莊孟翰:2011年房地產景氣動向 賣方市場何時轉變買方市場

2010年12月31日台股指數8972.5點,2011年1月28日農曆年前封關日更

衝破期待已久的9千點而一路攀升至9145點,連帶投資者對2011年的房價走勢也都充滿了樂觀的期待;唯開春以來4個交易日卻又大跌535點,跌幅高達5.86%,總市值亦告縮水1.39兆元。

"莊孟翰:2011年房地產景氣動向 "

莊孟翰:2011年房地產景氣動向

此外,外資從2月9日至2月11日連續賣超421億元,並且兩天之內亦相繼匯出累計12億美元,約新台幣350億元,此就全球資金流向而言,是否意謂外資即將大量撤離台灣,並且即將逐漸由新興市場轉回已開發市場之前兆,其對國內房地產市場是否會因此而產生結構性的影響?

根據《House Fun好房誌》與YAHOO!奇摩新聞民調中心網路調查資料顯示,高達76.4%民眾看漲今年房市,其中31.9%認為會大漲,44.5%認為小漲,僅6.6%認為會下跌;其次,更有高達56.4%的民眾認為房價「非常不合理」,29.9%認為「不合理」,合計86.3%民眾認為房價不合理。

另外,根據2010Q4永慶購屋趨勢大調查結果顯示,有高達69%民眾看漲未來一年房價。由此顯示,央行擴大信用管制的效果,仍遠不敵投資客來自於游資氾濫與股、匯兩市齊揚對未來房價的信心。

然而最近卻也有一家房仲業者所做的網路民調,結果顯示有8成2的民眾認為未來3年國內房價會有泡沫化風險;其所以如此,主要係因這一波房地產多頭已長達7年半。

如果以過去台灣房地產景氣循環之經驗觀之,除非來自於境外之投資性需求持續增加,否則在國內真正需求並沒有這麼大的情況下,加以今年年底之立委選舉,明年又有總統大選,政府不可能任由房價泡沫持續擴大,此可由最近央行再度出手祭出「建商版」之選擇性信用管制,刻意將土地融資調降至6成5見其一斑。

因此,今後應格外注意的是,一旦政府打壓房市力道愈來愈強,並且也成功阻絕外資,甚或為壓抑通膨而逐漸提高利率,抑或歐美國家景氣復甦導致國際流動性資金退潮等種種因素,都可能導致原為投資客所擁有之房地產亦被迫大量釋出,屆時,整體市場必然會由賣方市場轉變為買方市場。

因此,今後不論是建商或購屋者均應以自住之實際需求為主,尤其建商更應重視地段區位、施工品質、品牌形象與售後服務,如此,方可及早規劃因應景氣變動下之不確定風險。請見《理財周刊》547期