕的痕跡,可以想見將來少不了除濕機。

第二,磁磚是不是平整?或是斑駁掉落?顏色統不統一?磁磚是一批批燒出來的,每一批顏色都會些微差異,只要是後來換過的,顏色都會不一樣。若是經歷過地震,磁磚嚴重掉落,磁磚重新整修補貼的就會有色差,色差面積過大的外牆,表示這棟大樓施工品質不佳,或是屋齡太舊,看外牆可以讓你對中古屋的品質心裡有個底。

第三,鐵窗也有學問在,大樓如果統一裝設鐵窗,外觀一致,表示鄰居素質整齊,統一規格或各裝各的,對房價也有影響。

守則3:看屋必備小工具—香水、衛生紙、手機、充電器

看屋時把窗戶全部打開,帶著一瓶香水,到廁所、廚房噴一噴,然後四處繞繞,就能預先知道將來廁所異味會不會飄出來,煮菜油煙味會不會瀰漫到客廳,確定房屋的通風如何。

看房子時他會把所有的水龍頭都打開,看看水壓夠不夠大。廁所也是他一定會測試的,他會把五、六張衛生紙揉成一大團,丟到馬桶裡,來測試管線的狀況。

機則是用來隨手拍下房屋的狀況,你才能在看完一百間房屋後,做個完整的整理。如果談好買賣含冷氣或家具,可以順手拍下來,當成未來合約的憑據。

很多投資客的房子會做假插座,SWAY一定會帶著充電器去檢查插座,也曾經抓到過沒電的黑心插座,只要發現黑心插座,整間屋子的線路都要重拉。

SWAY說:「買房子這麼貴,看房子手要很賤。」房屋的風向、水壓、管線……這些仲介絕對不會告訴你的事,都是小地方,卻跟你以後過日子舒不舒服息息相關。

守則4:看屋挑時辰,三與八停、看、聽!

SWAY說:「下午三點看有沒有西曬,晚上八點是看你的鄰居。」下午三點是看房子的好時間,房子有沒有涼風、對流、異味,在這個時間點都格外容易發現,如果有午後雷陣雨,房子會不會漏水更是一覽無餘。

白天看屋有白天要看的,晚上看屋也有晚上要看的。晚上八點住戶多半已經回到家,白天看屋你很難發現樓上噪音大不大,樓上的小孩是不是會鬼吼鬼叫或嬉戲奔跑,這些都要晚上才分曉。

晚上八點可以看看鄰居在看什麼節目,是不是跟著政論節目罵成一團,與你的政治傾向相不相同? SWAY提醒,晚上八點看房子時,務必靜下來聆聽街上的車聲、隔壁跟樓上的聲音,當成購屋的參考。

此外,看房子記得要走樓梯,看看住戶垃圾是不是會亂丟,鞋櫃、鞋子有沒有亂擺,公共空間整不整齊。如果有兩間房屋在考慮,鄰居的生活習慣跟你一不一致,也是你決定買哪間房子的關鍵。

"購屋注意"

買房子最好多看一些物件再下手,不要匆忙買進

守則5:多看物件 別匆忙買進

SWAY表示,年輕人買房子不要不好意思,不要怕累、怕麻煩,年輕人買網拍,連一件上衣都要看評價,查心得,找好幾天才購買,房屋可能是人生中最大筆的支出,更要多看多比較。

懶得看房子,輕易買房子,下場就是上蘋果日報、壹周刊投訴,一把鼻涕,一把眼淚講述受騙經過。他建議年輕人至少花半年以上的時間來房子,一步一腳印,從看屋實戰經驗累積心得,才能買到好房子。