『空屋資訊』內政部將公布/空屋率及房屋市場意義

內政部官員昨(26)日表示,內政部將建立住宅空屋資訊,利用台電用電度數與財稅、地政資料勾稽,計算出空屋的總量、區位和屋齡。官員說,先一年公布一次,未來半年公布一次。

"空屋率到底有多少"

房價飆漲,全台空屋率到底有多少,看街上滿滿的招租

官員說,資訊透明化是健全房市方案一環,空屋資訊為其中一項。

目前內政部委託研究,根據估算,

去年第二季全台地區住宅總計91萬戶,空屋數不低。

 

 未來將由內政部來發布,資訊在網站上公布。

官員指出,空屋資訊對於縣市長非常有用,當政府思考新北市蓋社會住宅,如果該市空屋量過高,新建會加重供給,也許會思考利用現有空屋。【2011/01/27經濟日報記者徐碧華】

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空屋資訊及市場意義

空屋及空屋率是各界都關注的一項資訊,89年戶口及住宅普查公佈全國有123萬戶空屋已有數年,房地產市場仍持續受該項資訊的影響,但它的意義以及其對市場的影響卻非三言兩語可以說清。

"空屋資訊及市場意義"

發表者:楊宗憲輯時間:2010/05/11

首先,到底什麼是空屋?若以無人居住為準,則至少包含兩類:

一為根本不適合居住的,這類房屋通常屋況不良,市場價值相對較低,對市場可說幾乎無影響;

另一類為可居住房屋,這類房屋又可分為是否在市場上待售或待租。

而還有很多空屋是屋主的第二、第三屋,通常留著自用或給家人,多半不會出售。

也有的是以投資為主的房屋,是否出售則看景氣好壞或是屋主與缺錢與否。這類空屋雖不少,但無統計。而且縱使知道其數量,對市場的影響也難評估。

此外,有一種空屋是屋主購入或承租但尚未遷入的,這類房屋多屬短期空屋。且遷入者亦常為換屋者,其原有房屋可能也正待售或待租,這種空屋會對市場有影響。

但住宅普查並未問到此項目,因為空屋既無人在場,普查員就無法知道空屋是否待售或待租。

其次,待售空屋又可分為中古屋與新屋兩大類。前者多屬個人出售及法拍屋,二者之市場佔有率雖超過5成,但屋況多不一致,房價變化也難評估。

新屋則幾乎為建商供應,而建商待售的空屋通稱為餘屋。餘屋雖僅佔待售空屋之一小部分,但因其屋況較一致,房價變化較易評估,且餘屋多寡對不動產金融較易引發影響,故其數量對房價趨勢有指標意義。

但這類資訊影響建商獲利甚大,一般建商對餘屋資訊無不極力保密。

89年住宅普查的空屋率既達17.6%,較79年的13.3%大幅提昇,故不少人擔憂空屋問題將持續影響房地產市場。

但如上所述,空屋含意複雜,到底有多少是待售待租的市場有效空屋,以及空屋率影響房市的均衡點在何處(高於此均衡點則房價易跌,低於此則房價易漲),二者以現有資訊均不易釐清。

可以確認的是,市場上大多會以鄰近類似房屋的成交價,或是對房屋賣多久才能賣掉的待售天數,當作觀察市況調整售價的方法;因此平均空屋待售時間或可以作為評估市場趨勢的參考資訊,這些資訊雖然可以調查蒐集,但往往費工費時。

另一種方法則是用總體資料推算:像以某一類型住宅空屋率除以這類住宅住戶的遷入(消耗空屋)率,可得到目前這類住宅的空屋平均待售或待租時間。

而平均待售或待租時間的變動,也可以預測房價或房租變動的走向,當然仍有細節需待處理。

而空屋率解讀的盲點,主要在於空屋率的高低不代表房價必然的漲跌。例如甲社區有住宅100戶,長期以來只有一戶待售空屋,而且都賣不出去,空屋率可說是1%。

乙社區同樣也有住宅100戶,待售空屋10戶,但每月有5戶遷入遷出,空屋時間大約只有兩個月,但空屋率則是10%。

雖然甲社區地的空屋率要比乙社區低,但是乙社區的交易反較熱絡,房價上漲機會也較大。由此可見,僅比較二地空屋率的高低,不代表房價必然的漲跌。

話說回來,僅有住宅普查的空屋率而無待售的空屋率,很難結合遷徒率來推估空屋待售時間並進一步評估房價趨勢。

為彌補此項缺失,台灣不動產資訊中心正設法從台灣電力公司資料著手,先從零度及不足度使用戶(例如經統計每月50度還不足以維持一般最小規格冰箱之用電)來推估總空屋量。

然後再從此總量之變動來表示待售空屋率之變動,以作為房價變動之參考指標。

更進一步的分析可透過找出用電零度及不足度使用戶的持續時間,再與其它資料庫連結而得出房屋特徵,希望能以此種資訊來有效呈現各鄉鎮之房市趨勢,降低房地產錯誤投資的機率。住宅e化網 發表者:楊宗憲