購屋貸款成數 房仲提供僅參考,合約加註但書保權益

很少人購買房地產時會一次將房價全部付清,通常都會向銀行辦理購屋貸款。但要注意,有些不肖的房仲為了讓房屋能夠成交,常會吹噓銀行給貸的比例有多高,以吸引買方,所以在購屋契約中對房貸的條件最好註明清楚,以免事後發生爭議。

王姓男子於民國九十九年二月經由金永和房屋仲介公司媒介,向徐姓女子購買坐落台北縣永和市的房屋,王因資金調度問題,與金永和公司簽訂不動產買賣意願書及確認書時,特別約定「買賣成交價需自金融單位貸款八成便成立,否則取消此合約」的條件,房仲並當場書寫房貸試算表乙份交由王收執,後來王以三三○萬元向徐姓屋主購屋並已繳付簽約款三十三萬元、第二期用印款三十萬元、另支付被告金永和公司仲介費七萬元,共計七十萬元。

"契約但書"

購屋契約中對房貸的條件最好註明清楚,以免事後發生爭議

房仲吹噓可貸到八成

購屋契約中對房貸的條件最好註明清楚,以免事後發生爭議。

嗣後仲介通知王,銀行無法核貸八成價金,並催促王儘速繳交餘款,否則將沒收王已交款項七十萬元抵充違約金。

王向多家銀行查詢,才知道這間房子是坪數十坪以下之小套房,根本無法核貸達八成,於是以存証信通知解約,要求返還已付款被拒,於是控告售屋主及房仲。

徐姓屋主抗辯她對仲介曾表達不同意任何特約條款,因貸款因素非其所能掌握,她是因為王逾期未繳尾款才依約沒收王已繳的六十三萬元;仲介公司則否認向王保證可貸款八成,這間房子是買賣雙方無異議後,才簽訂買賣契約。

房仲未盡調查之義務

板橋地院認為,徐女對「保證房貸八成」的事不知情,因此不用返還王六十三萬元,但金永和公司與王姓男子間,確實訂有「買賣成交價需自金融單位貸款八成便成立,否則取消此合約」之特約,金永和公司係以不動產買賣經紀為業,

經常從事之仲介締約行為,應有高於通常人之注意能力,惟其訂約過程顯有嚴重之瑕疵,本件房地主建物加計附屬建物為三十一‧五九平方公尺,約莫為九‧五坪,為十坪以下之小套房,無論購買人個人條件如何優渥,金融單位皆不可能核貸達八成,房仲對此知之甚詳,但為賺取高額之仲介費用,竟出具可貸款八成之房貸試算表,顯見未盡業務員預見危險及調查之義務。

不動產經紀業管理條例規定「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。」金永和公司未善盡調查之義務,未向王報告關於不足十坪房地產貸款之確實資訊,應負過失侵權行為。賠償王所受損害七十萬元(包括王已給付徐女房價六十三萬元及支付之仲介費用七萬元)。「住展房屋網」2011-02

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合約加註 貸款未成合約失效

"房貸成數"

貸款沒成功而被沒收訂金屢見不鮮合約加註 貸款未成合約失效自保

銀行貸款沒成功而被沒收訂金的買方,在最近幾年屢見不鮮,金額從數十萬到數百萬都有,因為合約載明清楚,沒在期限內繳清房款,就是違約,就算上法院打官司,勝訴的機率微乎其微。

要避免貸款失敗、訂金被沒收的窘境,可在合約上加註萬一銀行貸款不如預期成數,則此合約失效等字樣,如此一來就不怕訂金被沒收,不過這也需要在買賣雙方同意下加上。

買賣房屋時,切記在契約書中載明各項稅費的負擔者,包括土地增值稅、地價稅、房屋稅、契稅、重購退稅、公證費、印花稅、產權登記費、代書費,甚至是水電瓦斯接戶費等,除了契稅由買方繳納,土地增值稅由賣方繳納外,其餘稅費該由誰負責,都要事先溝通清楚,逐一列於合約書中,以免徒生風波。

付款方式也應一併在合約中載明清楚,通常分成四個步驟:
1.簽約款:下訂簽約時先付一部份金額。
2.備證款:賣方準備好辦理轉移登記之文件後,將有關資料交給地政士或律師後,便可交付一部份金額。
3.完稅款:當繳清所有稅費後,可再付一部份金額。
4.交屋款:辦好登記移轉,買方拿到所有權狀,點交清楚,沒有疑慮與糾紛後,再將尾款繳清。