聰明看屋要領 避開購屋陷阱,精準買好宅

確認找屋的方向後,更重要的是看房子,找到適合自己的好宅比豪宅更重要,只要抓住重點聰明看房,就能避免走馬看花,精準判斷房子的好壞價值。

千金難買好鄰居 社區放大看

好房子難找,素質好的鄰居更是難得。除非原本就熟悉附近環境,若跨區域買房,一定要勤走才能了解社區及鄰居的狀況。

"頂樓加蓋"

頂樓加蓋的中古屋,雖然使用空間大,但日後可能會面臨拆除的風險

除了附近環境及樓梯間上上下下走過一回,從有無堆積雜物看鄰居的素質,

大門的擺設或停車場內汽車的品牌也能看出鄰居的個性與家庭形態,平常週末或晚上多來幾遍,也能確認周遭是否會有擾人的噪音或無法忍受的狀況。

買屋選樓 住高住低學問大

即使是同一個社區,不同棟不同樓層也有價差,動用親友部隊多方探聽,常有意外驚喜。頂樓的採光、通風及視野俱佳,若有好景觀,房價更具保值性。

但夏天會否有日曬過熱、低水壓、漏水等問題,看屋時都要詳加檢查。頂樓加蓋的中古屋,雖然使用空間大,但日後可能會面臨拆除的風險。

信義房屋中和積穗店李佳諭店長也觀察到,年輕的首購族因注重安全及隱私,特別偏好有電梯、有管理的華廈大樓,而一樓的環境雖然對家有銀髮族及小孩的首購族來說很方便,

"採光是成就好房子的重要條件"

採光絕對是成就好房子的重要條件

但社區安全及隱私問題,可要向左鄰右舍旁敲側擊才知道答案。

好風水、好格局、好發達

風水學是中國流傳已久的「統計科學」,許多買家都抱著寧可信其有不可信其無的心態,

因此無風水瑕疵,甚至是擁有好的風水格局的房子,未來轉手亦相對容易。

室內格局主要看方正,沒有銳角或缺角。但一般而言,風水格局的問題多半可以化解,還是以自己住得舒服喜歡最重要。

採光日照 打造空間的魔法師

採光絕對是成就好房子的重要條件,溫和的光線在風水上是引貴氣的好幫手,而客廳的採光尤其重要。採光良好的物件,就算白天不開電燈也十分明亮。

白天晚上多跑幾趟,看看不同時段光源的影響,盡量讓自然光豐富空間的層次感。西向的房子下午日曬多,夏天易過於悶熱,要更講求通風。廚房的位置則避免日照,以免食物腐壞得快。

便宜是好事? 工業住宅大解密

工業住宅因取得土地成本較低、基地面積大,擁有低價、公共設施豐富的優勢,且因建築法規的要求,室內高度較高、地板承載力也較強、對消防設備的要求也更為嚴謹。

由於在同區域內,工業住宅的平均單價可便宜二至三成,因此只要地段、發展性具有潛力,且周邊環境及居住品質有一定水準,不失為下手的好選擇。

但工業住宅儘管低價,卻不適用於政府的優惠房貸利率,銀行貸款成數也偏低,準備頭期款銀彈要充足,首購族購買前應先盤算是否划算。

"古屋出現管線老 舊、漏水"

隨著使用年限增加,中古屋出現管線老 舊、漏水、、牆壁龜裂等機會亦隨之增 加

中古屋健檢:屋況放大鏡

隨著使用年限增加,中古屋出現管線老舊、漏水、、牆壁龜裂等機會亦隨之增加,李佳諭店長表示,

由於台灣氣候潮濕,漏水可說是最常見的問題,因此在看屋時,也要特別注意內外牆、廚房、廁所的牆壁及天花板。

從牆壁接縫處、牆面與天花板的交界牆面是否平整,牆壁有無水氣,可判斷是否有漏水問題。

近來由投資客重新裝潢的中古屋充斥房市,越漂亮的中古屋,越要注意樑柱結構是否被破壞、電線是否粗細不一、水槽大量排水是否順暢等問題。

此外,亦要注意房屋本體是否比道路高,房屋及附近鄰居的圍牆是否有淹水後的水痕,免得不慎買到淹水屋。

看屋別忘了隨身帶些小工具,如硬幣、雨傘,有些屋主在售屋前因無法處理好壁癌問題,僅以木板裝潢並重新粉刷的方式遮蔽,只要輕敲壁面及地板,從聲音判斷結構是否密實,就能聽出牆壁後及地板下的真相。

兵乓球只要放在地上,就能測試地面是否傾斜,利用礦泉水倒在窗框外側,看內側是否有滲水,就知有沒有漏水問題。魯班尺不但可以測量空間是否有被灌水,更能丈量屋宅吉凶,也是許多人愛用的看屋工具。

斤斤計較 破解公設比陷阱

從公寓、華廈到預售屋,房屋公設比愈拉愈高,選擇高公設比的物件時,應衡量是否有使用到這些設施的需求,若物件為成屋,可從設施使用率及耗損率看管理情形。

"法定空地"

社區的中庭花園屬於法定空地,不應列入公設面積

而沒有買車位的買家可調閱地政機關的謄本,看停車場是否將部分車道面積分攤給全體住戶。

公設的計算是有頂蓋的公共設施才會納入樓地板面積,因此社區的中庭花園屬於法定空地、露天游泳池,都不應列入公設面積。

容積率、建蔽率的迷思

都市土地資源的短缺及房價的高漲,讓大眾又重新關注起房屋的容積率與建蔽率,但若非坐落在都更改建的土地或精華地段上,老舊中古屋的重建啟動日期仍是未知數,首購族仍應以房價及自住為優先考量。

所謂的建蔽率是指建地內建築面積與建地的比例,而容積率是指每一坪土地可以換算幾坪房屋的坪數,比率的多寡則與土地使用分區有關,各縣市有所不同。臺北市的土地分區可上臺北市土地使用分區系統查詢。

預見未來 找出預售屋真價值

由於看不到實際屋況及品質,應慎選有口碑的建商,甚至去參觀同一建商其他新成建案。觀察銷售過程及成交的客戶層次類型,同建案中坪數及格局的規劃是否有太大的差異,都可一窺未來鄰居的樣貌。

更重要的是學會看平面圖,座向、格局配置、客廳面寬及樑柱位置,評估是否有符合自己的需求,若有意購買可將格局進行客變,將更容易達到打造夢想之屋的理想。

停看聽 避開三大地雷屋

輻射屋、海砂屋對住戶安全及健康會有顯著的影響,而凶宅則影響居住者的主觀感受,皆屬地雷屋。輻射屋多為民國七十一至七十三年間建造,可上行政院原子能委員會網站查詢或請專業機構檢驗。

海砂屋可至台北市建管處網站下載最新名單或請建築師公會、土木技師公會等機構協助檢驗。買方都可事先請賣方或建商提供相關證明文件,在合約書中更可註明保證條款,以保障權益。

凶宅可至台灣凶宅網,查詢登錄過的凶宅,或者是向鄰里、派出所打聽,許多房仲業者,亦會將凶宅列為調查項目。若不忌諱,相信可以買到相當便宜的物件。

只要掌握看屋原則,多留意細節,看屋也能一次上手! 來源好宅王專刊

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