「桃園房市分析」 航空城引擎啟動 桃園遠景無限

航空城引擎啟動桃園遠景無限,桃園航空城計畫該要如何發展?令人引頸期盼的桃園機場捷運有什麼影響?桃園近年來火熱的房市,在航空城計畫實施後,各個區域又會產生什麼變動呢?

當今的桃園縣,人口總數已突破二百萬大關,正式跨越升格成準直轄市的門檻,桃園縣長吳志揚興沖沖的偕民意代表宣布這個喜訊,並信誓旦旦地向國人告知『桃園是第六都』,將與五都平起平坐,也傳達桃園極欲成為『國際航空城市』的渴望。

"外界對於航空城的營運前景評價不一"

外界對於航空城的營運前景評價不一

雖然外界對於航空城的營運前景評價不一,但無論如何,航空城計畫所帶來的許許多多建設,桃園都是最大的受惠者,

而相關題材也的確日漸月染的發酵著,但多數民眾,甚至業界人士對於航空城實施內容,卻所知甚少。

因此,在去年底,桃園縣政府城鄉發展處城鄉規劃科科長黃穗鵬特於桃園縣政府勞工育樂中心發表演講,

講題為『桃園縣內重點重劃區目前及未來規劃發展說明講座』,闡述航空城相關計畫是什麼,以及會如何牽動區域之發展,本文摘錄其講座重點,並附上房市變化之觀察。

航空城階段建設

桃園航空城計畫氣魄宏大,以『東亞航空轉運中心』為目標,欲連接東京成田、首爾仁川、上海虹橋,以及香港、新加坡等國之機場,並與台北港及其產業相互配合,打『海空聯運-雙港運籌』模式,以期提升航空城在東亞之競爭力。

黃穗鵬表示,該計畫為『愛台十二建設』之一,『愛台十二建設』預計投資經費約台幣4兆元,其中投資桃園航空城經費約2900餘億元,預定分三個階段實施。

第一階段時間為98至99年,是航空城規劃立法期;第二階段為100年至101年,是航空城推動建設期;第三段階是102年到110年,此時是航空城建設完成期。

黃穗鵬說明,每個階段各自附帶擬定計畫與實質建設,第一階段的計畫有六項,分別為『桃園航空城區域計畫』、『機場園區綱要計畫』、『大園及大園?林都市計畫通盤檢討』、『高鐵特定區都市計畫通盤檢討』、『變更機場捷運A10車站周邊土地都市計畫』、『新訂擴大機場捷運A11、A15、A16車站周邊土地都市計畫』,以及『桃園國際機場第一航廈改善工程專案計畫』,其中為人詬病的舊航廈改善工程分三段提前發包,現已進行施工,整體工程預計在一百年底完成。

實質建設方面,包括『桃園機場捷運線(至A21站)』、『中環道路──沿雙溪道路』、『桃五線道路拓寬』、『青埔國際棒球場』等四項工程。其中青埔國際棒球場已經完工,並於98年12月開幕使用,但最為重要的要屬機場捷運線。據台北市政府捷運工程局資料顯示,機場捷運線去年11月底時工程進度為46.31%,符合既定進度,應能如期完工。

第二階段計畫內容則是『機場園區特定區計畫』、『桃園航空城全區景觀綱要計畫』兩項,前者遵循國際機場園區發展條例實施,後者按桃園縣府自行制定的景觀自治條例推行。

黃穗鵬表示,該階段之建設工程有三個,分別是『桃園國際機場第一航廈改善工程及道面整建』、『機場捷運車站A10、A11、A15、A16周邊土地基礎設施開發作業』、『國道二號拓寬與新建大園支線』等,

其中較重要的是國道二號拓寬與大園支線工程,國道二號拓寬工程預定在一百年底完工,可望紓解交通壅塞困擾,但大園支線卻數度延宕。此工程欲自大園交流道新闢一條長約兩公里、雙向四車道的大園支線行經大園鄉內,但因土地徵收與路線規劃問題屢受鄉民抗議,現仍持續在蹉商當中。

黃穗鵬接著說,第三階段則需完成一、二期所有計畫內容,故此階段全以建設為主軸,各有六項工程進行施作,

分別是『機場捷運車站A10、A11、A15、A16周邊土地區段徵收完成』、『國道一號五楊段高架橋』、『公路系統建設-內環道路系統』、『中環道路統』、『桃園機場捷運線A22、A23站』、『航空城捷運線』(或稱桃園捷運綠線)。

五楊高架橋已在98年11月動工,將提早在101年底完工。

黃穗鵬認為,以上諸多內容已有不少項目都已經確實履行,證明這回航空城並非流於口號而已。而在林林總總計畫與建設中,最受關注、影響桃園房市最大的應該是屬於第一階段的機場捷運,與第三階段的桃園捷運。

機場捷運沿線概況

"現正除舊布新中的桃園國際機場。"

現正除舊布新中的桃園國際機場。

機場捷運線目前工程進度已達四成多,符合既定進度,應可如期完工,未來計畫開行快速直達車、普通車兩種車次,

依毛治國向馬總統報告時宣稱,屆時搭乘直達車從台北至桃園機場僅需28分鐘,

如此短暫的車程顯得相當有競爭力,即使在台北,從新店到台北火車站也差不多要耗費這些時間,但桃園境內機場捷運沿線房價卻比台北低廉許多,也無怪乎有越來越多台北客轉往桃園購屋。

正由於機場捷運對房價影響甚深,其沿線各站的發展定位也特別令人矚目。

機場捷運起自台北火車站,從A7站(體育大學站)開始正式進入桃園縣境,迄於中壢站,總計桃園縣內共含括22個站。

桃園縣政府將各個車站周圍區域設定不同發展形態,於此政策之下,將深層影響當地房市漲跌,故黃穗鵬特別介紹各站定位。

黃穗鵬說,以A7站而言,該站被規劃為『綠色健康新都』。

依工業局規劃,機場捷運A7站的產業專用區,進駐的廠商必須符合四大要件,包括附加價值、低耗能產業,一定投資規模、產值,且開發期能夠配合機場捷運通車時程。此外,進駐的業者必須配合政府政策,並排除高耗能、高耗水之產業,而文化創意、綠色能源等產業皆可進駐。

黃穗鵬透露,曾占據媒體版面、喧騰一時的合宜住宅開發案,由於立法院去年三讀通過地質法,阻礙了A7站的開發計畫。

經過多次商討,農委會最後核准開發的土地只有164公頃,遠不如原本設想的192公頃,故合宜住宅戶數也將縮減至兩千戶。在此情況干擾之下,合宜住宅進度已然落後,目前看來,無法和機場捷運線同樣在102年底完工的機率相當大。

黃穗鵬接著說:『A10站(山鼻站)將規劃為『航空生活新都』則頗具特色。本站徵收土地主要提供住商用途,未來由僑委會推行興建『華僑歸國住宅』,提供華僑往返台灣與他國間短期居住。』然而,A10站周圍原本就存在一些零星工業區,多少會影響到華僑居住意願,還有賴官方設法解決才能推行。

資料顯示,A11站(坑口站)則是設定為『樂活水岸新鎮』,在南崁溪以北,蘆竹機場左方。此計畫用地卻有一項致命缺點,那就是太過接近飛機航道,飛機起降的噪音相當大,恐怕對房價產生抗性;

至於A12至A14a站則是航空城園區,分別座落在第一、二、三航廈及機場旅館;而A15站(大園站)將集中發展旅遊產業,區內計畫土地主要為產業用地,其次為商業用地,沒有規劃住宅用地。

A16站將打造成『花園生態新鎮』,保留周邊的埤塘景緻,採低密度開發形態,主打養生、銀髮族養老等訴求,相當獨特,不過這個規劃對當地房市似乎沒有鼓舞作用。A17到A19站則是高鐵特定區,將交由交通部高鐵局及台灣高鐵公司進行開發;

A20則將作為『田園住宅新都』,不過A20站因土地徵收問題導致進度拖延;最末站A21站則是『地區轉運新都』。

其中較為特殊的是,在機場捷運A16與A17站之間新增的一塊農產加值產銷地區。

黃穗鵬說道:『該地區由行政院農委會主導,原意是要複製台南蘭花科技園區的成功經驗,但幾經敦請後無功而返,蘭花科技園區業者對於此案興趣缺缺,

農委會遂轉而向桃園花卉業者招手,然而桃園外銷之花卉使用空運比率不高,此構想亦宣告夭折。最後,農委會乾脆擴大此區業務範圍,只要是農漁產品或休閒農業,甚至民宿服務業者亦可進入營業。』

以上各站之計畫用地雖未正式開發,但據聞已有不少人士在周邊布局搶先卡位布局,等待收割機場捷運的甜美果實。

然而,相較於進展順利的桃園機場捷運線,隸屬於第三階段擬定的桃園捷運計畫案卻屢遭退回,以致進度停滯不前。

中壢老街將換新裝

A22(永興公園站)與A23站(中壢站)則須等桃園機場捷運線完工後再進行施作,這兩站都位在中壢市內。中壢市除了有『中壢平鎮都市計畫案』相關建設外,其中最令人眼睛一亮的,是桃園縣政府在A22站擬定的『中壢老街溪都更計畫案』。

黃穗鵬指畫著說,該案預計將拆除老街溪一帶的加蓋建築,並著手進行綠化環保工程,並配合捷運A22站進行都更計畫,興建水岸景觀設施與親水公園;此外,還要串連公11及公12公園,重新打造成生態公園,進而辦理老街溪兩側老舊住宅更新方案。

黃穗鵬更透露,桃園縣長吳志楊對老街溪整治相當重視,並以韓國青溪川自許。是否能獲得成效仍然未知,但若能成功,周邊房價將直接受惠,甚至可能出現豪宅景觀聚落,前景值得期待。

桃園捷運線前途未卜

"機場捷運整體發展構想。"

機場捷運整體發展構想。

桃園捷運線是機場捷運線工程外,另一項耗資最鉅者,也是影響桃園個別區域房價最深的是桃園捷運線,本路線興建費用859.29億(去年5月審核版本為843.95億)。

該線根據縣府交通處規劃,自八德擴大都市計畫區50米園道起沿介壽路、經桃園火車站接中正路至大園三民路採Y字型,其中一將地延伸至機場捷運線的大園站。

但因桃園縣府自償率過低,僅有2.75%,加上運量大過需求,所以今年五月再度被交通部原案退回。

黃穗鵬敘述交通部反駁桃園捷運的原因,若依照桃園縣府所規劃的整體交通建設(包含桃園捷運綠線與三環等道路),足以提供260萬人使用,可是桃園縣在使盡全力、動用政策誘導入籍的情況下,今年6月人口也才勉強突破兩百萬人。

往後假使人口能再成長,增加到230萬也已經是極限了,而今整體規劃的運量那麼大,蓋好後運量不足不就等著虧損嗎?

交通部的擔憂其來有自,現今台灣出生率正急劇下降,據經建會預估,台灣在2016年人口將變成負成長。

即使桃園出類拔萃可以持續維持人口正成長,其成長幅度亦有限,頂多達到230萬人就要額手稱慶了。如此一來,桃園縣府規劃的運輸供給量明顯超過全體需求量,日後捷運運量不足將導致鉅額虧損,必然拖垮財政。

黃穗鵬透露,交通部曾建議縣府縮短路長,先蓋『綠線』中的G04至G14站(八德市介壽路、和平路口行經桃園市到蘆竹鄉這個路段)聽說此消息一出,引起在被捨棄地段沿線居民強烈反彈,況且交通部之建議與縣府規劃落差也過大,在無法斷決之下,縣府只能一再與交通部協商。

我們若照桃園縣政府在五月送件審察時規劃的Y字型路線興建捷運來觀察,交通部要負擔的經費高達589.83億元,而桃園縣政府的自償率竟然只有2.75%,如此沉重的負擔都推卸在交通部身上,交通部自然不同意,於是轉而允諾願協助桃園先培養公車人口,等通勤人口增加到一定數量,再談捷運綠線。

看來桃園縣府想要闖關成功,得先提高自償率才行,其方式就是先縮短捷運路線,這樣一來就可減少施工費用;其次,參考淡水捷運延伸線運用提撥營運基金、提高工程經費分擔比例的方式,以增加現金淨流入現值額來拉高自償率,才有可能獲得交通部點頭。

平心而論,倘若要縣府將自償率從2%多拉高到和淡水輕軌捷運延伸線同等的64.44%,縣府亦無力負擔龐大經費,故最可能的結果是縣府暫且依交通部之意見,先行興建綠線。因此,若欲搶搭桃園捷運題材,還是以這一段最有機會。

中路重劃區影響深遠

 

"中路重劃區範圍圖表"

中路重劃區範圍圖表

 

反觀於桃園捷運難產的情況,中路重劃區(見圖一)相對而言算頗有進展。黃穗鵬表示,桃園縣府為了配合內政部於99年4月拍板通過的『桃園航空城區域計畫』,將桃園分為八大功能區,以桃園機場為核心,周邊每一分區各有不同的產業空間佈局,外圍作為支援航空城發展所需之航空基礎產業地區,及策略性支援非基礎產業地區,冀望相輔相成引爆經濟乘數。

黃穗鵬並說,該計畫構想出的八大功能分區分別如下:『機場園區』,本區再二分為『機場專用區』及『自由貿易港區』,其餘『航空服務生活地區』、『經貿展覽園區』、『機場相容產業園區』、『濱海遊憩地區』、『農產加值產銷地區』、『生活機能地區』等項。

從資料上來看,中路重劃區被納入在『航空服務生活地區』裡頭,中路地區整體開發計畫細計面積約122.10公頃,該重劃區亦屬於『市地縫合』計畫之一,欲將文中北路與大興西路相串連,整合全區發展。

黃穗鵬直接了道的說,中路重劃區一度延宕多年,終於在98年7月審核過通,該地區的的位置絕佳,介於南崁新市鎮與國道中間,鄰近桃園市區,在桃園藝文特區用地逐漸減少之際,中路重劃區所釋出的一百多公頃土地將變成新的焦點。

從98年12月開始,桃園縣政府宣布中路重劃區禁建兩年,在禁建期間將用來規劃土地利用方式,以免新建築影響到都市計畫的推動。以此時間推算,最快在2011年年底或2012年年初將可進行開發。

而許多投資者早就前仆後繼投入炒作重劃區的土地行列,目前區內漲幅最高的在文中北路一帶,可見得中路重劃區前景認同度相當高。

桃園市近兩年來房市飛漲,在高房價推擠效應之下,不少民眾轉到八德市購屋。但在中路重劃區與八德市相比,不僅地點更好,區域內有林蔭大道、司法園區,學區及生活機能良好,區域質感也略勝一疇,待禁建令解除後,勢必對八德房市造成相當大的衝擊。

八德前景堪憂

與中路計劃區同樣被納入『航空服務生活地區』的八德市,雖然99年房市表現依然亮眼,各個重劃區與擴大都計範圍的題材火熱,加上越來越多的桃園客轉進在此地購屋,更進一步推升房價,區域內頻創新高價,乍看之下光鮮亮麗,但仍不能忽視日漸浮現的憂慮。

憂慮從何而來呢?這可分內、外在兩個層次來說。就內在因素而言,八德大湳生活圈的東勇重劃區、思源重劃區的供給量過於龐大,原先設置這兩個重劃區是為了解決八德腹地不足的問題,但區內的需求是否能跟上大量的供給,十分值得擔憂。

其次,桃園捷運線線本來打算在八德市內設置五個站,因此預設各站周邊房市老早先炒一波,但捷運綠線卻苦等未果,將來要再耗費多少時日仍無人得知,若桃園縣府不肯向交通部妥協,則八德的捷運題材恐怕只是夢一場。

黃穗鵬分析外部因素說道,中路重劃區最快將在一百年底進行開發,該重劃區的地理位置比八德好太多了,又具有指標性,屆時勢必吸走八德的風采、購屋族群。雖然離一百年底還有一年時間,但說長不長,說短不短,猶須謹慎觀察、小心出手為是。

房價率先躍動

從黃穗鵬的敘述及各項資訊看來,『桃園航空城』的引擎已然啟動,各項工程也如火如塗進行,不再只是紙上談兵,至於成效如何,是否能帶領桃園飛得更高,目前仍非論斷的時機。

但可以確定的是,在各項建設萬箭齊發的情形下,桃園的房價是越墊越高、看回不回了。

另一方面,航空城計畫更影響各市鎮發展之榮衰,值得投資人留意。

在桃園築航空城大夢的同時,看壞未來發展、認為『航空城』將變『空城』這類吹送冷風的言語自然不少。平心而論,桃園航空城發展時間是已過晚,中國的上海虹橋機場明顯占盡優勢,未來桃園機場要突圍而出,還需加倍努力。

再者,松山機場開闢了國際線後,或多或少對桃園機場也產生衝擊,在內、外挑戰的嚴峻情勢下,航空城是否有足夠的動力超越競爭者,大家都在拭目以待。目前航空城建設正方興未艾,論斷必定失敗的話語未免過早,待整體政策落實完成後再評議是非也不遲。
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