換屋成本算的精 理財規劃 節稅省很大

換屋族由於同時身兼「買方」及「賣方」身分,在一買一賣間,總是期待原屋出售後的獲利,能夠提升換屋後的生活品質。不過,在換屋的過程中,必須扣除許多額外成本,才是賣屋的所得淨值。

一般來說,裝潢費、仲介服務費及土地增值稅,可說是換屋過程中最大額的支出,如何精打細算省下換屋成本,並靈活運用資金順利換屋,考驗換屋族的財務智慧。

"換屋成本"

如何精打細算省下換屋成本,並靈活運用資金順利換屋

停看聽 舊屋價值知多少

房子舊了、空間不夠了,當換屋族萌生想換房的念頭時,要掌握市場行情的第一步,可以先至各大房仲網站、

內政部不動產價格e點通等網站,查詢周圍區域的成交價,並請專業房仲業者或銀行協助鑑價,才能先就換屋資金,進行整體規劃及運用。

換房族 先做資產大閱兵

了解舊屋的價值後,盤點手上所有資產,如現金、定存、股票等變現後的價值,就可以計算出有多少錢,可以做為換屋的頭期款。

更重要的是,分析家庭每個月的收支狀況,評估換屋後每個月能負擔多少貸款,就能根據可負擔的房貸,尋找適合的房子。自備款越充足、申貸成數越低,銀行能給的條件也越好。

住商不動產企研室主任徐佳馨提醒,換屋必須是長期可負擔的,每月的房貸支出,仍不應超過收入的三分之一。而在逐步升息的大環境下,最好保守估計,才不致於因沉重的房貸壓力而成為屋奴。

"換屋貸款"

換屋族優惠貸款

善節稅  換屋繳稅省很大

各項稅費如契稅、公證費、監理費、財產交易所得稅、房屋稅及地價稅等(表一),每一筆都是買賣房屋時,必須付出的成本。

若能掌握節稅祕笈,就能大幅降低換屋成本。

房子越換越值錢的換屋族,只要在兩年內買賣換屋,凡新屋房價高於舊屋,且新屋作為自用住宅使用(五年內不能移轉、出租或改為營業用),舊屋繳交的土地增值稅就可利用「重購退稅」規定退回,可說是換屋免稅。

如果賣掉的舊屋超過都會區45坪、非都市105坪,或名下房子不只一間,雖然不適用「重購退稅」,也能選擇「一生一次」的土地增值稅10%優惠稅率。

另外,沒有申請次數的「一生一屋」10%優惠稅率,雖然限制嚴格,但對一般換屋族來說,仍較土地增值稅20~40%不等的稅率優惠許多。

"換屋財務規劃"

換屋前一定要妥善規劃所有衍生的費用,避免過大的財務壓力令自己喘不過氣

每年地價稅都以8月31日為納稅義務基準日,當天土地登記簿上的所有權人,就是納稅義務人。

在8月31日之前登記完 畢,就由買方繳納,如果是在之後才登記完畢,則是由賣方為納稅義務人。

換屋族在買賣時,可與另一方協議依當年持有時間的比例,計算地價稅繳納的比例,否則若在基準日前買入新屋,卻在之後才賣出舊房,等於要繳兩筆全年度的地價稅,相當不划算。

開支多 資金計畫先做好

換屋的財務規劃,不只是計算房屋的買賣價,過程中更會衍生許多費用,不但要有概念更要預留費用,以免後續出現資金週轉的問題。這些費用包括:

.裝潢費用:不論換預售屋、新成屋還是中古屋,換屋族都必須預留一筆預算,提供新屋裝潢、家具添購。如果購買的是中古屋,應優先準備防水防漏、壁癌處理、水電管線更換等基礎工程的支出。視原屋況的不同,裝潢費每坪大約1到3萬不等,若要做格局變更、木工做多一點或風格裝潢等級較高,價錢又要再向上跳。

.仲介服務費用:若透過房屋仲介買賣房屋,皆須支付服務費。服務費以成交價為標準,一般來說,買方需支付成交價1%、賣方4%,若換屋族將買新房賣舊屋的過程都委由同一家仲介服務,服務費談價的空間也較大。

.搬家費用:搬家費用取決於搬家物品的數量、住家的樓層高低、新舊家的行車距離及是否有需要特別加價的物品,費用從數千起跳到3萬元不等。想要節省搬家費用,除了能自己搬的就自己動手、打包外,事先可先向搬家公司詢價,避免搬家時有所爭議。若採取以車計價的方式,收納打包時盡量減少裝載空間,也能省一筆費用。如果不是第一次換屋,可找之前配合的搬家公司爭取優惠,或上網尋找是否有折扣的優惠方案。

.代書費及登記規費:委由代書代辨,除了服務費外,還有過戶、抵押、塗銷設定費等費用,多在2萬至2萬5000元之間,一般是由買方買單,也可協調賣方共同負擔。

.其他費用:若換屋時選擇先賣後買,賣了舊屋卻沒有找到新房子,為了安置家人及原有的行李、家具,可能會產生過渡時期的房屋租金及二次搬家的支出。而買了預售屋的換屋族,通常在交屋時,也必須準備預繳半年到一年不等的社區管理費。

圖說:換屋前一定要妥善規劃所有衍生的費用,避免過大的財務壓力令自己喘不過氣。

換屋族由於同時進行買賣雙方的交易,林林總總的費用加起來其實相當可觀,

"換屋節稅"

換屋族的稅務須知

一旦準備的資金不夠,費用又不得不繳,容易發生財務捉襟見肘的情形,換屋族事先更要精打細算,才能圓滿完成換屋夢。

◎ 換屋族的稅務須知:

(以上稅率皆以一般自用住宅為標準,營業用稅率另行規定)
文章來源好宅王 文/胡嘉玲